5 причин, почему сейчас нельзя откладывать покупку квартиры
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
Покупатели жилья, которые думали о покупке квартиры в ближайшее время, в недоумении, что же сейчас делать – приобрести квартиру, несмотря на нестандартную ситуацию. Или все-таки подождать, когда вирусный коллапс пойдет на спад. Аналитический центр М2Маркет проанализировал влияние предыдущих 3 кризисов на рынок недвижимости для формирования прогноза о падении цен, которого многие ждут.
С вероятностью 99% цены на квартиры в строящихся домах не упадут. И вот 5 причин, почему этого не произойдет и почему покупку жилья откладывать все-таки не стоит:
- Опыт предыдущих экономических кризисов показал, что цены если и корректировались в сторону понижения, то только за счет появления дешевых предложений в локациях прикадья Бугры, Мурино и Кудрово. Сейчас все эти районы застроены и стоимость жилья в них не сильно отличается от городских.
- Недвижимость в нашей стране до сих пор является дефицитным товаром. Особенно квартиры в новых домах
- Затоваривания на рынке нового жилья в Петербурге на данный момент нет и точно не предвидится в перспективе 1,5-2 лет. Это обусловлено тем, что в 2019 году под застройку девелоперами куплено участков на 58% меньше, чем в 2018 году. Как следствие постепенное уменьшение новых проектов на рынке и предложения в принципе. В результате цены будут постепенно расти по мере вымывания ликвидных объектов.
- Вслед за девальвацией рубля уже выросла себестоимость строительства – подорожали строительные материалы, аренда спец техники, услуги подрядных организаций. В лучшем случае застройщики будут какое-то время сдерживать цены на недвижимость, но вряд ли смогут это делать на протяжении долгого времени. Вполне вероятно, что рост стоимости квадратного метра до конца года составит 5-10%.
- В нашей стране на данный момент нет надежных источников сохранения и преумножения денежных средств, кроме покупки недвижимости. Как видно на графике 2, процентные ставки по депозитным вкладам за годы кризисов с 2007 года достигли своего исторического минимума. Так если в 2007 году ставка по депозитным вкладам составляла в среднем 8%, то сейчас этот показатель уверенно закрепился на отметке 5,5%. А в условиях макроэкономической неопределенности никто не может гарантировать, что в ближайшее время ставки вырастут. Поэтому те, кто хочет зафиксировать свои накопления, снова смотрят в сторону квадратных метров. Ибо ничего в России не является более стабильной валютой, чем недвижимость в мегаполисе.
График 1
Данные: www.bn.ru
График 2
Данные:: www.cbr.ru
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Ослабление рубля существенно изменило принципы расчетов на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Если ранее только на офисном рынке ставки аренды были выражены рублях, то сейчас во всех сегментах преобладают рублевые договоры аренды. Затраты на аренду при перерасчете в валюту резко уменьшились за последние годы. Но экономия мнимая: доходы также резко сократились, а для международных компаний, планирующих свои бюджеты в валюте, это более критично.
Похожая ситуация и в торговой недвижимости. Доходы ретейлеров формируются в рублях, а расходы (на аренду, на закупку коллекций) – в валюте. Эти «валютные ножницы» вынуждают уменьшать затраты, в частности настаивать на фиксации курса, на исчислении арендной ставки как процента с товарооборота. Сейчас подобная практика становится общей.
Зато выигрывают от ослабления рубля экспортно ориентированные отрасли. Во второй половине 2015 года на офисном рынке активизировались ИТ-компании, их доля в структуре сделок в IV квартале превысила 30%. Укрепление рубля должно теоретически поддержать и промышленность. К сожалению, вместе с ослаблением рубля мы имеем санкции, которые ограничивают доступ иностранных технологий на российский рынок.
Итак, промышленность в Петербурге за 2015 год сократилась на 7,3%, оборот розничной торговли – на 12,2%, объем платных услуг населению – на 1,5%. Все это показывает существенный спад в экономике, ожидается рост безработицы. А следовательно, спрос на офисы будет ограниченным. Последние годы активность в этом сегменте поддерживалась за счет трансфера Газпрома в Петербург, однако для поддержания уровня заполняемости и арендных ставок необходим спрос со стороны не только крупных государственных компаний и ИТ-сектора, но и других сегментов. Дефицит бюджета РФ означает, что многие программы поддержки бизнеса будут свернуты, это также негативно повлияет на развитие компаний.
Сохранение ключевой ставки означает, что стоимость заемных средств для девелоперов останется высокой, а возможности для нового девелопмента ограничены. Уже сейчас ясно, что в 2017 году нас ожидают низкие объемы ввода, а при затягивании текущей паузы значителен риск того, что новые проекты не будут достроены и в 2018 году. Анализ макроэкономических циклов на рынке недвижимости показывает, что подъем инвестиций в жилой сектор начинается еще до подъема экономики в целом. А вот коммерческая недвижимость оживает позже начала восстановления. Истоки текущего кризиса в России не столько экономические, сколько геополитические, однако выход из него будет носить классический экономический характер, если, конечно, геополитические факторы будут сняты.