Правильная кадастровая стоимость поможет сэкономить миллиарды
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting
Что нужно сделать собственникам до конца августа, чтобы сэкономить и оптимизировать налоги? Как кадастровая оценка будет вести себя в будущем? Заметит ли ПАО «Газпром» снижение государственной кадастровой оценки «Лахта Центра» на более чем 19 млрд рублей?
Мы продолжаем серию публикаций о кадастровой стоимости и кадастровой оценке. В предыдущих публикациях мы рассмотрели предпосылки и аналитику к кадастровой оценке 2020 года и использование снижения кадастровой стоимости в качестве налоговой подушки в период кризиса.
Итак, случилось! В Санкт-Петербурге во исполнение требований закона «О кадастровой оценке» подготовлен Предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости. Это уже вторая переоценка недвижимости по новому закону.
Напомним, в год проведения ГКО каждое государственное бюджетное учреждение того или иного региона обязано до утверждения результатов кадастровой оценки подготовить и опубликовать предварительный отчет о результатах ГКО.
Предварительный отчет размещен в соответствии с требованиями части 14 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на официальном сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и на сайте Росреестра.
Любой собственник может ознакомиться с промежуточными отчетными документами, составленными по итогам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения ГКО, и в срок до 27 августа 2020 года предоставить к ним свои замечания.
Дожидаться окончания предоставленного срока не надо, т.к. для составления декларации с замечаниями по своему объекту недвижимости собственники должны еще успеть, как минимум:
- ознакомиться с предварительным отчетом, а это гигабайты информации;
- проанализировать ценообразующие факторы, повлиявшие на кадастровую стоимость недвижимости,
- найти и понять, где ГБУ могло ошибиться;
- подготовить и направить замечания к предварительному отчету в ГБУ.
При этом необходимо учитывать, что замечания и предложения государственное учреждение, ответственное за проведение ГКО, принимает не только от собственников объектов недвижимости, но и от сторонних лиц. А у ГБУ есть право пересчитать стоимость Вашего имущества на основании данных Вашего соседа.
Наиболее выгодным вариантом по проведению анализа и оценки, а также по составлению декларации с замечаниями по объекту недвижимости является обращение к профессионалам, в арсенале которых целый спектр инструментов, чтобы сделать кадастровую оценку справедливой.
Правильность кадастровой оценки в сегодняшних условиях актуальна еще и потому, что в перспективе она будет только возрастать. И в некоторых случаях это миллионы, а то и миллиарды рублей.
Давайте немного о реальных цифрах.
Всем известный в Санкт-Петербурге объект – ТРЦ «Галерея» у Московского вокзала. Кадастровая стоимость земельного участка под комплексом сегодня составляет 735 691 тыс. рублей. Согласно данным Предварительного отчета со следующего года стоимость может вырасти до 1 миллиарда 200 миллионов рублей.
Здание же может вырасти с 11,5 млрд до 13,8 млрд рублей. Разница кадастровой стоимости составит более 2 млрд рублей.
А что с офисной недвижимостью?
Что касается наиболее известного в Северной столице офисного здания – «Лахта Центр», то кадастровая стоимость земельного участка под объектом увеличится с 254 млн до 813 млн рублей, однако же сама башня, как здание, подешевеет с 125 млрд 672,5 млн рублей до 106 млрд 247,5 млн.
В завершение отметим, что в этом году в кадастровой оценке участвовало более 3 млн объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге. Это здания, строения, сооружения, квартиры, офисы и другие помещения, в том числе и коммерческого назначения, а также земельные участки. В большинстве случаев стоимость выросла, а поскольку она является основным фактором в формировании налога на недвижимость, то, следовательно, пропорционально увеличатся и суммы налога в 2021 году.
В связи с этим именно сейчас собственники должны задуматься и об оптимизации налогового бремени, что также можно сделать, используя законные механизмы, и обратившись к специалистам. Они смогут подготовить грамотно составленную декларацию, предоставить ее в установленный СПб ГУ «Кадастровая оценка» срок, одновременно сделав ГКО справедливой и снизив налоговое бремя.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
На что может рассчитывать дольщик в случае срыва срока передачи квартиры застройщиком? Ст. 6 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрено взыскание неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. За отказ добровольно исполнить требование дольщика о выплате неустойки с застройщика судом может быть взыскан штраф в размере 50% от суммы присужденной неустойки (п. 5 ст. 13 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17). Дополнительно, дольщик может взыскать компенсацию морального вреда, расходы на юридическую помощь, а также судебные издержки.
На практике почти никто из застройщиков добровольно не выплачивает неустойку. В большинстве случаев, дольщики вынуждены обращаться в суд и проходить по 2-3 судебные инстанции. Расчет делается на то, что не все дольщики пойдут в суд и не у всех достаточно средств для оплаты юридических услуг и судебных издержек.
Если рассматривать судебную практику в Петербурге и Ленобласти, такие иски граждан в большинстве случаев удовлетворяются, но лишь частично. Неустойка практически во всех случаях снижается судами в 2-4 раза, а то и более, хотя, по моему мнению, это не является справедливым по отношению к дольщикам.
Так, при цене квартиры в 3 млн рублей и годовой просрочке, суд снижает неустойку с 440 тыс. рублей до 100 тыс. только потому, что застройщик об этом попросил, не анализируя, а были ли действительно для этого причины. Хотя ст. 333 ГК РФ говорит о том, что компания должна доказать наличие обстоятельств, которые могут быть основанием для снижения неустойки, каковое допускается «в исключительных случаях».
При этом суды ссылаются на якобы «несоразмерность» неустойки. Не совсем понятно, как можно говорить о несоразмерности нарушения и меры ответственности, если эта мера четко установлена законом (214-ФЗ) и дольщик в течение года лишен возможности жить в приобретенной квартире. Можно меру ответственности сравнить со стоимостью аренды аналогичной квартиры на период просрочки и сделать вывод о соразмерности.
Суды практически всегда взыскивают штраф за отказ застройщика в добровольной выплате неустойки. Однако штраф в 50% начисляется не от неустойки, предусмотренной 214-ФЗ, а от уже сниженной судом. Так что говорить о тяжелом бремени ответственности застройщика, которое хотят облегчить законодательно, я бы не стала.
Компенсация морального вреда также взыскивается, но суммы, как правило, очень малы – от 3 тыс. до 20 тыс. рублей. Судебные издержки также часто снижаются судом (например, с 30 тыс. рублей до 15 тыс.), если суд полагает, что были заплачены «слишком большие» суммы адвокатам. Опять же, не понятно, на чем основаны такие выводы, если дольщик представил документы о понесенных расходах.
Таким образом, я не вижу остроты проблемы «повышенной ответственности» застройщика и «потребительского терроризма» со стороны дольщиков. Я вижу судебную практику, которая не позволяет дольщикам взыскать с застройщика при существенной просрочке в один год даже то, что прописано в законе и договоре. Если же законодательно с застройщиков снимут обязанность по уплате штрафа за отказ выплатить неустойку, то я бы назвала это уже «злоупотреблением правами застройщиков, закрепленным законодательно».
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис»:
Одна из главных специфических особенностей управления апарт-отелями – большое число собственников. Даже опытные специалисты, которые много лет проработали в гостиничных сетях, признают, что не каждому под силу справиться с этой задачей.
Не секрет, что стандарты управления апарт-отелями далеки от статуса «сформированных». Это не удивительно с учетом того, что пока в принципе нет структурированной классификации этого формата недвижимости. Хотя объемы предложения с каждым годом растут. Сейчас, к примеру, в Петербурге строится порядка 37 апарт-комплексов. Тем, кто работает на этом рынке приходится шаг за шагом, на собственных ошибках формировать правила эффективной работы.
Один из самых сложных вопросов – структура собственников и работа управляющей компании. Эффективно управлять объектом, в котором может быть более тысячи владельцев, - задача не из самых простых. Управляющей компании необходимо обеспечивать заполняемость номерного фонда и заявленную доходность, заниматься маркетингом, взаимодействовать с профессиональными площадками для бронирования. В функции УК входит полное обеспечение функционирования отеля, прием и размещение гостей. Для того, чтобы на законных основания принимать постояльцев, объект должен пройти сертификацию и получить «звезды». А для этого управляющая компания апарт-отеля должна соответствовать требованиям индустрии гостеприимства. Но сейчас нет единого определения апарт-отеля, а значит нет понятных стандартов работы управляющих компаний. Можно ориентироваться на практику традиционных гостиниц, но именно наличие множества собственников не позволяет это делать в полной мере.
Основной вопрос в контексте «многособственничества» - ответственность и безопасность. Как соблюсти интересы всех участников без ущемления той или иной стороны? Собственников много, но кто-то должен отвечать за безопасность всего здания, эксплуатацию инженерной и внутренней инфраструктуры. К примеру, есть требования по безопасности, которые подразумевают, что в отеле должны быть установлены металлические рамки. Кто в условиях множества собственников должен решать эту задачу? Чтобы отель не превратился в набор разрозненных хостелов, необходима высококвалифицированная управляющая компания.
Увы, в существующем правовом поле ответственность и роль УК практически не прописана. Сейчас в интересах самих же игроков рынка сделать свою работу прозрачной и понятной. В нашем комплексе VALO управляющая компания работает по собственным корпоративным стандартам. Профессионалы берут на себя весь цикл взаимодействия с арендаторами, УК так же занимается оплатой коммунальных платежей, снятием показаний приборов учета (счетчики на воду, электричество, отопление), в случае необходимости – решает спорные ситуации с гостем. Более того, в VALO управляющая компания была привлечена еще на этапе проектирования, поэтому мы смогли заложить и ресторан и все остальные необходимые технологические зоны.
Думаю, что постепенно мы придем к тому, чтобы изменить систему управления и владения апартаментами. Пока же множественность собственников усложняет управление, но вызывает доверие у инвесторов. Хотя эффективность управления означает фактически эффективность инвестиций.