Подрядчики могут добиваться пересмотра стоимости контракта из-за роста НДС
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к.э.н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
- Изменение налогового законодательства зачастую не только дестабилизирует строительный рынок, но и создает для налогоплательщика дополнительные налоговые и финансовые риски.
Не стало исключением и последняя новация главы 21 НК РФ, связанная с поправками, внесенными в ст. 164 НК РФ федеральным законом 303-ФЗ. В соответстве с ними, с 1 января 2019 года налогоплательщики обязаны при расчете НДС использовать ставку 20% (ранее – 18%). То есть независимо от условий по определению стоимости договоров на выполнение проектных или строительно-монтажных работ подрядчик должен по работам, выполненным уже в 2019 году, применять для исчисления НДС новую ставку. Очевидно, что если цена договора формировалась в 2018 году и ранее с учетом ставки 18% и в последующем не корректировалась, то чистая выручка подрядной организации в 2019 году снижается на 2%, что влечет за собой рост налоговой нагрузки для нее и общее снижение рентабельности основной деятельности. Усугубляет ситуацию то, что многие такие договоры заключаются на долгосрочной основе и на существенные суммы, что приводит к довольно значительным финансовым потерям подрядчика.
Минфин и ФНС России настаивают, что решить эту проблему можно только через пересмотр сторонами цены договора. Но беда в том, что большинство таких контрактов заключается с условием «твердой» цены, и могут быть изменены только взаимным соглашением сторон по изменению данного параметра.
Минфин в ряде разъяснений предлагает размер ставки НДС менять путем заключения дополнительного соглашения без изменения цены контракта, так как он не является существенным условием госконтракта. Но такой подход не позволяет компенсировать налоговые потери подрядчика.
В то же время Минфина не поддерживают предложение о сохранении прежней ставки НДС для госконтрактов, заключенных до 2019 года, так как отрицательная разница в начислении НДС должна тогда возмещаться из федерального бюджета. Министерство сохраняет высказанную в августе 2018 года позицию, что можно изменить цену контракта, если она составляет либо превышает размеры сумм, установленных Постановлением Правительства РФ в декабре 2013 года, и исполнение контракта без изменения его условий невозможно.
Между тем с 27 декабря 2018 года вступили в силу поправки, внесенные законом 502-ФЗ. В соответствие сними, ч. 54 ст. 112 закона 44-ФЗ допускается изменение цены заключенного до 1 января 2019 года контракта в пределах увеличения ставки НДС. Воспользоваться этой возможностью стороны смогут до 1 октября 2019 года в рамках срока исполнения контракта, если увеличенный размер ставки НДС не предусмотрен его условиями. Изменить условия договора заказчики как получатели бюджетных средств могут в пределах доведенных лимитов бюджетных обязательств на срок исполнения контракта.
Таким образом, подрядная организация вправе выйти с инициативой пересмотра стоимости ранее заключенного договора даже с «твердой» ценой.
Рекомендую нашим коллегам, связанным с описанной ситуацией, проявить определенную решительность и настаивать на изменении цены таких контрактов для решения прежде всего фискальных задач.
20 марта на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Константин Неверко рассказал о наиболее актуальных проблемах сферы налогового планирования и бухгалтерской отчетности для строительных и проектных организаций.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Владимир Якушев: Снижение налоговой нагрузки позволит застройщикам оптимизировать затраты
На ФГИС ЦС разместят новую платформу для поставщиков и производителей стройматериалов
Эксперты поддержали план совершенствования ценообразования в строительстве
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад):
Мы создали своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Москве и Петербурге.
Часто можно столкнуться с тем, что приобретенный участок в Москве находится в непосредственной близости от планируемого транспортно-пересадочного узла, и его освоение ограничено Постановлениями Правительства Москвы (перечень планируемых ТПУ определен в ППМ от 6 сентября 2011 года № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» со всеми изменениями). При подборе участка необходим тщательный анализ проекта планировки территории планируемого к строительству ТПУ.
Довольно распространённое явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны, и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т.д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т.д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге. А поправки, принятые к 73-ФЗ о защитных зонах, ставят под вопрос развитие целого ряда объектов в непосредственной близости от объектов культурного наследия в Москве.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий, приводит к ситуации, когда отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом, либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, - это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка - это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, - это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия. То же самое касается иных ограничений, в том числе отступов от границ земельных участков, санитарных зон и т.д. Имеется практика, когда без ППТ и ПМ выдаются ГПЗУ, и на их основании согласовывается проектная документация и получается разрешение на строительство. Однако это не соответствует букве и духу закона, потому что ГПЗУ выдается без общественных слушаний и требований по комплексному освоению территорий и т.д.
Распространены случаи, когда девелопер не может получить разрешение на строительство, хотя карманная экспертиза пройдена. Еще хуже, когда разрешение отзывают через суд из-за неутвержденной градостроительной документации. При этом инициаторами подобных действий могут быть как органы власти, так и конкуренты, и общественные организации.
Только показатели ППТ и ПМ, включенные в ГПЗУ, являются итоговыми характеристиками, которыми можно пользоваться. Но даже они могут быть некорректными, если разработка ППТ и ПП велась по инициативе стороннего инвестора или ленддевелопера.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесения изменений в градостроительную документацию и т.д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.
При размещении торговых центров важен не только выбор локации, но и оценка окружающей среды. Даже если в собственности девелопера прекрасный участок земли на оживленной магистрали, но в 500 метров от него построят аналогичный проект с сильными якорями, успех никто не гарантирует. Предугадать появление конкурентов непросто, поскольку один девелопер не отчитывается перед другими о своих успехах. Кто успел, тот и в дамках. Именно поэтому на направлении Звенигородка-Новорига было несколько крупных фальстартов.
В реализации жилищных проектов есть свои специфичные риски. Чаще всего это неверное позиционирование будущего объекта, объемно-планировочные решения в частности квартирография, которые абсолютно не востребованы рынком.
Интересно, что падающий спрос на жилье и споры о справедливой розничной цене оказали прямое влияние на снижение цен при приобретении земельных участков с ГПЗУ - их стоимость упала примерно на четверть. Хотя отдельные объекты, экспонировавшиеся в 2014-2015 гг, наконец нашли своих покупателей по старым рублевым ценам.
Крупные паркинги в составе жилых комплексов тоже могут стать проблемной зоной. Любой опытный девелопер знает, что многоуровневая и подземная парковка за пределами ЦАО тянет экономику всего проекта вниз. Можно питать иллюзии, что после ввода в эксплуатацию объект будет перепрофилирован и весь первый этаж, выходящий на проездное шоссе, сдадут в аренду. Но гарантированный спрос на торговые помещения возможен, когда будет сформирован стабильный автотрафик. А зона охвата из жителей строящегося микрорайонов крупных арендаторов заинтересует, только когда их фактическая численность превысит хотя бы пару тысяч человек. При этом почти все девелоперы почему-то забывают, что торговый объект сам по себе требует удобного паркинга, равного по площади сдаваемым торговым площадям.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Ослабление рубля существенно изменило принципы расчетов на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Если ранее только на офисном рынке ставки аренды были выражены рублях, то сейчас во всех сегментах преобладают рублевые договоры аренды. Затраты на аренду при перерасчете в валюту резко уменьшились за последние годы. Но экономия мнимая: доходы также резко сократились, а для международных компаний, планирующих свои бюджеты в валюте, это более критично.
Похожая ситуация и в торговой недвижимости. Доходы ретейлеров формируются в рублях, а расходы (на аренду, на закупку коллекций) – в валюте. Эти «валютные ножницы» вынуждают уменьшать затраты, в частности настаивать на фиксации курса, на исчислении арендной ставки как процента с товарооборота. Сейчас подобная практика становится общей.
Зато выигрывают от ослабления рубля экспортно ориентированные отрасли. Во второй половине 2015 года на офисном рынке активизировались ИТ-компании, их доля в структуре сделок в IV квартале превысила 30%. Укрепление рубля должно теоретически поддержать и промышленность. К сожалению, вместе с ослаблением рубля мы имеем санкции, которые ограничивают доступ иностранных технологий на российский рынок.
Итак, промышленность в Петербурге за 2015 год сократилась на 7,3%, оборот розничной торговли – на 12,2%, объем платных услуг населению – на 1,5%. Все это показывает существенный спад в экономике, ожидается рост безработицы. А следовательно, спрос на офисы будет ограниченным. Последние годы активность в этом сегменте поддерживалась за счет трансфера Газпрома в Петербург, однако для поддержания уровня заполняемости и арендных ставок необходим спрос со стороны не только крупных государственных компаний и ИТ-сектора, но и других сегментов. Дефицит бюджета РФ означает, что многие программы поддержки бизнеса будут свернуты, это также негативно повлияет на развитие компаний.
Сохранение ключевой ставки означает, что стоимость заемных средств для девелоперов останется высокой, а возможности для нового девелопмента ограничены. Уже сейчас ясно, что в 2017 году нас ожидают низкие объемы ввода, а при затягивании текущей паузы значителен риск того, что новые проекты не будут достроены и в 2018 году. Анализ макроэкономических циклов на рынке недвижимости показывает, что подъем инвестиций в жилой сектор начинается еще до подъема экономики в целом. А вот коммерческая недвижимость оживает позже начала восстановления. Истоки текущего кризиса в России не столько экономические, сколько геополитические, однако выход из него будет носить классический экономический характер, если, конечно, геополитические факторы будут сняты.