Хороший лифт жизненно необходим половине горожан
Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд», представитель Национального лифтового союза по СЗФО:
– Четверть лифтов в жилых домах Петербурга (а это более 11 тыс. единиц) отработала нормативный срок и нуждается в замене. Для многих жителей города – особенно людей с инвалидностью или пожилого возраста, а также для родителей, которые перевозят детей в колясках, – лифт жизненно необходим.
По данным системы «Электронный социальный регистр населения Петербурга», в городе проживает порядка 1,4 млн человек пенсионного возраста. Более 600 тыс. жителей – люди с различными видами инвалидности. Кроме того, детей до 4 лет, которых чаще всего возят в колясках, в городе более 300 тыс.
Наиболее изношенные и старые лифты находятся в Выборгском, Калининском, Невском, Красногвардейском и Кировском районах. Дело в том, что именно там велась массовая застройка многоквартирными домами в конце 1960-х и в 1970-х годах. Особенно популярными в то время были 9-этажные дома, где никак нельзя было обойтись без лифтов.
Инклюзивная среда должна включать в себя и лифтовую инфраструктуру. В этом направлении ведется работа. Так, для людей с нарушением слуха разработаны специальные приложения для средств мобильной связи, с помощью которых можно связаться со службой сурдопереводчиков, а те, в свою очередь, могут оперативно передать информацию в диспетчерскую службу. Кроме того, при замене устаревших лифтов новые снабжаются кнопками с азбукой Брайля, что необходимо для людей с нарушением зрения.
Чтобы все жители были обеспечены безопасным вертикальным транспортом, в городе проводится замена лифтов в рамках капремонта домов, а также по программе ускоренной замены лифтового оборудования. В первом случае средства собираются из двух источников – субсидии города и платежей собственников. Во втором – лифты меняют за счет компании-подрядчика, а затем затраты возмещаются с рассрочкой на три года также из фонда капремонта.
В 2019 году в ходе капремонта было установлено порядка 800 единиц оборудования, а также еще 100 – в рамках ускоренной замены. Благодаря повышению тарифа на капремонт и ответственным плательщикам взносов, в 2020 году планируется заменить порядка 1000 лифтов. В общей сложности благодаря увеличению минимального взноса в фонд капремонта на него будет направлено до 13,2 млрд рублей. Часть из этих средств пойдет на замену лифтов.
Увеличение темпов замены лифтов повысит мобильность населения на самом первом звене – на выходе из квартиры на улицу. Развитие инфраструктуры для всех категорий граждан повысит общий уровень жизни и обеспечит всех равными возможностями.
Руслан Ерёменко, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президент банка ВТБ:
В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. И в силу сложности долгосрочного прогнозирования заявок на инвесткредиты поступает не так много, однако в последнее время Северо-Западным региональным центром банка ВТБ было одобрено кредитование нескольких новых проектов ведущих игроков рынка – крупных заемщиков, у которых есть значительный опыт в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации. Для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов, в свою очередь для девелоперов проектное финансирование – зачастую единственный источник финансирования развития депрессивных территорий.
Мы индивидуально подходим к заемщикам. Проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
При рассмотрении кредитных заявок большое значение имеют корректность оценки величины общих затрат по проекту; детальное понимание источников возврата инвестиций и, соответственно, источников возврата запрашиваемого кредита; необходимость собственного участия инициатора проекта в его финансировании – как правило, не менее 30%. Также важным аспектом кредитных сделок является непредоставление банком отсрочки платежей по процентам на период до начала поступлений доходов от проекта. Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению. Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта.
В ходе проработки структуры сделки Банк совместно с клиентом ведет поиск итогового варианта с учетом возможности успешной реализации проекта, с одной стороны, и защиты интересов Банка как финансового института, рассчитывающего на возврат предоставленных кредитов в запланированные сроки, с другой.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
На офисном рынке я других экономических реалий, кроме как кризисных, не знаю. Наш первый проект БЦ «Сова» мы строили в предкризисном 2013 году, выводили на рынок в разгар кризиса, сдали на 70%, а все еще кризис. За эти годы у нас сложились основные принципы антикризисного девелопмента и управления офисным объектом. Мы изначально решили, что будем покупать объект под реконструкцию и концепцию. Если объект – не памятник архитектуры в центральной локации, то редевелопмент выходит быстрее и дешевле, чем стройка с нуля. В среднем реновация-реконструкция занимает 2-4 года. Остановились на бывшей швейной фабрике в Красногвардейском районе, которая функционировала как офисный центр класса С.
Важно продумать инженерные решения заранее. Акцент мы решили сделать на крупных арендаторах. Они переезд планируют заранее и чаще всего делают ремонт под себя. Поэтому 60% полезной площади мы предлагаем в формате shell and core для больших офисных блоков, разделив их по 3000, 1000 и 500 кв. м. А компании, занимающие 200-300 кв. м, более мобильны, поэтому эти помещения мы предлагаем только с отделкой. В соответствии с этим решением мы проектировали инженерию.
Главное – вписаться в бюджет. При реконструкции БЦ «Сова» наш бюджет в 2014 году был 2 млн USD – около 70 млн рублей. На эти деньги мы сделали фасад, внутренние ремонтные работы, системы вентиляции, кондиционирования, поменяли окна. Как это удалось? Мы поехали в Китай, объездили фабрики и нашли все качественное и необходимое. А потом напрямую заказали сантехнику, строительные материалы, светильники и т. д. По некоторым позициям сэкономили в пять раз.
Мы не привлекали именитого архитектора, нашли замечательную молодую команду, которая разделяла нашу концепцию. Отказ от генподрядчика сэкономил до 7% бюджета. Кроме того, у нас своя компания, которая выполняла технадзор и функции техзаказчика в одном лице, а также своя строительная организация, которая выполнила внутренние работы, за исключением требующих лицензирования.
Но не следует экономить на рекламе. Особенно сейчас, когда выбор у арендатора очень широк. Заранее расходные статьи – сервис, безопасность и уборка – это лицо бизнес-центра, и оно должно быть идеальным. За полтора кризисных года мы сдали бизнес-центр на 70%. Мы приняли правильное решение, сделав ставку на новый тип компаний. Сегодня быстрее всего развиваются ИТ-компании, которым не нужен дорогостоящий офис, для их молодых сотрудников важны интересные концепции, а не место. Центральное расположение для такого типа бизнеса больше недостаток из-за пробок, чем достоинство.