Кадастровая оценка 2020 года: предпосылки и аналитика
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– В этом году, в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области проводится очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков.
Напомним, что предыдущая проводилась в 2018 году – и ее ценник вступил в действие с января 2019 года. В наступившем году, согласно требованиям закона, работы по проведению государственной кадастровой оценки будут продолжены. И мы будем последовательно освещать ход мероприятий в этой сфере в издании «Строительный Еженедельник».
Мы расскажем о тонкостях и о способах контроля собственников за проведением работ Государственным бюджетным учреждением «Государственная кадастровая оценка». Объясним, как собственникам объектов недвижимости и земельных участков своевременно принимать решения, какие нужны документы для подтверждения и обоснования кадастровой стоимости, как их составлять и куда отправлять, и многое другое.
Для начала хотелось бы озвучить итоги предыдущей кадастровой оценки.
Так, примерно на 3 млн объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, она была проведена в 2018 году, а еще более ранняя – в 2013 году. По понятным причинам (инфляция, рост тарифов, увеличение себестоимости и рыночной стоимости объектов и т. п.) кадастровая стоимость по сравнению с предыдущей оценкой выросла на 15–20%, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение налогового бремени для физических и юридических лиц.
Так, например, сумма налога на имущество с физических лиц в 2019 году на 3% больше, а сумма земельного налога – на 2,5% больше, чем в 2018 году.
В свою очередь, сумма налога на имущество организаций, наоборот, снизилась относительно прошлогодних показателей на 20%. Но это объясняется тем, что с 2019 года предприятия не платят налог на движимое имущество, а показатель в таблице – это сухой остаток по «недвижке».
Кроме этого, нужно учитывать, что ранее юридические лица платили налог с помещений общей площадью более 3 тыс. кв. м. С 2020 года налоги будут взиматься с помещений площадью более 1 тыс. кв. м. Так что в наступившем году можно прогнозировать рост и по этому показателю.
Подробнее о том, какие объекты будут оцениваться в 2020 году, каковы их количественные и качественные характеристики в сравнении с объектами, прошедшими кадастровую оценку в 2018 году, мы расскажем в следующей публикации.
Сергей Максимов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГЭУ:
– Обсуждение перспектив развития Санкт-Петербургской агломерации оставляет двойственное впечатление. Причина такой двойственности, по моему глубокому убеждению, в том, что проблемы развития агломерации имеют вовсе не градостроительную, а организационно-управленческую природу. Стратегия социально-экономического развития Петербурга – сама по себе, концепция развития Ленинградской области – сама по себе, предложения по Генеральному плану – опять-таки сами по себе, причем у представителей города они одни, у представителей области – другие. Можно таким образом достигнуть общего, хотя бы в какой-то мере удовлетворяющего обе стороны, результата? Мне сдается, нет.
Предложения по концепции градостроительного развития от Ленинградской области уже готовы, предложения Петербурга готовятся отдельно, а сводить это все будет городской КГА. Как? Наверное, так, как ему больше нравится… Потом, очевидно, документ будет направлен на согласование в областные структуры, оттуда поступят возражения, на возражения поступят другие возражения… и т. д. Почему нельзя сделать иначе – сразу создать общую рабочую группу на паритетных началах?
Конечно, все не так печально. Формирование агломерации – процесс объективный, и органы управления могут его только ускорить… или замедлить. Но может быть, пора уже научиться договариваться?
Принципиальными мне кажутся здесь два момента. Во-первых, городу давно пора перестать смотреть на область как на меньшего брата. Результаты последних лет в этом отнюдь не убеждают, хотя бы даже в том же жилищном строительстве, где область уже вплотную приблизилась к городу по объемам. Да и в целом ситуация в области выглядит в экономике более предпочтительной. Во-вторых, нужно перестать противопоставлять стратегии и концепции социально-экономического развития документам градостроительного планирования. Нужен общий документ, который интегрировал бы в себе эти направления. Назвать его можно по-разному, например, мастер-план агломерации.
Именно для того, чтобы наладить взаимодействие, научиться слушать и слышать друг друга, мы и предлагаем всем, кому не безразличны перспективы развития города, присоединиться к проекту «Урбанизация, городская среда и рынок недвижимости». Сейчас мы открыли страницу в Facebook: https://www.facebook.com/smaks1056/. В дальнейшем в наших планах открытие соответствующего сайта, а в перспективе – и научно-практического журнала, где профессионалы из разных сфер, связанных с городским развитием, могли бы профессионально обсуждать проблемы этого развития.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»:
– Судя по реакции на нашу рекламную кампанию, петербуржцы – намного толерантнее, чем мы сегодня могли бы ожидать. На фоне ханжества и мракобесия, которые льются с ТВ-экранов, большинство горожан сохраняет чувство здорового юмора и защитный уровень «пофигизма», сберегающего психику. Мы запустили нашу рекламную серию сначала в шутку, а потом втянулись. Идеи генерирует владелец компании Игорь Водопьянов. Реализуем их сами, без помощи рекламных агентств.
Неожиданный для нас «вирусный эффект» федерального масштаба вызвала размещенная всего в паре журналов реклама о том, что в наших больших «однушках» можно жить втроем. Вектор реакции был ожидаемый, а цель – внимание к проекту – достигнута. Правда, угадать реакцию на ту или иную картинку удается не всегда. У нас был макет «Квартиры с отделкой и без отделки». Одна и та же симпатичная девушка была изображена с макияжем и без. Мы хотели сказать, что девушка, то есть квартира, хороша и так, и так. Очень многим эта реклама нравилась, ее активно обсуждали, причем кому-то больше нравилась девушка «с отделкой», а кому-то была милее без. Но нашлись и дамы, которые писали, что эта чудесная доброжелательная реклама унижает женщин. Что ж, как говорится, красота – она в глазах смотрящего.
Бурную реакцию вызвали наши баннеры, рекламирующие «Квартиры большие и маленькие». Когда я показала эту рекламу знакомым итальянским виноделам, они смеялись как дети. Считаю эту реакцию вполне естественной для людей открытых, незакомплексованных, со свободным, спокойным и доброжелательным взглядом на жизнь. Блоггер Варламов, правда, «потоптался» на этой рекламе в своем ЖЖ, но, во-первых, бывают люди, у которых всегда все плохо – было, есть и будет, это опять же зависит от внутреннего мироощущения человека. А во-вторых, мы еще раз убедились, что рекламу заметили.
Очень долго, больше месяца, провели в переписке с юристами одной из компаний-саплайеров, когда пытались согласовать рекламный баннер «Переходи на светлую сторону». Юридических оснований для отказа не было, но партнеры пытались найти повод для отказа, то ссылаясь на фильм «Звездные войны», то на оскорбление религиозных чувств. В общем, это отдельный кейс для рекламных семинаров.
Мы уж было приготовились полгода согласовывать следующее изображение – «Прекрасный вид из окон» с полуобнаженной девушкой, лежащей у окна и смотрящей на Смольный собор. Но почему-то этот макет нам согласовали молниеносно, за полчаса.
А недавно был звонок: мужчина честно сказал, что ничего покупать не планирует, но вот сейчас стоит в пробке, все бесит, и тут – наша реклама! И вот он позвонил сказать спасибо за то, что подняли настроение, и пожелать удачи.