Правильная кадастровая стоимость поможет сэкономить миллиарды
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting
Что нужно сделать собственникам до конца августа, чтобы сэкономить и оптимизировать налоги? Как кадастровая оценка будет вести себя в будущем? Заметит ли ПАО «Газпром» снижение государственной кадастровой оценки «Лахта Центра» на более чем 19 млрд рублей?
Мы продолжаем серию публикаций о кадастровой стоимости и кадастровой оценке. В предыдущих публикациях мы рассмотрели предпосылки и аналитику к кадастровой оценке 2020 года и использование снижения кадастровой стоимости в качестве налоговой подушки в период кризиса.
Итак, случилось! В Санкт-Петербурге во исполнение требований закона «О кадастровой оценке» подготовлен Предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости. Это уже вторая переоценка недвижимости по новому закону.
Напомним, в год проведения ГКО каждое государственное бюджетное учреждение того или иного региона обязано до утверждения результатов кадастровой оценки подготовить и опубликовать предварительный отчет о результатах ГКО.
Предварительный отчет размещен в соответствии с требованиями части 14 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на официальном сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и на сайте Росреестра.
Любой собственник может ознакомиться с промежуточными отчетными документами, составленными по итогам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения ГКО, и в срок до 27 августа 2020 года предоставить к ним свои замечания.
Дожидаться окончания предоставленного срока не надо, т.к. для составления декларации с замечаниями по своему объекту недвижимости собственники должны еще успеть, как минимум:
- ознакомиться с предварительным отчетом, а это гигабайты информации;
- проанализировать ценообразующие факторы, повлиявшие на кадастровую стоимость недвижимости,
- найти и понять, где ГБУ могло ошибиться;
- подготовить и направить замечания к предварительному отчету в ГБУ.
При этом необходимо учитывать, что замечания и предложения государственное учреждение, ответственное за проведение ГКО, принимает не только от собственников объектов недвижимости, но и от сторонних лиц. А у ГБУ есть право пересчитать стоимость Вашего имущества на основании данных Вашего соседа.
Наиболее выгодным вариантом по проведению анализа и оценки, а также по составлению декларации с замечаниями по объекту недвижимости является обращение к профессионалам, в арсенале которых целый спектр инструментов, чтобы сделать кадастровую оценку справедливой.
Правильность кадастровой оценки в сегодняшних условиях актуальна еще и потому, что в перспективе она будет только возрастать. И в некоторых случаях это миллионы, а то и миллиарды рублей.
Давайте немного о реальных цифрах.
Всем известный в Санкт-Петербурге объект – ТРЦ «Галерея» у Московского вокзала. Кадастровая стоимость земельного участка под комплексом сегодня составляет 735 691 тыс. рублей. Согласно данным Предварительного отчета со следующего года стоимость может вырасти до 1 миллиарда 200 миллионов рублей.
Здание же может вырасти с 11,5 млрд до 13,8 млрд рублей. Разница кадастровой стоимости составит более 2 млрд рублей.
А что с офисной недвижимостью?
Что касается наиболее известного в Северной столице офисного здания – «Лахта Центр», то кадастровая стоимость земельного участка под объектом увеличится с 254 млн до 813 млн рублей, однако же сама башня, как здание, подешевеет с 125 млрд 672,5 млн рублей до 106 млрд 247,5 млн.
В завершение отметим, что в этом году в кадастровой оценке участвовало более 3 млн объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге. Это здания, строения, сооружения, квартиры, офисы и другие помещения, в том числе и коммерческого назначения, а также земельные участки. В большинстве случаев стоимость выросла, а поскольку она является основным фактором в формировании налога на недвижимость, то, следовательно, пропорционально увеличатся и суммы налога в 2021 году.
В связи с этим именно сейчас собственники должны задуматься и об оптимизации налогового бремени, что также можно сделать, используя законные механизмы, и обратившись к специалистам. Они смогут подготовить грамотно составленную декларацию, предоставить ее в установленный СПб ГУ «Кадастровая оценка» срок, одновременно сделав ГКО справедливой и снизив налоговое бремя.
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:
Кризисные явления, ужесточения правил строительства и буквально людоедские поправки в ФЗ №214 о долевом строительстве серьезно изменили ситуацию на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Последствия «драконовского» регулирования рынка вкупе с падением покупательной способности на фоне кризиса мы еще будем наблюдать долгие годы.
В частности, снизилась стоимость земельных участков под строительство. Если несколько лет назад она составляла 7-16 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, то теперь 2-14 тыс. рублей – в зависимости от расположения участка и развитости инфраструктуры. Например, в Красном Селе на границе города с областью – 2 тыс. рублей за 1 «квадрат» улучшений, в Колтушах – 7-8 тыс. рублей, в Буграх и Мурино – около 7 тыс. рублей, в Кудрово 15-16 тыс. рублей, но в Московском районе Петербурга стоимость квадратного метра улучшений может доходить до 30 тыс. рублей.
Причем цены повышать невозможно, потому что у застройщиков для этого нет ресурса. Сегодня их прибыль упала вдвое, а маржа с 35-40% снизилась до 5-10%, и все это – последствия падения рынка, законодательного «закошмаривания» отрасли, роста стоимости кредитных средств и себестоимости строительства и т. д.
Как следствие, изменились и способы оплаты земельных участков. До скачка курса валют подавляющее большинство сделок заключалось в валюте, а срок составлял около полугода. Если сделка заключалась «в метрах», то доля девелопера составляла от 9 до 22%.
Теперь сделки заключаются в рублях и тянутся по 3-5 лет, но и их немного.
По моим оценкам, в 2016 году продано около 300 га земли, из которых около 100 га находятся в Петербурге и 200 га в Ленобласти (и даже из этой земли только 10-15% готовы для застройки прямо сейчас, для остальных надо готовить документацию). Это вдвое меньше, чем продавалось еще 5-7 лет назад, когда рынок был на взлете.
Фактически рынок лэнд-девелопмента снизился только в отношении участков с утвержденной градостроительной документацией. Участки без нее не продаются вообще.
Строительные компании сегодня хотят расплачиваться будущими квартирами: около половины сделок проходят именно так. При этом доля девелопера составляет примерно 12-15% от объема предполагаемых улучшений. На деньги лэнд-девелопер может рассчитывать только в том случае, если его участок имеет дополнительные преимущества и суперпривлекательную цену.
Тем не менее, по инерции строительные компании работают довольно активно. А те, у кого есть деньги – накопленный «жирок» – имеют возможность купить недорого удачные участки.
В городе сейчас много перспективных территорий. В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. После перебазирования там будет около 400 га земли, пригодной для строительства жилья. «Золотыми» окажутся участки, которые примыкают к району станции метро «Парнас».
Под высотную застройку привлекательны земли вдоль Петербургского шоссе, в Каменке, Юнтолово и Лахте. Кроме того, есть «золотой» актив Петербурга – земли морского порта. Когда его закроют, а мощности перебазируют в Бронку, участки станут «жемчужиной» для застройщиков. В общей сложности, речь идет о возможности построить в черте города еще около 20 млн кв. м жилья. Серьезные объемы предлагаются и на юге города в Красном Селе, на границе с Ломоносовским районом. Популярность этих территорий растет за счет активного создания транспортной инфраструктуры, и они могут добавить еще не менее 2 млн кв. м жилья в ближайшие 5-10 лет.
И это не считая «серого пояса». Правда, земля в нем может стоить баснословных денег из-за необходимости вывода предприятий и сроков, на которые это растянется. Кстати, Петербург по-прежнему остается более интересным для строителей регионом, что связано с развитой инфраструктурой: это дороги, торгово-развлекательные комплексы, транспортная система. Как следствие, жилье здесь привлекательнее и дороже, а маржа выше. Немаловажно, что в город переезжает судебная власть, «Газпром» и другие крупные госкомпании.
Руслан Ерёменко, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президент банка ВТБ:
В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. И в силу сложности долгосрочного прогнозирования заявок на инвесткредиты поступает не так много, однако в последнее время Северо-Западным региональным центром банка ВТБ было одобрено кредитование нескольких новых проектов ведущих игроков рынка – крупных заемщиков, у которых есть значительный опыт в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации. Для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов, в свою очередь для девелоперов проектное финансирование – зачастую единственный источник финансирования развития депрессивных территорий.
Мы индивидуально подходим к заемщикам. Проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
При рассмотрении кредитных заявок большое значение имеют корректность оценки величины общих затрат по проекту; детальное понимание источников возврата инвестиций и, соответственно, источников возврата запрашиваемого кредита; необходимость собственного участия инициатора проекта в его финансировании – как правило, не менее 30%. Также важным аспектом кредитных сделок является непредоставление банком отсрочки платежей по процентам на период до начала поступлений доходов от проекта. Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению. Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта.
В ходе проработки структуры сделки Банк совместно с клиентом ведет поиск итогового варианта с учетом возможности успешной реализации проекта, с одной стороны, и защиты интересов Банка как финансового института, рассчитывающего на возврат предоставленных кредитов в запланированные сроки, с другой.