Перспективы применения лазерного сканирования
Роман Старостенко, коммерческий директор компании КубартаТМ
Немецкие аналитики совсем недавно заявили, что к 2035 году 65% строительного проектирования будет выполняться в трехмерном формате. Такое заявление нам видится очень правдоподобным. Мы считаем, что переход в это трехмерное проектирование произойдет спокойно и планомерно, с локальными рывками, в том числе - и в лазерном сканировании.
Пока услуги лазерного сканирования в России не так популярны, как хотелось бы, но востребованность их будет расти, потому что у этой технологии очень большие перспективы, она ведь является одной из составляющих BIM.
О постепенно растущем интересе к лазерному сканированию свидетельствует наш опыт взаимодействия с заказчиками. Некоторые из них готовы уже сейчас или хотели бы в ближайшем будущем его задействовать. Исходя из нашей практики применения данной технологии, можно отметить, что мобильное и воздушное сканирование используется в основном для линейных объектов, как правило - для дорог или трубопроводного транспорта. Наземное лазерное сканирование покрывает практически все остальные потребности в данной технологии, не считая, конечно, машиностроения. Там мы применяем ручное и стационарное сканирование, где точность измеряется в микронах. Фактически, за годы работы в области лазерного сканирования у нас не было ни одной повторяющейся задачи. Многие клиенты заказывают такое применение сканирования, о котором мы не могли и подумать.
В части стоимости, как для любых строительных работ, цена на лазерное сканирование зависит практически от всех особенностей внешней и внутренней среды объекта. Осложняется процесс расчета двумя факторами. Первый – это новизна технологии, незнание этой технологии заказчиком и, как следствие, некорректное техническое задание. Второй – отсутствие достаточного количества регламентирующей и методической нормативной документации по применению сканирования для разных задач и объектов.
На мой взгляд, для лазерного сканирования проблема обмена данными, о которой говорят некоторые эксперты, стоит не так остро. Для облаков точек есть и узкоспециализированные, и универсальные форматы данных. На сегодня мы можем выдавать результаты лазерного сканирования для заказчика в требуемом формате с учетом того программного обеспечения, в котором он работает. Конечно, при переформатировании данных облаков точек раньше у нас и сбои случались, и потеря данных, но это лишь вопрос опыта и понимания логики процесса переформатирования. Сейчас мы достаточно оперативно обмениваемся информацией с заказчиками, а сбои стали редкостью.
Большей проблемой, чем разница форматов данных, нам представляются техническая и аппаратная ограниченность многих заказчиков. Даже у крупных компаний количество компьютеров, которые могут обработать массив облака точек весом хотя бы 250 Гб, можно по пальцам пересчитать. Скорее всего, в будущем облака точек станут аппаратно обрабатываться на удаленных серверах, а вся работа перейдет в онлайн-режим. Осталось дождаться внедрения сетей 5G и покрытия устойчивым сигналом территории большей, чем Москва и Санкт-Петербург.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
С точностью до миллиметра. Лазерное сканирование становится неотъемлемой частью BIM-проектов
В особых условиях. Проблемы геодезических изысканий на застроенных территориях
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад):
Мы создали своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Москве и Петербурге.
Часто можно столкнуться с тем, что приобретенный участок в Москве находится в непосредственной близости от планируемого транспортно-пересадочного узла, и его освоение ограничено Постановлениями Правительства Москвы (перечень планируемых ТПУ определен в ППМ от 6 сентября 2011 года № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» со всеми изменениями). При подборе участка необходим тщательный анализ проекта планировки территории планируемого к строительству ТПУ.
Довольно распространённое явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны, и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т.д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т.д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге. А поправки, принятые к 73-ФЗ о защитных зонах, ставят под вопрос развитие целого ряда объектов в непосредственной близости от объектов культурного наследия в Москве.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий, приводит к ситуации, когда отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом, либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, - это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка - это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, - это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия. То же самое касается иных ограничений, в том числе отступов от границ земельных участков, санитарных зон и т.д. Имеется практика, когда без ППТ и ПМ выдаются ГПЗУ, и на их основании согласовывается проектная документация и получается разрешение на строительство. Однако это не соответствует букве и духу закона, потому что ГПЗУ выдается без общественных слушаний и требований по комплексному освоению территорий и т.д.
Распространены случаи, когда девелопер не может получить разрешение на строительство, хотя карманная экспертиза пройдена. Еще хуже, когда разрешение отзывают через суд из-за неутвержденной градостроительной документации. При этом инициаторами подобных действий могут быть как органы власти, так и конкуренты, и общественные организации.
Только показатели ППТ и ПМ, включенные в ГПЗУ, являются итоговыми характеристиками, которыми можно пользоваться. Но даже они могут быть некорректными, если разработка ППТ и ПП велась по инициативе стороннего инвестора или ленддевелопера.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесения изменений в градостроительную документацию и т.д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.
При размещении торговых центров важен не только выбор локации, но и оценка окружающей среды. Даже если в собственности девелопера прекрасный участок земли на оживленной магистрали, но в 500 метров от него построят аналогичный проект с сильными якорями, успех никто не гарантирует. Предугадать появление конкурентов непросто, поскольку один девелопер не отчитывается перед другими о своих успехах. Кто успел, тот и в дамках. Именно поэтому на направлении Звенигородка-Новорига было несколько крупных фальстартов.
В реализации жилищных проектов есть свои специфичные риски. Чаще всего это неверное позиционирование будущего объекта, объемно-планировочные решения в частности квартирография, которые абсолютно не востребованы рынком.
Интересно, что падающий спрос на жилье и споры о справедливой розничной цене оказали прямое влияние на снижение цен при приобретении земельных участков с ГПЗУ - их стоимость упала примерно на четверть. Хотя отдельные объекты, экспонировавшиеся в 2014-2015 гг, наконец нашли своих покупателей по старым рублевым ценам.
Крупные паркинги в составе жилых комплексов тоже могут стать проблемной зоной. Любой опытный девелопер знает, что многоуровневая и подземная парковка за пределами ЦАО тянет экономику всего проекта вниз. Можно питать иллюзии, что после ввода в эксплуатацию объект будет перепрофилирован и весь первый этаж, выходящий на проездное шоссе, сдадут в аренду. Но гарантированный спрос на торговые помещения возможен, когда будет сформирован стабильный автотрафик. А зона охвата из жителей строящегося микрорайонов крупных арендаторов заинтересует, только когда их фактическая численность превысит хотя бы пару тысяч человек. При этом почти все девелоперы почему-то забывают, что торговый объект сам по себе требует удобного паркинга, равного по площади сдаваемым торговым площадям.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:
– Эти форматы управления строительством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирующихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генподрядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комплексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.