«Зеленые стандарты» необязательного характера - следовать или нет?
Сергей Яшенков, региональный представитель OOO "ЦинКо РУС"
С 1 июня 2020 года в России начал действовать ГОСТ Р 58875-2020 «Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений. Технические и экологические требования». В нем подробно определены все основные положения и требования к озеленяемым и эксплуатируемым крышам зданий и сооружений. Данный государственный стандарт был создан рабочей группой, в которую вошли члены Национального кровельного союза (в том числе и представители "ЦинКо РУС"), Союза ландшафтных архитекторов России и другие эксперты.
Принятый ГОСТ очень хорош и приближен к европейским нормативам. В нем прописано обязательное использование при создании зеленой крыши противокоревой защиты, дренажноводонакопительных элементов и т.д. Но я пока не разделяю оптимизма многих коллег на предмет того, что новый национальный стандарт улучшит качество реализации проектов с эксплуатируемой крышей, да и в целом - значительно повысит их количество. Дело в том, что к ГОСТам у нас в России специфическое отношение. Пример: врач дает рекомендации больному соблюдать диету. Однако до определенного момента он, пациент, к ним не прислушивается, пока не становится совсем плохо, но тогда уже начинают действовать совсем жесткие медицинские меры.
Многие застройщики зачастую не соблюдают рекомендованные ГОСТы и СНиПы из-за экономии средств. Отсюда и низкое качество многих возводимых зданий, в том числе - позиционирующихся в качестве высококлассных. Но из-за такого «экономного» строительства уже через год-два, а иногда и сразу после ввода эксплуатацию объекта выявляются недоделки и технологические нарушения, которые могут привести к серьезным последствиям.
В особенности нельзя экономить на кровле, как на обычной, так уж и уж тем более на эксплуатируемой. Неправильно сделанный пирог эксплуатируемой кровли может привести к протечкам и, как следствие, к разрушению несущей конструкции здания. Поэтому я выступаю за обязательное следование ГОСТу. Соблюдение всех технологий работ обойдется несколько затратнее застройщику, но он или его управляющая компания сможет сэкономить на эксплуатационных затратах, так как качественно сделанной кровле очень длительное время не потребуется ремонт.
Добавлю, что новые «зеленые стандарты» кровли особо актуальны для Петербурга. По ГОСТу любое кровельное озеленение должно включаться в общий баланс озеленения участка, на котором построен объект. По действующим городским ПЗЗ, на эксплуатируемой кровле доля озеленения не может превышать 70% от всего участка. При этом толщина грунта на кровле должна быть не менее 1,5 метров. Это очень много. Современные технологии, в том числе и компании ZinCo, позволяют создавать интенсивное озеленение кровли кустарниками при толщине субстрата в 30 – 40 см, а для деревьев достаточно 70-80 см субстрата. Надеюсь, что власти Петербурга обратят внимание на новые национальные стандарты и внесут корректировки в ПЗЗ. И если застройщики будут следовать ГОСТ, а также и СП 17.13330.2017 СНиП II-26-76 Кровли - тогда в нашем городе начнет возводиться еще больше надежных и эстетически интересных объектов.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Здесь будет сад. Зеленые кровли становятся архитектурным трендом
Сергей Васильев, руководитель Балтийской Металлургической Компании (БМК):
– Санкт-Петербург остается одним из самых перспективных городов России для строительства, его рынок имеет весьма значительный потенциал роста, так как в городе наблюдается острый дефицит жилья. Драйвером рынка металлоконструкций является общегражданское строительство, а возведение каркасов из легких стальных конструкций должно расти еще и за счет активного строительства торгово-развлекательных центров и ввода торговых площадей.
В последнее время в мире динамично развиваются различные направления строительства с использованием современных металлоконструкций из стали и алюминия. Эффективные решения по применению металлоконструкций в промышленном и гражданском строительстве повышают качество строящихся объектов, существенно сокращают сроки возведения зданий и их металлоемкость. В металлостроительной индустрии используются как классические элементы (балки, швеллеры, уголки), так и материалы нового поколения: гнутые профили из оцинкованной и полимерной стали, сэндвич-панели и другие легкие стальные конструкции (например, ЛСТК) в виде типовых элементов, готовых систем и решений для быстровозводимых зданий. Именно появление тонкостенных конструкций из стали и алюминия позволило совершить качественный скачок в индустрии, существенно расширить применение металлов в строительстве. Массовое появление на рынке строительных изделий из оцинкованной и полимерной стали, алюминиевых профилей и других алюминиевых конструкций дало возможность архитекторам и проектировщикам делать уникальные решения для промышленного и гражданского строительства. Широкий набор современных конструктивных элементов значительно снизил металлоемкость строительства, обеспечил модульность и гибкость решений. Балтийская Металлургическая Компания принимает активное участие в поставках металлопроката для возведения металлоконструкций на объекты Санкт-Петербурга и СЗФО. По данным компании, снижения металлоемкости рынка Санкт-Петербурга не произошло. Сезон только начинается. Давайте строить много и хорошо!
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.