Как развязать «серый пояс» Петербурга


08.04.2019 13:44

Василий Костин, генеральный директор компании «КБК Проект»:


– Бывшие промзоны Петербурга (или, как их еще иногда называют, «серый пояс») занимают около 10% всей площади Северной столицы.

Такому городу, как Санкт-Петербург, приходится балансировать между сохранением исторического наследия в архитектуре и развитием городской среды. Для того, чтобы этот баланс был благоприятным, необходимо работать как минимум в двух направлениях: это совершенствование законодательства и работа с общественным мнением.

Законодательные требования к реновации исторической застройки в Санкт-Петербурге настолько жесткие, что мало кто решается что-либо предпринимать. Такая жесткость абсолютно нецелесообразна, так как становится причиной массового саморазрушения исторически ценных зданий. На их консервацию никакого бюджета не хватит.

Положение усугубляется слишком частыми изменениями в законодательстве. Очень трудно работать в ситуации, когда в процессе проектирования и строительства постоянно приходится реагировать на новшества в и без того непростых градостроительных нормах. Чтобы собрать необходимый пакет документов и подготовить территорию, нужно потратить около пяти лет. А изменения в градостроительных нормах происходят каждые три-четыре года. Эксперты в один голос говорят о необходимости введения моратория на законодательные инициативы хотя бы на пять лет.

Что касается общественного мнения, то оно зачастую попадает под влияние градозащитных движений. И если в конце прошлого века градозащитники действительно сдерживали разрушение исторической застройки, то сегодня их деятельность является скорее разрушающей, чем созидающей. Просто поддерживать текущее состояние аварийных зданий за счет государства – это деструктивная практика и для бюджета, и для самих памятников архитектуры.

Еще одна проблема – это высокая стоимость перестройки изрядно устаревших инженерных систем, несущих конструкций и фасадов зданий. К тому же их почти невозможно превратить в жилье, так как планировки менять не позволяет законодательство, негде построить парковки, зачастую нет места для зеленых насаждений и т. д. Получается, что рентабельность низкая, а привлечь инвесторов к таким проектам почти невозможно.

Необходимо обратиться к европейскому опыту, где исторические ценности сохраняются через использование и развитие. Нам нужно стабильное, неизменное законодательство, которое устроит и власти, и застройщиков, и общественность. Необходимо обеспечить безопасность инвестиций, максимально снизив их рискованность. Только тогда мы сможем сохранить исторический облик города и позволить ему гармонично раз­виваться.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:

Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»

Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон

В зоне активного редевелопмента


ИСТОЧНИК ФОТО: КБК Проект
МЕТКИ: КБК ПРОЕКТ



16.04.2018 10:29

Ник Джонс, директор индустриального сектора компании AECOM (направление – Европа и Средняя Азия):


– Промышленный сектор многолик, сложен и изменчив. Потребности в еще большей эффективности производства, повышении соответствия ожиданиям потребителя и оперативности выпуска продукции на рынок бросают вызов традиционным производственным технологиям и требуют инновационных решений. Сектор проектирования и строительства должен активизироваться для опережающего удовлетворения этих потребностей, при этом нам следует уделять основное внимание производственным процессам наших заказчиков, а не просто возведению зданий для их размещения. Нам необходимо фокусироваться на интересах заказчика, предлагая реальное повышение доходности за счет оптимизации производительности, затрат, качества и надежности.

Технологический подход к проектированию объектов промышленного сектора ставит на первое место параметры производительности заказчика. Оптимизация технологий и автоматизация производства позволяют архитекторам в промышленном секторе обеспечивать равновысокую эффективность продукции и людских потоков. 

Множество преимуществ несет в себе включение инженеров-технологов в команды проектировщиков. Инженеры-технологи привносят в работу команды принцип бережливого производства, отработанный на практическом опыте, что обеспечивает оптимизацию проектных и строительных решений для заказчика. Это особенно важно в случае повторных заказов аналогичного типа или структур, требующих активного внедрения культуры постоянного усовершенствования. Инженеры-технологи также первыми переходят на цифровые технологии за счет внедрения принципов Индустрии 4.0 (четвертой промышленной революции). Практичные, управляемые данными инструменты способны не только повысить производственные показатели объекта, но и оказать содействие в организации логистики на объекте и программы реализации. Мы должны использовать такие инструменты для получения немедленной выгоды, но также должны понимать направление развития технологий, что обеспечит задел для их последующего внедрения и позволит и в будущем поддерживать активы нашего заказчика в актуальном состоянии. И наконец, инженеры-технологи ориентируются, скорее, на продукт, нежели на проект. Такой акцент на создании продукта, физического или цифрового, существенно повышает значимость проектных организаций, которые, как правило, предлагают только услуги.

Помимо поддержки промышленного сектора, в более широком плане, строительной индустрии есть чему поучиться в части эффективности производства, качества и непрерывного усовершенствования. Производственное мышление становится все более популярным направлением строительного сектора.


РУБРИКА: Тенденции и перспективы
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №10 (808)
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: AECOM, НИК ДЖОНС



09.04.2018 11:34

Дмитрий Желнин, секретарь Экспертного совета Санкт-Петербургской Торгово-Промышленной Палаты:


Начиная с прошлого года, землевладельцы городских участков столкнулись с пробелом в действующем законодательстве. Буквальное толкование нормативных актов, регламентирующих порядок расчета земельного налога, дает налоговым органам право требовать уплаты данного платежа в бюджет по максимальной ставке.

Согласно Налоговому кодексу РФ ставки земельного налога могут быть дифференцированы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Виды использования устанавливаются правилами землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга были утверждены давно - около 10 лет назад. Наименования видов разрешенного использования участков, которые в ПЗЗ были отражены, уже устарели. Кроме того, в целях формирования единого терминологического стандарта на территории всей страны Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 был введен классификатор видов разрешенного использования участков. С момента утверждения приказа устанавливаемые региональными и муниципальными властями виды разрешенного использования должны определяться только в соответствии с классификатором.

Так, в целях приведения видов разрешенного использования участков на территории Санкт-Петербурга в соответствие с федеральным классификатором Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 были внесены изменения в ПЗЗ.

Как я ранее уже писал, виды использования также влияют и на ставки земельного налога. Согласно Закону Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» от 23.11.2012 № 617-105, например, при максимально возможной ставке земельного налога 1,5% в Санкт-Петербурге для вида разрешенного использования «размещение объектов культуры и искусства» ставка составляет 0,1%. Существенная разница – в 15 раз!

Но именно в этом законе и кроется подводный камень – ставки земельного налога определяются в зависимости от старых видов разрешенного использования земельных участков, установленных прежней редакцией Правил землепользования и застройки.

Справедливости ради, стоит сказать, что разница в наименованиях видов разрешенного использования в старой редакции ПЗЗ и в действующей – существенна. Вернемся к нашему примеру. Ранее действовавший вид использования «для размещения объектов культуры и искусства» теперь именуется «культурное развитие».

Закон о земельном налоге Санкт-Петербурга же говорит, что в отношении земельных участков, вид разрешенного использования которых не поименован в данном законе, применяется максимальная ставка 1,5% от кадастровой стоимости.

В следующий раз расскажу о том, как преодолеть сложившуюся коллизию регионального законодательства, а также о разработанном нами законопроекте, нацеленном на нивелирование пробела. 


РУБРИКА: Налоги
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков