Кадастровая оценка: как не «переоцениться»
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– 18 июня Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издал приказ о проведении в 2020 году новой кадастровой оценки. Согласно Закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года, Москва и Петербург имеют право проводить переоценку объектов недвижимости и земельных участков не реже чем раз в три года.
Предыдущая оценка в городе проводилась в 2018 году, ее результаты вступили в силу 1 января 2019 года и будут действовать, соответственно, до 1 января 2021 года. Оценено было порядка 3 млн объектов, и в 2020 году объемы предвидятся сопоставимые.
Целью мероприятий является максимальное приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Очевидно, что при каждой последующей оценке объекты дорожают – как минимум с учетом инфляции. Но наблюдается и тренд к максимизации органами власти кадастровой стоимости.
Как это происходит? Разумеется, у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» нет возможности проехать и воочию оценить состояние 3 млн объектов. Поэтому ГБУ при оценке ориентируется на сведения, предоставляемые по данному объекту Росреестром. Они включают в себя адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования для участка или назначение для объекта недвижимости. Для объекта недвижимости возможно еще указание года постройки, материала стен и этажности. Других характеристик (как, к примеру, уровень транспортной доступности, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой, дата проведения последнего текущего или капитального ремонта) в Росреестре не содержится. А эти данные могут оказать существенное влияние на итоговую кадастровую стоимость.
Поэтому очень важным моментом предстоящей оценки является то, что ГБУ будет принимать декларации о характеристиках объектов недвижимости, которую имеет право подать каждый собственник. Именно путем подачи декларации можно способствовать установлению объективной кадастровой стоимости. В нашей практике немало случаев, когда игнорирование этого инструмента привело к завышенной оценке. К примеру, бизнес-центр, текущее состояние которого однозначно относит его к классу Б, был оценен по классу А – с соответствующими налоговыми последствиями, разумеется. Своевременная подача декларации могла бы этого не допустить.
Но надо понимать, что сведения, отраженные в декларации, будут работать по «судебному» принципу: «Все сказанное вами может быть использовано против вас». Поэтому при составлении деклараций необходимы консультации или сопровождение квалифицированных и опытных специалистов. Это поможет избежать ошибок и неточностей, приводящих к завышению кадастровой стоимости.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:
– Эти форматы управления строительством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирующихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генподрядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комплексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.