Оценку квартиры лучше доверить профессионалам
Анна Симашова, генеральный директор компании «ВамКнам»:
– Любая продажа квартиры начинается с назначения цены. Так считают многие. Но грамотная продажа объекта все-таки начинается с его оценки.
Прежде всего нужно разобраться с тем, что такое аналоги. Если речь о серийном доме, то можно ориентироваться по серии, если нет – по объектам аналогичного класса в той же локации. Причем локацию лучше смотреть расширенно: не просто квартал или микрорайон, а район и даже географическую часть города (например, весь север) – никогда не известно, что конкретно интересует покупателя. Срок экспозиции квартир в листинге – это не менее важный параметр, чем даже количество этих объектов. Если объявление о продаже квартиры висит, например, полгода, это значит – она оценена неверно. В расчет лучше брать объекты, находящиеся в листинге не более двух месяцев. Глазами покупателя сравнивать сложнее всего. Он смотрит локацию, бюджет, состояние жилья, «комнатность», площадь – и выбирает по своим индивидуальным предпочтениям и личной оценке степени их важности.
Таким образом, оценку квартиры перед продажей, конечно, можно сделать самостоятельно. Но лучше доверить это профессионалам. Собственник оценивает свой объект субъективно, привнося свои эмоции и переживания, связанные с квартирой. Агент по недвижимости – это абсолютно независимый взгляд на жилье, он поймет, на что обратит внимание покупатель и в чем может проиграть продавец. При этом обращаться надо к профессионалам.
Оценка недвижимости специалистов бесплатна и занимает ровно один день с момента обращения продавца до полного исследования рынка. Эксперты не оценивают объект по телефону, им важно его увидеть. Влияние имеют и сопутствующие факторы: заезд во двор, облик и запах парадной, состояние лифта и даже двери в квартиру. Плюс социальное окружение, развитость микрорайона и пр. Это как раз то, что сам собственник не может оценить объективно. Специалист также изучит и документы, оценит проблемы, с которыми можно столкнуться при сделке и пр. По окончании исследования эксперты дают вердикт по цене, конкурентам, реальным срокам выхода на сделку, желательным мерам подготовки квартиры к продаже и т. д.
При этом целесообразно выбирать не просто оценщика. Это важно! Оценщики не умеют продавать, они знают теорию – и в своих заключениях опираются на нее. Практика – это несколько иное. Тут надо иметь реальный опыт процесса, знать, на какие рекламные площадки выложить объявление, как грамотно составить его текст, какие фотографии и в каком количество целесообразно дать, как работать с покупателем не в ущерб продавцу. Только профессионалы-практики смогут оказать реальную помощь в продаже объекта.
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к. э. н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
– Обращаем внимание на изменения порядка обложения НДС операций по возврату строительных материалов покупателем продавцу.
Приобретение и последующее использование строительных материалов являются одними из основных операций любой строительной компании. Нередки случаи, когда приобретенные материальные ценности покупатель вынужден возвращать продавцу, например, по причине несоответствия их качества заявленному.
С точки зрения ГК РФ (ст. 475), признать возврат некачественных товаров, осуществляемый в рамках основного договора, самостоятельной сделкой нельзя. При возврате некачественного товара право собственности на него сохраняется за продавцом и не переходит к покупателю.
Следовательно, возврат товара осуществляется покупателем на основании накладной формы № М-15, содержащей пометку «Возврат». В данной накладной стоимость товара указывается без НДС.
Возврат продавцу товара надлежащего качества, ранее принятого покупателем, по основаниям, не связанным с ненадлежащим исполнением обязательств какой-либо из сторон договора, может быть квалифицирован как новая сделка.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Вычеты НДС при возврате производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).
До 1 января 2019 года позиция Минфина России и налоговых органов заключалась в том, что при возврате товаров корректировочные счета-фактуры составляются продавцом только в том случае, если речь идет о возврате товара, не принятого на учет покупателем. При возврате товаров после принятия их к учету предписывалось покупателю – плательщику НДС оформлять накладную и счет-фактуру и передавать их продавцу вместе с возвращенными материальными ценностями.
С 1 апреля 2019 года порядок выставления счета-фактуры покупателем при возврате соблюдается только в случае возврата товара на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем.
Такое мнение Минфина России высказано уже в двух официальных письмах (Письмо Минфина России от 10 апреля 2019 года № 03-07-09/25208 и Письмо Минфина России от 8 апреля 2019 года № 03-07-09/24636).
В случае возврата товара в рамках первоначального договора продавец должен выставить корректировочный счет-фактуру и провести его в книге покупок.
Дело в том, что на основании п. 3 Правил ведения книги продаж (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 года № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость») начиная с 1 апреля 2019 года у покупателя – плательщика НДС отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур по возвращаемым товарам, принятым им на учет.
В связи с этим с 1 апреля 2019 года при возврате покупателем товаров, принятых им на учет до 1 апреля 2019 года и после указанной даты, продавцом выставляются корректировочные счета-фактуры.
Эти корректировочные счета-фактуры на основании Правил № 1137 регистрируются продавцом в своей книге покупок, а покупателем – в книге продаж.
Председатель Экспертного Строительного Клуба, президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля:
– Термин «технический заказчик» введен в Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года Федеральным законом № 372-ФЗ от 3 июля 2016 года. К сожалению, дав этому понятию определение, задачи и специфику работы техзаказчика законодатели подробно не прояснили. В результате многие строительные компании относятся к этой позиции формально, считая, что справятся с этой функцией и самостоятельно. Результатом этого могут стать и потери в экономике проекта, и срыв сроков работ.
По сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до осуществления экспертизы, получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше, в советское время, эти функции выполняли управления или отделы капитального строительства.
Я твердо убежден, что технический заказчик – это не избыточная «надстройка», как полагают некоторые, а полноценный профессиональный партнер инвестора, застройщика, от его квалификации и действий может зависеть судьба всей стройки. Это касается и рентабельности проекта, и соблюдения сроков выполнения работ, и, что немаловажно, их качества. Централизация функций и ответственности в одних руках обеспечивает нормальное, планомерное, поступательное развитие каждого этапа строительства.
Практика показывает, что привлечение к управлению проектом квалифицированного техзаказчика позволяет достигать экономии средств (по нашему опыту – до 15% от общего объема расходов). Возможна оптимизация стоимости самого проекта за счет использования оригинальных технических решений и управленческих методов. Независимый строительный контроль (кстати, Гражданский кодекс предусматривает и такую возможность привлечения техзаказчика, на выполнение этой отдельной функции) обеспечит высокое качество работ, отсутствие необходимости в переделках, что тоже дает свой экономический эффект – так же, как и четкое соблюдение сроков работ.
Конечно, функции технического заказчика может взять на себя далеко не каждый специалист или даже компания. Для этого необходим серьезный уровень компетенции во всех строительных направлениях, организацию которых обеспечивает и контролирует техзаказчик. Здесь крайне важны понимание технологических процессов, навыки руководства, умение отстоять свою позицию, в том числе и перед государственными органами. По сути, выполнение этих функций возможно только при наличии сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере, что в полной мере подтвердил практический опыт нашей организации – Группы компаний «Н.Э.П.С.».
18 апреля на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Виктор Зозуля подробно рассказал об основах деятельности и функциях технического заказчика в современных условиях.