Кадастровая оценка: как не «переоцениться»
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– 18 июня Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издал приказ о проведении в 2020 году новой кадастровой оценки. Согласно Закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года, Москва и Петербург имеют право проводить переоценку объектов недвижимости и земельных участков не реже чем раз в три года.
Предыдущая оценка в городе проводилась в 2018 году, ее результаты вступили в силу 1 января 2019 года и будут действовать, соответственно, до 1 января 2021 года. Оценено было порядка 3 млн объектов, и в 2020 году объемы предвидятся сопоставимые.
Целью мероприятий является максимальное приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Очевидно, что при каждой последующей оценке объекты дорожают – как минимум с учетом инфляции. Но наблюдается и тренд к максимизации органами власти кадастровой стоимости.
Как это происходит? Разумеется, у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» нет возможности проехать и воочию оценить состояние 3 млн объектов. Поэтому ГБУ при оценке ориентируется на сведения, предоставляемые по данному объекту Росреестром. Они включают в себя адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования для участка или назначение для объекта недвижимости. Для объекта недвижимости возможно еще указание года постройки, материала стен и этажности. Других характеристик (как, к примеру, уровень транспортной доступности, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой, дата проведения последнего текущего или капитального ремонта) в Росреестре не содержится. А эти данные могут оказать существенное влияние на итоговую кадастровую стоимость.
Поэтому очень важным моментом предстоящей оценки является то, что ГБУ будет принимать декларации о характеристиках объектов недвижимости, которую имеет право подать каждый собственник. Именно путем подачи декларации можно способствовать установлению объективной кадастровой стоимости. В нашей практике немало случаев, когда игнорирование этого инструмента привело к завышенной оценке. К примеру, бизнес-центр, текущее состояние которого однозначно относит его к классу Б, был оценен по классу А – с соответствующими налоговыми последствиями, разумеется. Своевременная подача декларации могла бы этого не допустить.
Но надо понимать, что сведения, отраженные в декларации, будут работать по «судебному» принципу: «Все сказанное вами может быть использовано против вас». Поэтому при составлении деклараций необходимы консультации или сопровождение квалифицированных и опытных специалистов. Это поможет избежать ошибок и неточностей, приводящих к завышению кадастровой стоимости.
Сергей Максимов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГЭУ:
– Обсуждение перспектив развития Санкт-Петербургской агломерации оставляет двойственное впечатление. Причина такой двойственности, по моему глубокому убеждению, в том, что проблемы развития агломерации имеют вовсе не градостроительную, а организационно-управленческую природу. Стратегия социально-экономического развития Петербурга – сама по себе, концепция развития Ленинградской области – сама по себе, предложения по Генеральному плану – опять-таки сами по себе, причем у представителей города они одни, у представителей области – другие. Можно таким образом достигнуть общего, хотя бы в какой-то мере удовлетворяющего обе стороны, результата? Мне сдается, нет.
Предложения по концепции градостроительного развития от Ленинградской области уже готовы, предложения Петербурга готовятся отдельно, а сводить это все будет городской КГА. Как? Наверное, так, как ему больше нравится… Потом, очевидно, документ будет направлен на согласование в областные структуры, оттуда поступят возражения, на возражения поступят другие возражения… и т. д. Почему нельзя сделать иначе – сразу создать общую рабочую группу на паритетных началах?
Конечно, все не так печально. Формирование агломерации – процесс объективный, и органы управления могут его только ускорить… или замедлить. Но может быть, пора уже научиться договариваться?
Принципиальными мне кажутся здесь два момента. Во-первых, городу давно пора перестать смотреть на область как на меньшего брата. Результаты последних лет в этом отнюдь не убеждают, хотя бы даже в том же жилищном строительстве, где область уже вплотную приблизилась к городу по объемам. Да и в целом ситуация в области выглядит в экономике более предпочтительной. Во-вторых, нужно перестать противопоставлять стратегии и концепции социально-экономического развития документам градостроительного планирования. Нужен общий документ, который интегрировал бы в себе эти направления. Назвать его можно по-разному, например, мастер-план агломерации.
Именно для того, чтобы наладить взаимодействие, научиться слушать и слышать друг друга, мы и предлагаем всем, кому не безразличны перспективы развития города, присоединиться к проекту «Урбанизация, городская среда и рынок недвижимости». Сейчас мы открыли страницу в Facebook: https://www.facebook.com/smaks1056/. В дальнейшем в наших планах открытие соответствующего сайта, а в перспективе – и научно-практического журнала, где профессионалы из разных сфер, связанных с городским развитием, могли бы профессионально обсуждать проблемы этого развития.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»:
– Судя по реакции на нашу рекламную кампанию, петербуржцы – намного толерантнее, чем мы сегодня могли бы ожидать. На фоне ханжества и мракобесия, которые льются с ТВ-экранов, большинство горожан сохраняет чувство здорового юмора и защитный уровень «пофигизма», сберегающего психику. Мы запустили нашу рекламную серию сначала в шутку, а потом втянулись. Идеи генерирует владелец компании Игорь Водопьянов. Реализуем их сами, без помощи рекламных агентств.
Неожиданный для нас «вирусный эффект» федерального масштаба вызвала размещенная всего в паре журналов реклама о том, что в наших больших «однушках» можно жить втроем. Вектор реакции был ожидаемый, а цель – внимание к проекту – достигнута. Правда, угадать реакцию на ту или иную картинку удается не всегда. У нас был макет «Квартиры с отделкой и без отделки». Одна и та же симпатичная девушка была изображена с макияжем и без. Мы хотели сказать, что девушка, то есть квартира, хороша и так, и так. Очень многим эта реклама нравилась, ее активно обсуждали, причем кому-то больше нравилась девушка «с отделкой», а кому-то была милее без. Но нашлись и дамы, которые писали, что эта чудесная доброжелательная реклама унижает женщин. Что ж, как говорится, красота – она в глазах смотрящего.
Бурную реакцию вызвали наши баннеры, рекламирующие «Квартиры большие и маленькие». Когда я показала эту рекламу знакомым итальянским виноделам, они смеялись как дети. Считаю эту реакцию вполне естественной для людей открытых, незакомплексованных, со свободным, спокойным и доброжелательным взглядом на жизнь. Блоггер Варламов, правда, «потоптался» на этой рекламе в своем ЖЖ, но, во-первых, бывают люди, у которых всегда все плохо – было, есть и будет, это опять же зависит от внутреннего мироощущения человека. А во-вторых, мы еще раз убедились, что рекламу заметили.
Очень долго, больше месяца, провели в переписке с юристами одной из компаний-саплайеров, когда пытались согласовать рекламный баннер «Переходи на светлую сторону». Юридических оснований для отказа не было, но партнеры пытались найти повод для отказа, то ссылаясь на фильм «Звездные войны», то на оскорбление религиозных чувств. В общем, это отдельный кейс для рекламных семинаров.
Мы уж было приготовились полгода согласовывать следующее изображение – «Прекрасный вид из окон» с полуобнаженной девушкой, лежащей у окна и смотрящей на Смольный собор. Но почему-то этот макет нам согласовали молниеносно, за полчаса.
А недавно был звонок: мужчина честно сказал, что ничего покупать не планирует, но вот сейчас стоит в пробке, все бесит, и тут – наша реклама! И вот он позвонил сказать спасибо за то, что подняли настроение, и пожелать удачи.