Возможные источники софинансирования застройщиком строительства инфраструктуры
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.
Олег Потапченко, главный архитектор ООО «Институт современных строительных технологий» (входит в ГК «Развитие»):
– Роль проектировщика в создании моногородов – базовая, начиная с момента появления первой идеи до детального видения проекта и его реализации. Сегодня архитектор – это не только профессионал, который проектирует здание, но и экономист, способный рассчитать будущий доход инвестора, и социолог, создающий комфортную среду, и маркетолог, развивающий конкурентоспособность проекта.
Преобразование моногорода требует от архитектора высшей квалификации и полного владения всеми аспектами профессии. Если речь идет о моногороде, стоят задачи: создания диверсифицированной и самодостаточной экономики (плана экономического развития города, инфраструктуры для развития промышленных зон, условий для развития малого бизнеса и реализации товаров местного производства); снижения эксплуатационных издержек (выверенные инженерные системы); создания комфортной и разнообразной среды (формирование центров общественного притяжения, создание пешеходных маршрутов, создание оптимальной городской плотности, рациональное размещение общественных и коммерческих зон, рекреационных зон); развития идентичности (привязанности к городу) жителей и вовлечения их в процесс преобразований (участие жителей в благоустройстве и самоуправлении города); преобразования планировочной структуры.
Клубок социальных и экономических проблем, изношенность зданий и инфраструктуры – типичное состояние моногорода. Как правило, моногорода строились ускоренными темпами для расселения сотрудников предприятий. Всерьез о генеральных планах никто не задумывался, проблема откладывалась на потом, в ткани города оставлялись лакуны – участки для перспективного размещения социальной инфраструктуры, которые превращались в пустыри, разрывающие связанность кварталов. Общий подход к разработке мастер-плана моногорода должен включать: уплотнение городского центра, его дифференциацию с периферией; закрытие периметра кварталов и образование приватных дворов; насыщение первых этажей зданий коммерческими и социальными функциями; формирование пешеходных и велосипедных маршрутов; создание разнообразных рекреационных территорий.
При разработке мастер-плана основные градоформирующие объекты, как правило, подробно разрабатываются в составе ключевых проектов, реализуемых в первую очередь. Они насыщаются новыми функциями, получают новую жизнь, что позволяет сформировать центры притяжения людей, повысить инвестиционную привлекательность окружающих территорий и тем самым привлечь к процессу преобразований частных инвесторов.
Анна Василянская, кандидат юридических наук, адвокат, «Феникс Консалт Групп»:
– У меня как у предпринимателя часто спрашивают о защите персональных данных. Несмотря на принятие Конституции РФ еще в 1993 году, мы сейчас не можем констатировать свою персональную защищенность. Гражданам постоянно поступают «холодные» звонки, и мы вынуждены уточнять, откуда у звонящего наш номер телефона. Для исправления сложившейся ситуации законодатель принял в июле прошлого года Федеральный закон о защите персональных данных №152-ФЗ.
Если говорить с точки зрения бизнеса, то самый яркий пример – сайты. Если на вашем сайте существует форма обратной связи или вы иным способом собираете данные ваших посетителей, то вы являетесь оператором персональных данных.
Своим клиентам мы рекомендуем набор действий для того, чтобы снизить потенциальные убытки для компании. Что именно вам следует предпринять: уведомить Роскомнадзор о намерении обрабатывать персональные данные (уведомление заполняется на сайте через специальную форму), распечатать, подписать и направить в территориальный орган Роскомнадзора по месту регистрации оператора. Nota bene: вы можете не подавать информацию о себе, если собираете данные о физическом лице только в виде его фамилии, имени, отчества.
Предприятию также необходимо соблюдать нормы закона о персональных данных. В Уголовном кодексе есть две статьи, по которым мы можем увидеть правоприменительную практику: ст. 137 УК РФ (нарушение неприкосновенности частной жизни) и ст. 272 УК РФ (неправомерный доступ к компьютерной информации). Пока что эти две нормы слабо применяются. Надеемся, новый Закон позволит увеличить количество дел и защитит нашу с вами безопасность.
Мы рекомендуем своим клиентам под каждой формой ввода данных на сайте (обратного звонка, например) дать ссылку на текст согласия на обработку персональных данных и разместить кнопку с текстом: «Даю согласие на обработку персональных данных». А также указать адрес электронной почты, по которому лицо может обратиться, чтобы его данные изменили или удалили. Если электронной почты нет – то отправить запрос почтой России, по адресу, указанному в контактных данных. Смысл в том, чтобы пользователь сайта не мог отправить свои персональные данные без согласия на их обработку.
И последний вопрос, мне важный как адвокату, – способы доказывания в судебной практике свободы предоставления персональных данных и их передачи. Ведь вы как оператор персональных данных в случае спора должны будете доказать, что субъект персональных данных предоставил их свободно. Подводя итоги, следует заметить, что новые изменения в законах будут внедряться постепенно.