Как развязать «серый пояс» Петербурга
Василий Костин, генеральный директор компании «КБК Проект»:
– Бывшие промзоны Петербурга (или, как их еще иногда называют, «серый пояс») занимают около 10% всей площади Северной столицы.
Такому городу, как Санкт-Петербург, приходится балансировать между сохранением исторического наследия в архитектуре и развитием городской среды. Для того, чтобы этот баланс был благоприятным, необходимо работать как минимум в двух направлениях: это совершенствование законодательства и работа с общественным мнением.
Законодательные требования к реновации исторической застройки в Санкт-Петербурге настолько жесткие, что мало кто решается что-либо предпринимать. Такая жесткость абсолютно нецелесообразна, так как становится причиной массового саморазрушения исторически ценных зданий. На их консервацию никакого бюджета не хватит.
Положение усугубляется слишком частыми изменениями в законодательстве. Очень трудно работать в ситуации, когда в процессе проектирования и строительства постоянно приходится реагировать на новшества в и без того непростых градостроительных нормах. Чтобы собрать необходимый пакет документов и подготовить территорию, нужно потратить около пяти лет. А изменения в градостроительных нормах происходят каждые три-четыре года. Эксперты в один голос говорят о необходимости введения моратория на законодательные инициативы хотя бы на пять лет.
Что касается общественного мнения, то оно зачастую попадает под влияние градозащитных движений. И если в конце прошлого века градозащитники действительно сдерживали разрушение исторической застройки, то сегодня их деятельность является скорее разрушающей, чем созидающей. Просто поддерживать текущее состояние аварийных зданий за счет государства – это деструктивная практика и для бюджета, и для самих памятников архитектуры.
Еще одна проблема – это высокая стоимость перестройки изрядно устаревших инженерных систем, несущих конструкций и фасадов зданий. К тому же их почти невозможно превратить в жилье, так как планировки менять не позволяет законодательство, негде построить парковки, зачастую нет места для зеленых насаждений и т. д. Получается, что рентабельность низкая, а привлечь инвесторов к таким проектам почти невозможно.
Необходимо обратиться к европейскому опыту, где исторические ценности сохраняются через использование и развитие. Нам нужно стабильное, неизменное законодательство, которое устроит и власти, и застройщиков, и общественность. Необходимо обеспечить безопасность инвестиций, максимально снизив их рискованность. Только тогда мы сможем сохранить исторический облик города и позволить ему гармонично развиваться.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
В зоне активного редевелопмента
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии «высокой степени готовности» объектов, позволяющие (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку», – как мне кажется, вполне адекватны.
Фактически озвученные на сегодняшний день «реперные точки» (уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%) позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Также очень важным мне представляется тот факт, что строительное сообщество Санкт-Петербурга и органы власти, курирующие стройкомплекс города, не находятся в состоянии антагонизма. Есть общее понимание важности и сложности стоящих сейчас задач и стремление найти пути для наименее проблемного их выполнения. Идет системная работа по взаимодействию застройщиков и власти, выработке консолидированной позиции и донесения ее до федеральных ведомств.
Можно констатировать также, что и на уровне Министерства строительства и ЖКХ РФ голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
На что может рассчитывать дольщик в случае срыва срока передачи квартиры застройщиком? Ст. 6 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрено взыскание неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. За отказ добровольно исполнить требование дольщика о выплате неустойки с застройщика судом может быть взыскан штраф в размере 50% от суммы присужденной неустойки (п. 5 ст. 13 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17). Дополнительно, дольщик может взыскать компенсацию морального вреда, расходы на юридическую помощь, а также судебные издержки.
На практике почти никто из застройщиков добровольно не выплачивает неустойку. В большинстве случаев, дольщики вынуждены обращаться в суд и проходить по 2-3 судебные инстанции. Расчет делается на то, что не все дольщики пойдут в суд и не у всех достаточно средств для оплаты юридических услуг и судебных издержек.
Если рассматривать судебную практику в Петербурге и Ленобласти, такие иски граждан в большинстве случаев удовлетворяются, но лишь частично. Неустойка практически во всех случаях снижается судами в 2-4 раза, а то и более, хотя, по моему мнению, это не является справедливым по отношению к дольщикам.
Так, при цене квартиры в 3 млн рублей и годовой просрочке, суд снижает неустойку с 440 тыс. рублей до 100 тыс. только потому, что застройщик об этом попросил, не анализируя, а были ли действительно для этого причины. Хотя ст. 333 ГК РФ говорит о том, что компания должна доказать наличие обстоятельств, которые могут быть основанием для снижения неустойки, каковое допускается «в исключительных случаях».
При этом суды ссылаются на якобы «несоразмерность» неустойки. Не совсем понятно, как можно говорить о несоразмерности нарушения и меры ответственности, если эта мера четко установлена законом (214-ФЗ) и дольщик в течение года лишен возможности жить в приобретенной квартире. Можно меру ответственности сравнить со стоимостью аренды аналогичной квартиры на период просрочки и сделать вывод о соразмерности.
Суды практически всегда взыскивают штраф за отказ застройщика в добровольной выплате неустойки. Однако штраф в 50% начисляется не от неустойки, предусмотренной 214-ФЗ, а от уже сниженной судом. Так что говорить о тяжелом бремени ответственности застройщика, которое хотят облегчить законодательно, я бы не стала.
Компенсация морального вреда также взыскивается, но суммы, как правило, очень малы – от 3 тыс. до 20 тыс. рублей. Судебные издержки также часто снижаются судом (например, с 30 тыс. рублей до 15 тыс.), если суд полагает, что были заплачены «слишком большие» суммы адвокатам. Опять же, не понятно, на чем основаны такие выводы, если дольщик представил документы о понесенных расходах.
Таким образом, я не вижу остроты проблемы «повышенной ответственности» застройщика и «потребительского терроризма» со стороны дольщиков. Я вижу судебную практику, которая не позволяет дольщикам взыскать с застройщика при существенной просрочке в один год даже то, что прописано в законе и договоре. Если же законодательно с застройщиков снимут обязанность по уплате штрафа за отказ выплатить неустойку, то я бы назвала это уже «злоупотреблением правами застройщиков, закрепленным законодательно».