Кадастровая оценка: как не «переоцениться»
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– 18 июня Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издал приказ о проведении в 2020 году новой кадастровой оценки. Согласно Закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года, Москва и Петербург имеют право проводить переоценку объектов недвижимости и земельных участков не реже чем раз в три года.
Предыдущая оценка в городе проводилась в 2018 году, ее результаты вступили в силу 1 января 2019 года и будут действовать, соответственно, до 1 января 2021 года. Оценено было порядка 3 млн объектов, и в 2020 году объемы предвидятся сопоставимые.
Целью мероприятий является максимальное приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Очевидно, что при каждой последующей оценке объекты дорожают – как минимум с учетом инфляции. Но наблюдается и тренд к максимизации органами власти кадастровой стоимости.
Как это происходит? Разумеется, у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» нет возможности проехать и воочию оценить состояние 3 млн объектов. Поэтому ГБУ при оценке ориентируется на сведения, предоставляемые по данному объекту Росреестром. Они включают в себя адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования для участка или назначение для объекта недвижимости. Для объекта недвижимости возможно еще указание года постройки, материала стен и этажности. Других характеристик (как, к примеру, уровень транспортной доступности, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой, дата проведения последнего текущего или капитального ремонта) в Росреестре не содержится. А эти данные могут оказать существенное влияние на итоговую кадастровую стоимость.
Поэтому очень важным моментом предстоящей оценки является то, что ГБУ будет принимать декларации о характеристиках объектов недвижимости, которую имеет право подать каждый собственник. Именно путем подачи декларации можно способствовать установлению объективной кадастровой стоимости. В нашей практике немало случаев, когда игнорирование этого инструмента привело к завышенной оценке. К примеру, бизнес-центр, текущее состояние которого однозначно относит его к классу Б, был оценен по классу А – с соответствующими налоговыми последствиями, разумеется. Своевременная подача декларации могла бы этого не допустить.
Но надо понимать, что сведения, отраженные в декларации, будут работать по «судебному» принципу: «Все сказанное вами может быть использовано против вас». Поэтому при составлении деклараций необходимы консультации или сопровождение квалифицированных и опытных специалистов. Это поможет избежать ошибок и неточностей, приводящих к завышению кадастровой стоимости.
Алексей Шашкин, член Совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Геореконструкция»:
– Не секрет, что законодательные акты, которые пишутся людьми, далекими от математики, совсем не похожи на алгоритмы. Именно отсутствие изначальной алгоритмической структуры порождает большинство правовых коллизий и необходимость бесконечного изменения законов.
В этом аспекте весьма примечательно существующее законодательство по сохранению исторической застройки Петербурга. Неопределенность терминологии, отсутствие логики, неясность цели и тому подобное порождают мутную среду, в которой начинают действовать разного рода «лоцманы».
Такая ситуация очень опасна для сохранения наследия. Чтобы исторические здания не приходили в ветхость, для поддержания их в работоспособном состоянии необходимо вложение труда и денег. Для этого возможны два пути. Первый – вложение бюджетных средств. Денег на полноценный капремонт – с усилением стен и фундаментов, заменой ветхих перекрытий и пр. – в бюджете нет. Второй путь – создание условий для инвестиций. Для этого должны быть разработаны ясные правила игры.
Рассмотрим для примера п. 6.1.3 Закона Санкт-Петербурга № 820-7: «Запрещается снос (демонтаж) исторических зданий. Настоящий запрет не распространяется на случаи разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов».
Итак, снос исторического здания запрещается. Но есть оговорка: существуют случаи, когда он все же допустим. Однако далее речь идет уже не о самом здании, а о разборке отдельных конструкций. Налицо подмена понятий.
В принципе, далее можно и не рассматривать, так как именно в этом месте рушится вся логика. Но все же пойдем дальше. В положении не предусмотрено, что весь дом может быть в аварийном состоянии, только отдельные конструкции. Это уже свидетельство технического невежества. Более того, закон содержит такой пассаж, как разборка отдельных аварийных конструкций. Заметьте, не усиление, а разборка! То есть при аварийном состоянии отдельной конструкции ее якобы можно разобрать. И что дальше? Дом будет стоять без нее?
Это нелепое положение пытаются трактовать так: если в здании все конструкции аварийные, его можно снести. В итоге сейчас реновация исторической городской среды тонет в непродуктивных тяжбах по поводу тотальной аварийности. Инвестор, который хочет, скажем, разобрать малоценные дворовые постройки, должен доказать, что они являются аварийными в каждом элементе. Такое едва ли возможно в реальности, и инвестор стремится «сгустить краски». А градозащитники пытаются опровергнуть эти построения. Таким образом, вопрос невольно или намеренно уведен в спекулятивную область, где спор идет уже не о возможности сноса или сохранения зданий, а об их тотальной аварийности.
С таким законодательством никакого развития города не будет. Любой дореволюционный дровяной сарай будет стоять теперь «вечно». Если такова цель закона, надо ясно себе представлять и последствия. Исторический центр Петербурга в границах полуторамиллионной столицы Российской империи обречен на медленное (а, может быть, и сравнительно быстрое) умирание. В бюджете денег на его поддержание нет. А инвестировать в дровяные сараи, которые должны стоять вечно, никто не будет. Не пора ли остановить эту псевдоспасательную деятельность, пока она не нанесла городу непоправимый урон?
Конечно же, нельзя впадать и в другую крайность. Внешний облик исторической застройки, безусловно, должен быть сохранен. Именно она создает архитектурное очарование Петербурга. Однако вопрос может решаться отнюдь не только радикальным способом (сносим или оставляем как есть). В отношении исторических зданий необходимо вводить понятия их ценности и целесообразности сохранения.
Категория ценности должна определять, какие именно здания следует сохранять, а какие могут быть снесены. Целесообразностью же должна определяться форма сохранения (полное или воссоздание). Целесообразность физического сохранения, например, аварийного исторического здания определяется ценой усиления и разумностью платить эту цену. Вполне возможным вариантом является сохранение исторического фасада здания и перестройка внутренних объемов.
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии «высокой степени готовности» объектов, позволяющие (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку», – как мне кажется, вполне адекватны.
Фактически озвученные на сегодняшний день «реперные точки» (уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%) позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Также очень важным мне представляется тот факт, что строительное сообщество Санкт-Петербурга и органы власти, курирующие стройкомплекс города, не находятся в состоянии антагонизма. Есть общее понимание важности и сложности стоящих сейчас задач и стремление найти пути для наименее проблемного их выполнения. Идет системная работа по взаимодействию застройщиков и власти, выработке консолидированной позиции и донесения ее до федеральных ведомств.
Можно констатировать также, что и на уровне Министерства строительства и ЖКХ РФ голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи.