В июне активность на рынке новостроек усилилась
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
В июне объем продаж в нашей компании был выше, чем в мае. Повышение покупательской активности мы связываем с несколькими факторами.
Первый фактор – ослабление ограничений, введенных из-за пандемиии коронавируса. Офисы некоторых строительных компаний, в том числе нашей, заработали еще в мае, однако именно в июне количество посетителей начало приближаться к показателям, которые были до начала пандемии. Открытие офисов продаж способствовало повышению спроса, потому что большинство клиентов предпочитают получать консультацию по покупке квартиры вживую. В первую очередь к нам пришли те покупатели, которые в условиях неопределенности отложили решение жилищного вопроса, ждали ослабления ограничительных мер.
При этом стоит отметить, что за время объявленных «нерабочих дней» нам удалось наладить дистанционные продажи квартир – наши менеджеры консультировали клиентов по телефону и электронной почте, мы предлагали электронную регистрацию договора долевого участия. Клиенты оценили быстроту и удобство такой формы регистрации ДДУ, поэтому предполагаем, что она продолжит пользоваться популярностью и в дальнейшем. Сейчас на сайтах наших объектов есть возможность забронировать и купить квартиры. Считаем, что в перспективе доля онлайн-продаж недвижимости будет расти.
Второй фактор, стимулировавший спрос, – программа льготной ипотеки, которая была запущена в конце апреля и предполагает ставку 6,5% годовых. Некоторые застройщики дополнительно субсидируют ставку, чтобы предложить покупателям более выгодные условия. К примеру, наша компания в конце мая запустила совместную ипотечную программу с банком ВТБ, которая распространяется на квартиры в жилом комплексе New Time и первой очереди ЖК Terra. По условиям программы, в течение первого года с момента подписания кредитного договора ипотечная ставка составляет 0,5%, затем она увеличивается до 6,5%.
Стоит отметить, что пока ипотечная программа поддержала спрос прежде всего на квартиры класса «масс-маркет». Активность в сегментах «бизнес» и «премиум» долгое время оставалась невысокой и начала восстанавливаться только во второй половине июня. В конце месяца было подписано постановление об увеличении предельной суммы кредита по программе льготной ипотеки. Теперь максимальная сумма кредита для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составит 12 млн вместо 8 млн рублей. Это поможет стимулировать спрос на жилье классов «бизнес» и «премиум», однако эффект от этой меры будет не таким значительным, как от запуска программы льготной ипотеки в целом.
Льготная ипотека могла бы стать еще более эффективным способом поддержки строительной отрасли, если бы было принято решение о снижении ставки по программе. Поскольку в июне Центробанк снизил ключевую ставку с 5,5% до 4,5%, предпосылки для обсуждения подобной меры есть.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:
– Эти форматы управления строительством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирующихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генподрядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комплексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
– Приобретение квартиры – это игра ва-банк, ведь человек вкладывает все, что он имеет, и недвижимость для него – чаще всего самый крупный его ценный актив. Если есть желание попробовать купить квартиру самостоятельно, главное – уметь распознать мошеннические схемы.
Первое, что должно насторожить в сделке с недвижимостью, – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх.
Второе – в сделке все должно быть кристально ясно. Я как покупатель должен видеть, что и риэлтор, и хозяин квартиры стараются максимально мне все объяснить. Если мне нужны дополнительные документы, их предоставляют, на все мои вопросы я должен получить прямые ответы. Если мне говорят, что я все равно не пойму, я умываю руки и отвечаю: «Хорошо, я не пойму, до свидания».
Третье – поведение хозяина квартиры. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после ее продажи. Хочет переехать ближе к маме? Расширяет жилплощадь? Хорошо. Иногда клиенты говорят о том, что появилось решение переехать из центра Петербурга в Ленобласть. Тут тоже важно услышать причины. Если продавцу предложили хорошую работу или он просто не любит город и последние годы живет на даче – похоже на правду. Это хорошие простые ответы, а как я уже говорил, чем проще, тем лучше.
Но когда он начинает объяснять, что из «трешки» с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, – это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает, – ищем другой вариант. Даже если человек не обманывает, то все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно.
Один из самых опасных моментов – сделка по доверенности. Это сразу три красных сигнала. Непонятно, почему, продавая квартиру стоимостью в несколько миллионов рублей, человек не может появиться лично. Внук продает квартиру бабушки и говорит, что она сейчас на даче и ей некогда; хозяйка квартиры в другом городе, и ее школьная подруга решила помочь; юристы занимаются сделкой и все вроде гладко, однако самой хозяйки почему-то нет. Где она – не говорят.
Да, бывают случаи, когда присутствие хозяина во время продажи действительно невозможно. Здесь лучше всего, когда доверенность оформлена на ближайших родственников. Но это опять-таки сложный путь, по которому в одиночку не пройти.
Вообще, если у покупателя появляются вопросы, вызывающие подозрение, это значит, что ему нужна помощь профессионала, потому что мошенники всегда профессионалы.