5 причин, почему сейчас нельзя откладывать покупку квартиры
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
Покупатели жилья, которые думали о покупке квартиры в ближайшее время, в недоумении, что же сейчас делать – приобрести квартиру, несмотря на нестандартную ситуацию. Или все-таки подождать, когда вирусный коллапс пойдет на спад. Аналитический центр М2Маркет проанализировал влияние предыдущих 3 кризисов на рынок недвижимости для формирования прогноза о падении цен, которого многие ждут.
С вероятностью 99% цены на квартиры в строящихся домах не упадут. И вот 5 причин, почему этого не произойдет и почему покупку жилья откладывать все-таки не стоит:
- Опыт предыдущих экономических кризисов показал, что цены если и корректировались в сторону понижения, то только за счет появления дешевых предложений в локациях прикадья Бугры, Мурино и Кудрово. Сейчас все эти районы застроены и стоимость жилья в них не сильно отличается от городских.
- Недвижимость в нашей стране до сих пор является дефицитным товаром. Особенно квартиры в новых домах
- Затоваривания на рынке нового жилья в Петербурге на данный момент нет и точно не предвидится в перспективе 1,5-2 лет. Это обусловлено тем, что в 2019 году под застройку девелоперами куплено участков на 58% меньше, чем в 2018 году. Как следствие постепенное уменьшение новых проектов на рынке и предложения в принципе. В результате цены будут постепенно расти по мере вымывания ликвидных объектов.
- Вслед за девальвацией рубля уже выросла себестоимость строительства – подорожали строительные материалы, аренда спец техники, услуги подрядных организаций. В лучшем случае застройщики будут какое-то время сдерживать цены на недвижимость, но вряд ли смогут это делать на протяжении долгого времени. Вполне вероятно, что рост стоимости квадратного метра до конца года составит 5-10%.
- В нашей стране на данный момент нет надежных источников сохранения и преумножения денежных средств, кроме покупки недвижимости. Как видно на графике 2, процентные ставки по депозитным вкладам за годы кризисов с 2007 года достигли своего исторического минимума. Так если в 2007 году ставка по депозитным вкладам составляла в среднем 8%, то сейчас этот показатель уверенно закрепился на отметке 5,5%. А в условиях макроэкономической неопределенности никто не может гарантировать, что в ближайшее время ставки вырастут. Поэтому те, кто хочет зафиксировать свои накопления, снова смотрят в сторону квадратных метров. Ибо ничего в России не является более стабильной валютой, чем недвижимость в мегаполисе.
График 1
Данные: www.bn.ru
График 2
Данные:: www.cbr.ru
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
На что может рассчитывать дольщик в случае срыва срока передачи квартиры застройщиком? Ст. 6 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрено взыскание неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. За отказ добровольно исполнить требование дольщика о выплате неустойки с застройщика судом может быть взыскан штраф в размере 50% от суммы присужденной неустойки (п. 5 ст. 13 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17). Дополнительно, дольщик может взыскать компенсацию морального вреда, расходы на юридическую помощь, а также судебные издержки.
На практике почти никто из застройщиков добровольно не выплачивает неустойку. В большинстве случаев, дольщики вынуждены обращаться в суд и проходить по 2-3 судебные инстанции. Расчет делается на то, что не все дольщики пойдут в суд и не у всех достаточно средств для оплаты юридических услуг и судебных издержек.
Если рассматривать судебную практику в Петербурге и Ленобласти, такие иски граждан в большинстве случаев удовлетворяются, но лишь частично. Неустойка практически во всех случаях снижается судами в 2-4 раза, а то и более, хотя, по моему мнению, это не является справедливым по отношению к дольщикам.
Так, при цене квартиры в 3 млн рублей и годовой просрочке, суд снижает неустойку с 440 тыс. рублей до 100 тыс. только потому, что застройщик об этом попросил, не анализируя, а были ли действительно для этого причины. Хотя ст. 333 ГК РФ говорит о том, что компания должна доказать наличие обстоятельств, которые могут быть основанием для снижения неустойки, каковое допускается «в исключительных случаях».
При этом суды ссылаются на якобы «несоразмерность» неустойки. Не совсем понятно, как можно говорить о несоразмерности нарушения и меры ответственности, если эта мера четко установлена законом (214-ФЗ) и дольщик в течение года лишен возможности жить в приобретенной квартире. Можно меру ответственности сравнить со стоимостью аренды аналогичной квартиры на период просрочки и сделать вывод о соразмерности.
Суды практически всегда взыскивают штраф за отказ застройщика в добровольной выплате неустойки. Однако штраф в 50% начисляется не от неустойки, предусмотренной 214-ФЗ, а от уже сниженной судом. Так что говорить о тяжелом бремени ответственности застройщика, которое хотят облегчить законодательно, я бы не стала.
Компенсация морального вреда также взыскивается, но суммы, как правило, очень малы – от 3 тыс. до 20 тыс. рублей. Судебные издержки также часто снижаются судом (например, с 30 тыс. рублей до 15 тыс.), если суд полагает, что были заплачены «слишком большие» суммы адвокатам. Опять же, не понятно, на чем основаны такие выводы, если дольщик представил документы о понесенных расходах.
Таким образом, я не вижу остроты проблемы «повышенной ответственности» застройщика и «потребительского терроризма» со стороны дольщиков. Я вижу судебную практику, которая не позволяет дольщикам взыскать с застройщика при существенной просрочке в один год даже то, что прописано в законе и договоре. Если же законодательно с застройщиков снимут обязанность по уплате штрафа за отказ выплатить неустойку, то я бы назвала это уже «злоупотреблением правами застройщиков, закрепленным законодательно».
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис»:
Одна из главных специфических особенностей управления апарт-отелями – большое число собственников. Даже опытные специалисты, которые много лет проработали в гостиничных сетях, признают, что не каждому под силу справиться с этой задачей.
Не секрет, что стандарты управления апарт-отелями далеки от статуса «сформированных». Это не удивительно с учетом того, что пока в принципе нет структурированной классификации этого формата недвижимости. Хотя объемы предложения с каждым годом растут. Сейчас, к примеру, в Петербурге строится порядка 37 апарт-комплексов. Тем, кто работает на этом рынке приходится шаг за шагом, на собственных ошибках формировать правила эффективной работы.
Один из самых сложных вопросов – структура собственников и работа управляющей компании. Эффективно управлять объектом, в котором может быть более тысячи владельцев, - задача не из самых простых. Управляющей компании необходимо обеспечивать заполняемость номерного фонда и заявленную доходность, заниматься маркетингом, взаимодействовать с профессиональными площадками для бронирования. В функции УК входит полное обеспечение функционирования отеля, прием и размещение гостей. Для того, чтобы на законных основания принимать постояльцев, объект должен пройти сертификацию и получить «звезды». А для этого управляющая компания апарт-отеля должна соответствовать требованиям индустрии гостеприимства. Но сейчас нет единого определения апарт-отеля, а значит нет понятных стандартов работы управляющих компаний. Можно ориентироваться на практику традиционных гостиниц, но именно наличие множества собственников не позволяет это делать в полной мере.
Основной вопрос в контексте «многособственничества» - ответственность и безопасность. Как соблюсти интересы всех участников без ущемления той или иной стороны? Собственников много, но кто-то должен отвечать за безопасность всего здания, эксплуатацию инженерной и внутренней инфраструктуры. К примеру, есть требования по безопасности, которые подразумевают, что в отеле должны быть установлены металлические рамки. Кто в условиях множества собственников должен решать эту задачу? Чтобы отель не превратился в набор разрозненных хостелов, необходима высококвалифицированная управляющая компания.
Увы, в существующем правовом поле ответственность и роль УК практически не прописана. Сейчас в интересах самих же игроков рынка сделать свою работу прозрачной и понятной. В нашем комплексе VALO управляющая компания работает по собственным корпоративным стандартам. Профессионалы берут на себя весь цикл взаимодействия с арендаторами, УК так же занимается оплатой коммунальных платежей, снятием показаний приборов учета (счетчики на воду, электричество, отопление), в случае необходимости – решает спорные ситуации с гостем. Более того, в VALO управляющая компания была привлечена еще на этапе проектирования, поэтому мы смогли заложить и ресторан и все остальные необходимые технологические зоны.
Думаю, что постепенно мы придем к тому, чтобы изменить систему управления и владения апартаментами. Пока же множественность собственников усложняет управление, но вызывает доверие у инвесторов. Хотя эффективность управления означает фактически эффективность инвестиций.