В законодательстве, регламентирующем сферу ЖКХ, отсутствует гармония
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»
Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, которая затрагивает почти все население. К сожалению, иногда возникаете непонимание и конфликты между управляющими компаниями и собственниками жилья.
За последние десятилетия правовое регулирование резко изменилось, теперь дома нужно не только «эксплуатировать», но и управлять ими. Принятие важнейших решений легло на плечи собственников помещений в многоквартирных домах. И зачастую, интересы и желания жильцов, которые являются своего рода заказчиками и управляющей компании, являющейся исполнителем, не совпадают, из-за чего возникают конфликты. Ну и конечно же плохая активность граждан и низкая социальная ответственность.
Управляющая компания обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации, либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора. Если управляющая компания обслуживает одновременно несколько районов, в каждом из них должен быть офис, куда граждане могут обращаться по личным вопросам.
Каковы причины непонимания и конфликтов между управляющими организациями и собственниками? Попробуем разобраться... Все дело в том, что в законодательстве, регламентирующем сферу жилищно-коммунального хозяйства, отсутствует «гармония», а именно проблематика вопроса состоит в том, что у управляющих компаний имеются, как обязанности, так и скорейшая ответственность за их невыполнение, в то время, как у собственников есть только обязанности с размытыми границами. Отсюда и дисбаланс.
Следующее, что хотелось бы отметить, о чем я уже ранее говорил в другом интервью – главным источником возникающих конфликтов между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией, является факт непонимания гражданами ряда вопросов. Зачастую, граждане просто недостаточно образованы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за этого представителям управляющих компаний сложно с ними взаимодействовать, вступая в диалог. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свое разграничение зон ответственности, в соответствие с действующими законодательными актами. Обычно жителю очень тяжело разобраться кто, за что отвечает, и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса. К примеру, не все знают, что холодная и горячая вода- это два разных юр.лица, а за вывоз и утилизацию мусора, отвечает другая специализированная организация.
Я считаю, что необходимо заняться расширением области знаний граждан в этой сфере, потому что почти каждый, ежедневно сталкивается с незнанием многих функций ЖКХ, из-за чего делает поспешные и неправильные выводы, которые в будущем выливаются в конфликты.
Мы стараемся напрямую взаимодействовать с гражданами, лично встречаемся с ними и отвечаем на все возникающие у них вопросы. К слову, в такие моменты нашу работу
упрощает наличие старших по дому, которые выступают в некотором роде посредником между управляющей компанией и собственниками.
Далее, следующей причиной конфликтов может выступать невыполнение управляющей компанией своих прямых обязанностей, которые так же прописаны в договорах, которые заключаются напрямую с собственниками, и компания обязана их выполнять, поскольку в случае невыполнения ее ждет ответственность.
Чтобы минимизировать количество конфликтов, возникающих на фоне незнания и непонимания, необходимо на базе Министерства образования заняться вопросом повышения грамотности граждан в сфере ЖКХ, например, ввести хотя бы краткий курс по управлению собственностью в те же учебники обществознания, ведь это действительно то, с чем сталкиваются люди повсеместно, вне зависимости от отрасли, в которой они работают, региона, где они проживают и их социального статуса и финансового положения.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между собственниками жилых помещений и коммунальщиками, что является губительным фактором для сферы ЖКХ в целом.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Быть вместе. Как сплотить застройщика, управляющую компанию и жильцов?
Надежда Знаменская, старший юрист практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– В августе 2018 года утратил силу ряд положений Градкодекса, которыми ранее был урегулирован вопрос о необходимости повторно проходить экспертизу проектной документации при внесении в нее изменений. Ранее законом предписывалось, что заключение об отсутствии необходимости экспертизы выдает тот же орган, который первоначально проводил экспертизу. На сегодняшний день это законом не определено. При этом по-прежнему действуют положения Порядка организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, утвержденного Правительством еще в 2007 году, – согласно этим положениям проектная документация направляется повторно на экспертизу лишь в части изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства.
Понятие характеристик безопасности установлено Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений и является весьма расплывчатым. Сюда включаются показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов инженерных сетей.
Зачастую госорганы трактуют понятие характеристик безопасности настолько широко, что проведение экспертизы требуется при наличии практически любых изменений в проекте. Такое расширительное толкование наряду с буквальным толкованием действующей редакции Градкодекса находит отражение в разъясняющих письмах Минстроя, аналогичную позицию занимают и суды. На практике, особенно в крупных строительных проектах, возникновение изменений в процессе строительства неизбежно – и существующая ситуация приводит как к росту расходов застройщика, так и к существенным задержкам по срокам завершения проектов.
В начале мая 2019 года Минстрой анонсировал ряд инициатив, направленных на разрешение сложившейся ситуации за счет сокращения числа случаев, требующих повторной экспертизы, а также путем введения института экспертного сопровождения проекта. Застройщики с нетерпением ждут анонсированных проектов, однако на момент подготовки данного материала конкретные предложения опубликованы не были.
В переходный период для поддержания строительной отрасли в непростой экономической ситуации было бы уместно изменение необоснованно сложившейся правоприменительной практики и признание права застройщика либо технического заказчика по согласованию с проектной организацией принимать решение о влиянии изменений, внесенных в проектную документацию, на конструктивную надежность и безопасность объектов капитального строительства.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– 18 июня Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издал приказ о проведении в 2020 году новой кадастровой оценки. Согласно Закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года, Москва и Петербург имеют право проводить переоценку объектов недвижимости и земельных участков не реже чем раз в три года.
Предыдущая оценка в городе проводилась в 2018 году, ее результаты вступили в силу 1 января 2019 года и будут действовать, соответственно, до 1 января 2021 года. Оценено было порядка 3 млн объектов, и в 2020 году объемы предвидятся сопоставимые.
Целью мероприятий является максимальное приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Очевидно, что при каждой последующей оценке объекты дорожают – как минимум с учетом инфляции. Но наблюдается и тренд к максимизации органами власти кадастровой стоимости.
Как это происходит? Разумеется, у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» нет возможности проехать и воочию оценить состояние 3 млн объектов. Поэтому ГБУ при оценке ориентируется на сведения, предоставляемые по данному объекту Росреестром. Они включают в себя адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования для участка или назначение для объекта недвижимости. Для объекта недвижимости возможно еще указание года постройки, материала стен и этажности. Других характеристик (как, к примеру, уровень транспортной доступности, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой, дата проведения последнего текущего или капитального ремонта) в Росреестре не содержится. А эти данные могут оказать существенное влияние на итоговую кадастровую стоимость.
Поэтому очень важным моментом предстоящей оценки является то, что ГБУ будет принимать декларации о характеристиках объектов недвижимости, которую имеет право подать каждый собственник. Именно путем подачи декларации можно способствовать установлению объективной кадастровой стоимости. В нашей практике немало случаев, когда игнорирование этого инструмента привело к завышенной оценке. К примеру, бизнес-центр, текущее состояние которого однозначно относит его к классу Б, был оценен по классу А – с соответствующими налоговыми последствиями, разумеется. Своевременная подача декларации могла бы этого не допустить.
Но надо понимать, что сведения, отраженные в декларации, будут работать по «судебному» принципу: «Все сказанное вами может быть использовано против вас». Поэтому при составлении деклараций необходимы консультации или сопровождение квалифицированных и опытных специалистов. Это поможет избежать ошибок и неточностей, приводящих к завышению кадастровой стоимости.