Технический заказчик – не избыточная «надстройка», а полноценный партнер
Председатель Экспертного Строительного Клуба, президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля:
– Термин «технический заказчик» введен в Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года Федеральным законом № 372-ФЗ от 3 июля 2016 года. К сожалению, дав этому понятию определение, задачи и специфику работы техзаказчика законодатели подробно не прояснили. В результате многие строительные компании относятся к этой позиции формально, считая, что справятся с этой функцией и самостоятельно. Результатом этого могут стать и потери в экономике проекта, и срыв сроков работ.
По сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до осуществления экспертизы, получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше, в советское время, эти функции выполняли управления или отделы капитального строительства.
Я твердо убежден, что технический заказчик – это не избыточная «надстройка», как полагают некоторые, а полноценный профессиональный партнер инвестора, застройщика, от его квалификации и действий может зависеть судьба всей стройки. Это касается и рентабельности проекта, и соблюдения сроков выполнения работ, и, что немаловажно, их качества. Централизация функций и ответственности в одних руках обеспечивает нормальное, планомерное, поступательное развитие каждого этапа строительства.
Практика показывает, что привлечение к управлению проектом квалифицированного техзаказчика позволяет достигать экономии средств (по нашему опыту – до 15% от общего объема расходов). Возможна оптимизация стоимости самого проекта за счет использования оригинальных технических решений и управленческих методов. Независимый строительный контроль (кстати, Гражданский кодекс предусматривает и такую возможность привлечения техзаказчика, на выполнение этой отдельной функции) обеспечит высокое качество работ, отсутствие необходимости в переделках, что тоже дает свой экономический эффект – так же, как и четкое соблюдение сроков работ.
Конечно, функции технического заказчика может взять на себя далеко не каждый специалист или даже компания. Для этого необходим серьезный уровень компетенции во всех строительных направлениях, организацию которых обеспечивает и контролирует техзаказчик. Здесь крайне важны понимание технологических процессов, навыки руководства, умение отстоять свою позицию, в том числе и перед государственными органами. По сути, выполнение этих функций возможно только при наличии сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере, что в полной мере подтвердил практический опыт нашей организации – Группы компаний «Н.Э.П.С.».
18 апреля на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Виктор Зозуля подробно рассказал об основах деятельности и функциях технического заказчика в современных условиях.
Руслан Ерёменко, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президент банка ВТБ:
В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. И в силу сложности долгосрочного прогнозирования заявок на инвесткредиты поступает не так много, однако в последнее время Северо-Западным региональным центром банка ВТБ было одобрено кредитование нескольких новых проектов ведущих игроков рынка – крупных заемщиков, у которых есть значительный опыт в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации. Для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов, в свою очередь для девелоперов проектное финансирование – зачастую единственный источник финансирования развития депрессивных территорий.
Мы индивидуально подходим к заемщикам. Проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
При рассмотрении кредитных заявок большое значение имеют корректность оценки величины общих затрат по проекту; детальное понимание источников возврата инвестиций и, соответственно, источников возврата запрашиваемого кредита; необходимость собственного участия инициатора проекта в его финансировании – как правило, не менее 30%. Также важным аспектом кредитных сделок является непредоставление банком отсрочки платежей по процентам на период до начала поступлений доходов от проекта. Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению. Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта.
В ходе проработки структуры сделки Банк совместно с клиентом ведет поиск итогового варианта с учетом возможности успешной реализации проекта, с одной стороны, и защиты интересов Банка как финансового института, рассчитывающего на возврат предоставленных кредитов в запланированные сроки, с другой.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
На офисном рынке я других экономических реалий, кроме как кризисных, не знаю. Наш первый проект БЦ «Сова» мы строили в предкризисном 2013 году, выводили на рынок в разгар кризиса, сдали на 70%, а все еще кризис. За эти годы у нас сложились основные принципы антикризисного девелопмента и управления офисным объектом. Мы изначально решили, что будем покупать объект под реконструкцию и концепцию. Если объект – не памятник архитектуры в центральной локации, то редевелопмент выходит быстрее и дешевле, чем стройка с нуля. В среднем реновация-реконструкция занимает 2-4 года. Остановились на бывшей швейной фабрике в Красногвардейском районе, которая функционировала как офисный центр класса С.
Важно продумать инженерные решения заранее. Акцент мы решили сделать на крупных арендаторах. Они переезд планируют заранее и чаще всего делают ремонт под себя. Поэтому 60% полезной площади мы предлагаем в формате shell and core для больших офисных блоков, разделив их по 3000, 1000 и 500 кв. м. А компании, занимающие 200-300 кв. м, более мобильны, поэтому эти помещения мы предлагаем только с отделкой. В соответствии с этим решением мы проектировали инженерию.
Главное – вписаться в бюджет. При реконструкции БЦ «Сова» наш бюджет в 2014 году был 2 млн USD – около 70 млн рублей. На эти деньги мы сделали фасад, внутренние ремонтные работы, системы вентиляции, кондиционирования, поменяли окна. Как это удалось? Мы поехали в Китай, объездили фабрики и нашли все качественное и необходимое. А потом напрямую заказали сантехнику, строительные материалы, светильники и т. д. По некоторым позициям сэкономили в пять раз.
Мы не привлекали именитого архитектора, нашли замечательную молодую команду, которая разделяла нашу концепцию. Отказ от генподрядчика сэкономил до 7% бюджета. Кроме того, у нас своя компания, которая выполняла технадзор и функции техзаказчика в одном лице, а также своя строительная организация, которая выполнила внутренние работы, за исключением требующих лицензирования.
Но не следует экономить на рекламе. Особенно сейчас, когда выбор у арендатора очень широк. Заранее расходные статьи – сервис, безопасность и уборка – это лицо бизнес-центра, и оно должно быть идеальным. За полтора кризисных года мы сдали бизнес-центр на 70%. Мы приняли правильное решение, сделав ставку на новый тип компаний. Сегодня быстрее всего развиваются ИТ-компании, которым не нужен дорогостоящий офис, для их молодых сотрудников важны интересные концепции, а не место. Центральное расположение для такого типа бизнеса больше недостаток из-за пробок, чем достоинство.