Основы кризисного девелопмента


22.08.2016 11:19

Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:


На офисном рынке я других экономических реалий, кроме как кризисных, не знаю. Наш первый проект БЦ «Сова» мы строили в предкризисном 2013 году, выводили на рынок в разгар кризиса, сдали на 70%, а все еще кризис. За эти годы у нас сложились основные принципы антикризисного девелопмента и управления офисным объектом. Мы изначально решили, что будем покупать объект под реконструкцию и концепцию. Если объект – не памятник архитектуры в центральной локации, то редевелопмент выходит быстрее и дешевле, чем стройка с нуля. В среднем реновация-реконструкция занимает 2-4 года. Остановились на бывшей швейной фабрике в Красногвардейском районе, которая функционировала как офисный центр класса С. 

Важно продумать инженерные решения заранее. Акцент мы решили сделать на крупных арендаторах. Они переезд планируют заранее и чаще всего делают ремонт под себя. По­­­это­­му 60% полезной площади мы предлагаем в формате shell and core для больших офисных блоков, разделив их по 3000, 1000 и 500 кв. м. А компании, занимающие 200-300 кв. м, более мобильны, поэтому эти помещения мы предлагаем только с отделкой. В соответствии с этим решением мы проектировали инженерию.

Главное – вписаться в бюджет. При реконструкции БЦ «Сова» наш бюджет в 2014 году был 2 млн USD – около 70 млн рублей. На эти деньги мы сделали фасад, внутренние ремонтные работы, системы вентиляции, кондиционирования, поменяли окна. Как это удалось? Мы поехали в Китай, объездили фабрики и нашли все качественное и необходимое. А потом напрямую заказали сантехнику, строительные материалы, светильники и т. д. По некоторым позициям сэкономили в пять раз. 

Мы не привлекали именитого архитектора, нашли замечательную молодую команду, которая разделяла нашу концепцию. Отказ от генподрядчика сэкономил до 7% бюджета. Кроме того, у нас своя компания, которая выполняла технадзор и функции техзаказчика в одном лице, а также своя строительная организация, которая выполнила внутренние работы, за исключением требующих лицензирования. 

Но не следует экономить на рекламе. Особенно сейчас, когда выбор у арендатора очень широк. Заранее расходные статьи – сервис, безопасность и уборка – это лицо бизнес-центра, и оно должно быть идеальным. За полтора кризисных года мы сдали бизнес-центр на 70%. Мы приняли правильное решение, сделав ставку на новый тип компаний. Сегодня быстрее всего развиваются ИТ-компании, которым не нужен дорогостоящий офис, для их молодых сотрудников важны интересные концепции, а не место. Центральное расположение для такого типа бизнеса больше недостаток из-за пробок, чем достоинство.


РУБРИКА: Блог-эксперт
АВТОР: Дарья Литвинова



04.04.2016 19:39

Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агент­ства разви­тия и исследований в недвижи­­мости (АРИН):

– Приобретение квартиры – это игра ва-банк, ведь человек вкладывает все, что он имеет, и недвижимость для него – чаще всего самый крупный его ценный актив. Если есть желание попробовать купить квартиру самостоятельно, главное – уметь распо­знать мошеннические схемы.
Первое, что должно насторожить в сделке с недвижимостью, – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх.
Второе – в сделке все должно быть кристально ясно. Я как покупатель должен видеть, что и риэлтор, и хозяин квартиры стараются максимально мне все объяснить. Если мне нужны дополнительные документы, их предоставляют, на все мои вопросы я должен получить прямые ответы. Если мне говорят, что я все равно не пойму, я умываю руки и отвечаю: «Хорошо, я не пойму, до свидания».
Третье – поведение хозяина квартиры. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после ее продажи. Хочет переехать ближе к маме? Расширяет жилплощадь? Хорошо. Иногда клиенты говорят о том, что появилось решение переехать из центра Петербурга в Ленобласть. Тут тоже важно услышать причины. Если продавцу предложили хорошую работу или он просто не любит город и последние годы живет на даче – похоже на правду. Это хорошие простые ответы, а как я уже говорил, чем проще, тем лучше.
Но когда он начинает объяснять, что из «трешки» с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, – это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает, – ищем другой вариант. Даже если человек не обманывает, то все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно.
Один из самых опасных моментов – сделка по доверенности. Это сразу три красных сигнала. Непонятно, почему, продавая квартиру стоимостью в несколько миллионов рублей, человек не может появиться лично. Внук продает квартиру бабушки и говорит, что она сейчас на даче и ей некогда; хозяйка квартиры в другом городе, и ее школьная подруга решила помочь; юристы занимаются сделкой и все вроде гладко, однако самой хозяйки почему-то нет. Где она – не говорят.
Да, бывают случаи, когда присутствие хозяина во время продажи действительно невозможно. Здесь лучше всего, когда доверенность оформлена на ближайших родственников. Но это опять-таки сложный путь, по которому в одиночку не пройти.
Вообще, если у покупателя появляются вопросы, вызывающие подозрение, это значит, что ему нужна помощь профессионала, потому что мошенники всегда профессионалы.


РУБРИКА: Блог-эксперт
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



18.04.2016 16:09

Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:


– Эти форматы управления строи­тельством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирую­щихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генпод­рядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комп­лексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.


РУБРИКА: Блог-эксперт