Риск-менеджмент в девелопменте
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад):
Мы создали своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Москве и Петербурге.
Часто можно столкнуться с тем, что приобретенный участок в Москве находится в непосредственной близости от планируемого транспортно-пересадочного узла, и его освоение ограничено Постановлениями Правительства Москвы (перечень планируемых ТПУ определен в ППМ от 6 сентября 2011 года № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» со всеми изменениями). При подборе участка необходим тщательный анализ проекта планировки территории планируемого к строительству ТПУ.
Довольно распространённое явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны, и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т.д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т.д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге. А поправки, принятые к 73-ФЗ о защитных зонах, ставят под вопрос развитие целого ряда объектов в непосредственной близости от объектов культурного наследия в Москве.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий, приводит к ситуации, когда отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом, либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, - это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка - это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, - это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия. То же самое касается иных ограничений, в том числе отступов от границ земельных участков, санитарных зон и т.д. Имеется практика, когда без ППТ и ПМ выдаются ГПЗУ, и на их основании согласовывается проектная документация и получается разрешение на строительство. Однако это не соответствует букве и духу закона, потому что ГПЗУ выдается без общественных слушаний и требований по комплексному освоению территорий и т.д.
Распространены случаи, когда девелопер не может получить разрешение на строительство, хотя карманная экспертиза пройдена. Еще хуже, когда разрешение отзывают через суд из-за неутвержденной градостроительной документации. При этом инициаторами подобных действий могут быть как органы власти, так и конкуренты, и общественные организации.
Только показатели ППТ и ПМ, включенные в ГПЗУ, являются итоговыми характеристиками, которыми можно пользоваться. Но даже они могут быть некорректными, если разработка ППТ и ПП велась по инициативе стороннего инвестора или ленддевелопера.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесения изменений в градостроительную документацию и т.д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.
При размещении торговых центров важен не только выбор локации, но и оценка окружающей среды. Даже если в собственности девелопера прекрасный участок земли на оживленной магистрали, но в 500 метров от него построят аналогичный проект с сильными якорями, успех никто не гарантирует. Предугадать появление конкурентов непросто, поскольку один девелопер не отчитывается перед другими о своих успехах. Кто успел, тот и в дамках. Именно поэтому на направлении Звенигородка-Новорига было несколько крупных фальстартов.
В реализации жилищных проектов есть свои специфичные риски. Чаще всего это неверное позиционирование будущего объекта, объемно-планировочные решения в частности квартирография, которые абсолютно не востребованы рынком.
Интересно, что падающий спрос на жилье и споры о справедливой розничной цене оказали прямое влияние на снижение цен при приобретении земельных участков с ГПЗУ - их стоимость упала примерно на четверть. Хотя отдельные объекты, экспонировавшиеся в 2014-2015 гг, наконец нашли своих покупателей по старым рублевым ценам.
Крупные паркинги в составе жилых комплексов тоже могут стать проблемной зоной. Любой опытный девелопер знает, что многоуровневая и подземная парковка за пределами ЦАО тянет экономику всего проекта вниз. Можно питать иллюзии, что после ввода в эксплуатацию объект будет перепрофилирован и весь первый этаж, выходящий на проездное шоссе, сдадут в аренду. Но гарантированный спрос на торговые помещения возможен, когда будет сформирован стабильный автотрафик. А зона охвата из жителей строящегося микрорайонов крупных арендаторов заинтересует, только когда их фактическая численность превысит хотя бы пару тысяч человек. При этом почти все девелоперы почему-то забывают, что торговый объект сам по себе требует удобного паркинга, равного по площади сдаваемым торговым площадям.
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:
– Мне часто задают вопрос, что такое работа мечты, реально ли найти ее в кризис, сколько стоит создание работы мечты собственнику и т. д. Алена Владимирская, основатель рекрутингового агентства PRUFFI, на недавней нашей открытой встрече дала такое определение работы мечты: «Это та работа, которой ты занимаешься, даже если у тебя на счете есть 10 млн USD». У меня есть эти деньги, но я продолжаю заниматься своим любимым делом. Однако важен баланс между работой и остальной жизнью, это должно гармонично сосуществовать.
На мой взгляд, жалко тратить 8-9 часов своего драгоценного времени, чтобы просто зарабатывать деньги, и только потом уже жить, как часто поступают многие из нас. В этом вопросе важна осознанность. Я верю, что каждый человек, если он прислушается к себе, сможет понять, чего он хочет. Дальше вопрос реализации. Надо верить и надо искать. Как говорит один мой товарищ, в таких вопросах надо быть настоящим разведчиком. Но в процессе поиска работы мечты важно разобраться в том, насколько та или иная компания ваша.
Каковы же ключевые характеристики компании-мечты? Для меня как собственника важно, чтобы люди работали с удовольствием, отдачей и стремились развиваться. Важны единомышленники, люди, разделяющие ваши цели, ценности. Именно такую компанию я строю. Я считаю, что людям очень важно показать возможности в развитии. Для меня как работодателя работа мечты в том, чтобы ориентировать людей на развитие, а не только на текущий результат.
Так повелось с самого начала создания RBI, что я лично знакомлюсь со всеми сотрудниками. Обязательно я собеседую неоднократно уровень директоров управлений, вице-президентов, помимо этого раз в месяц встречаюсь со всеми без исключения новичками. Я предпочитаю развернутые собеседования, которые позволяют затрагивать разные аспекты жизни человека – ценности, приоритеты, а не только его профессиональный путь. Все это важно, и здесь нет мелочей. Не так давно мы стали практиковать собеседования на позиции топ-уровня не только непосредственным руководителем, но еще одним-двумя топ-менеджерами. Это позволяет иметь объемную картинку.
Стоит ли в кризис прекратить поиски работы мечты и довольствоваться тем, что есть? Мы живем в условиях меняющегося мира. Та высокая цена на нефть, что была, создала высокий уровень благосостояния. Сейчас ситуация меняется, наши доходы падают, а мы недоумеваем – нам же нужно их как-то компенсировать! Но зарабатывать в таком же объеме, что и раньше, при тех же усилиях уже не получится. Нужно работать лучше, больше, изобретательнее. Надо прыгать выше головы. И тогда будет эффект, качественный скачок, который приведет к росту.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
– Приобретение квартиры – это игра ва-банк, ведь человек вкладывает все, что он имеет, и недвижимость для него – чаще всего самый крупный его ценный актив. Если есть желание попробовать купить квартиру самостоятельно, главное – уметь распознать мошеннические схемы.
Первое, что должно насторожить в сделке с недвижимостью, – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх.
Второе – в сделке все должно быть кристально ясно. Я как покупатель должен видеть, что и риэлтор, и хозяин квартиры стараются максимально мне все объяснить. Если мне нужны дополнительные документы, их предоставляют, на все мои вопросы я должен получить прямые ответы. Если мне говорят, что я все равно не пойму, я умываю руки и отвечаю: «Хорошо, я не пойму, до свидания».
Третье – поведение хозяина квартиры. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после ее продажи. Хочет переехать ближе к маме? Расширяет жилплощадь? Хорошо. Иногда клиенты говорят о том, что появилось решение переехать из центра Петербурга в Ленобласть. Тут тоже важно услышать причины. Если продавцу предложили хорошую работу или он просто не любит город и последние годы живет на даче – похоже на правду. Это хорошие простые ответы, а как я уже говорил, чем проще, тем лучше.
Но когда он начинает объяснять, что из «трешки» с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, – это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает, – ищем другой вариант. Даже если человек не обманывает, то все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно.
Один из самых опасных моментов – сделка по доверенности. Это сразу три красных сигнала. Непонятно, почему, продавая квартиру стоимостью в несколько миллионов рублей, человек не может появиться лично. Внук продает квартиру бабушки и говорит, что она сейчас на даче и ей некогда; хозяйка квартиры в другом городе, и ее школьная подруга решила помочь; юристы занимаются сделкой и все вроде гладко, однако самой хозяйки почему-то нет. Где она – не говорят.
Да, бывают случаи, когда присутствие хозяина во время продажи действительно невозможно. Здесь лучше всего, когда доверенность оформлена на ближайших родственников. Но это опять-таки сложный путь, по которому в одиночку не пройти.
Вообще, если у покупателя появляются вопросы, вызывающие подозрение, это значит, что ему нужна помощь профессионала, потому что мошенники всегда профессионалы.