Светлана Красавцева, председатель ТСЖ «Волховская-12» (Петрозаводск): «Успех в работе ТСЖ – личность председателя»
Очень важно выбрать достойного председателя товарищества собственников жилья. Председатель ТСЖ должен обладать знаниями и умениями в самых разнообразных областях: экономика, бухучет, юриспруденция. Нужно быть и хозяйственником, и коммунальщиком. Иметь терпение для общения с пожилыми людьми. Не менее важны личные качества: порядочность, добросовестность, ответственность.
Если каких-то качеств не хватает, или председатель ленится работать, или он не слишком чист на руку, неприятностей не избежать. Причем всем членам товарищества.
Историю, произошедшую в Петрозаводске, можно считать уроком для всех ТСЖ: если товарищество выбирает нечестного председателя, финансовых потерь избежать не удается никому.
Когда в 2014 году мы вышли из ЖСК «Кристалл», образовали ТСЖ – надо было выбрать председателя товарищества. Общее собрание проголосовало за Илью Варфоломеева: он сам вызвался быть и председателем ТСЖ, и бухгалтером, и паспортистом, замкнув на себе все функции, и убедил членов товарищества в том, что лучшей кандидатуры им не найти. Жильцы дома не имели понятия, что на тот момент Варфоломеев не был собственником жилого помещения в доме и по закону не мог занимать должность председателя ТСЖ.
Через некоторое время совершенно случайно жильцы дома узнали через знакомых о большой задолженности ТСЖ за теплоснабжение. Группа собственников отправилась к поставщику – ПАО «ТГК-1», где сведения о долгах подтвердились. Варфоломеева призвали к ответу. Он долго выкручивался, игнорировал собрания правления, требования ревизора. Но под давлением жильцов ему пришлось подчиниться. Хотя он до последнего был уверен в своей безнаказанности и смеялся над жителями дома.
В ходе ревизии, которой члены ТСЖ наконец добились, выяснилось: утром деньги жильцов поступают на счет ТСЖ – вечером Варфоломеев перечисляет всю сумму на карту себе или брату... «Водоканал» получал платежи – при малейшей задолженности организация требовала уплаты долга. Но в «ТГК-1» деньги не поступали.
Как вернуть средства в ТСЖ? Только доказав вину председателя в суде. Тут началось общение жителей с официальными органами. Письма отправились в прокуратуру, жилищную инспекцию, полицию. Но индивидуальные обращения, например, в жилинспекцию, не приносят результатов: госструктура направляет запрос непосредственно расхитителю – председателю ТСЖ. Если он не отвечает на запрос, обязан уплатить штраф. Варфоломеев их и выплачивал – из общих денег ТСЖ, разумеется.
Как показала практика, наиболее эффективным оказалось общее письмо в полицию, подписанное почти всеми жильцами дома.
Однако написать письмо и направить его в нужную инстанцию – полдела: надо добиться, чтобы следствие признало ТСЖ потерпевшей стороной.
Следствие шло два года, назначались разные следователи. За это время собрались кипы документов. Председатель ТСЖ должен ориентироваться не только в документах своей организации и в материалах ревизии, но также в материалах следствия.
Очень много времени отнимают судебные заседания. Конечно, лучше нанимать юристов, но это должны быть юристы, специализирующиеся на жилищном праве вкупе с уголовным. И понятно, что не каждое ТСЖ может себе позволить такие расходы – оплачивается каждое судебное заседание, любой подготовленный документ, ознакомление с делом.
Еще до уголовного суда, в 2015–2016 годах, состоялась серия арбитражных судов – с иском выступала «ТГК-1». По итогам четырех заседаний Арбитражного суда Республики Карелия на ТСЖ повис долг перед «ТГК» в размере более 2,4 млн рублей. Беда в том, что ответчиком выступал не похитивший деньги Варфоломеев, но все товарищество.
К прегрешениям Варфоломеева добавилось халатное отношение к своим обязанностям. Он не выполнил требование «ТГК» – не провел вовремя поверку счетчиков. В результате в течение нескольких месяцев ресурсоснабжающая организация выставляла счета за потребление по нормативам. Председатель ТСЖ, который даже не являлся в суд, естественно, проиграл дело.
За присвоение денег ТСЖ Варфоломеев получил три года, и не условно – в колонии общего режима. Ему вменен долг в размере 2 млн рублей, эти средства он обязан вернуть ТСЖ, а со счета ТСЖ деньги будут перечисляться в «ТГК-1». Однако общий долг товарищества перед ресурсоснабжающей организацией – 2,2 млн рублей. Разницу придется погашать жильцам.
Нечестные председатели уходят – по этапу или в условную камеру, а их долги остаются на всех членах ТСЖ. Партнеры требуют вернуть долги, но ТСЖ далеко не всегда в состоянии незамедлительно собрать сотни тысяч рублей на оплату – к тому же для повторного платежа.
Действующее законодательство не защищает добросовестных плательщиков. Они все равно обязаны погасить долг.
Мы добились решения, по которому Варфоломеев обязан погасить долг перед ТСЖ, но от него не поступило ни копейки. Между тем в обеспечение иска «ТГК» арестованы счета ТСЖ, любые поступления сразу перенаправляются на счет поставщика ресурсов. Собственники теперь вынуждены выбрать другой способ управления своим домом.
Интересно, что «Водоканал» беспокоился по поводу долгов, а прочие организации – нет.
Финансовые проверки необходимо проводить минимум раз в год, сверки актов – даже чаще. Нельзя выбирать одного и того же человека на несколько ключевых должностей – нужно поручить это разным людям. Выбирая председателя, необходимо обращать внимание, владеет ли он жильем в вашем доме – или хотя бы долей в квартире.
Самый надежный способ, как выясняется, – регулярный контроль за деятельностью председателя товарищества, с чем справиться могут только члены ТСЖ.
Председатель Экспертного Строительного Клуба, президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля:
– Термин «технический заказчик» введен в Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года Федеральным законом № 372-ФЗ от 3 июля 2016 года. К сожалению, дав этому понятию определение, задачи и специфику работы техзаказчика законодатели подробно не прояснили. В результате многие строительные компании относятся к этой позиции формально, считая, что справятся с этой функцией и самостоятельно. Результатом этого могут стать и потери в экономике проекта, и срыв сроков работ.
По сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до осуществления экспертизы, получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше, в советское время, эти функции выполняли управления или отделы капитального строительства.
Я твердо убежден, что технический заказчик – это не избыточная «надстройка», как полагают некоторые, а полноценный профессиональный партнер инвестора, застройщика, от его квалификации и действий может зависеть судьба всей стройки. Это касается и рентабельности проекта, и соблюдения сроков выполнения работ, и, что немаловажно, их качества. Централизация функций и ответственности в одних руках обеспечивает нормальное, планомерное, поступательное развитие каждого этапа строительства.
Практика показывает, что привлечение к управлению проектом квалифицированного техзаказчика позволяет достигать экономии средств (по нашему опыту – до 15% от общего объема расходов). Возможна оптимизация стоимости самого проекта за счет использования оригинальных технических решений и управленческих методов. Независимый строительный контроль (кстати, Гражданский кодекс предусматривает и такую возможность привлечения техзаказчика, на выполнение этой отдельной функции) обеспечит высокое качество работ, отсутствие необходимости в переделках, что тоже дает свой экономический эффект – так же, как и четкое соблюдение сроков работ.
Конечно, функции технического заказчика может взять на себя далеко не каждый специалист или даже компания. Для этого необходим серьезный уровень компетенции во всех строительных направлениях, организацию которых обеспечивает и контролирует техзаказчик. Здесь крайне важны понимание технологических процессов, навыки руководства, умение отстоять свою позицию, в том числе и перед государственными органами. По сути, выполнение этих функций возможно только при наличии сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере, что в полной мере подтвердил практический опыт нашей организации – Группы компаний «Н.Э.П.С.».
18 апреля на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Виктор Зозуля подробно рассказал об основах деятельности и функциях технического заказчика в современных условиях.
Татьяна Шалыто, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, член Союза инженеров-сметчиков:
– Ситуация в строительной отрасли в настоящее время достаточно сложная. Следствием является растущая конфликтность во взаимоотношениях между заказчиками и подрядчиками, что в результате ведет к увеличению числа судебных разбирательств.
Очевидно, что мало кто заинтересован в обилии тяжб. Главный мой совет в этой сфере – самым тщательным образом относиться к составлению и заключению договоров. Это относится и к государственным, и к муниципальным контактам, и к тем, что регулируют взаимоотношения между двумя бизнес-структурами, то есть к любым документам, имеющим договорную основу.
В них необходимо очень четко и конкретно прописывать все условия и правила взаимоотношений, требования, которые предъявляет заказчик, его обязательства перед подрядчиком. Только такой подход, когда обязательства и зоны ответственности четко определены, позволит избежать в будущем взаимных претензий по тому или иному вопросу. В договоре не должно быть никаких несогласованностей, двусмысленностей и недоговоренностей, которые, с одной стороны, влекут за собой необязательность исполнения со стороны подрядной организации, а с другой – необязательность оплаты со стороны заказчика.
Таким образом, каждый шаг исполнения контракта должен быть обязательно четко согласован сторонами. При этом и подрядчику, и заказчику необходимо в полной мере просчитывать все свои риски и экономику проекта. Если и та, и другая сторона со всей тщательностью будут относиться к вопросу заключения контракта, причин для конфликтов и, соответственно, судебных разбирательств станет намного меньше.