Александр Чернокульский, Жилфонд: комиссии риелторов в России в 2026 году вырастут в среднем на 20-25%
Риелторский рынок активно готовится к переменам в налоговом законодательстве, которые коснутся многих его участников. С 2026 года налоговая нагрузка вырастет в связи с повышением НДС до 22%, ростом налога на прибыль и ужесточением условий применения упрощённой системы.
Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по «упрощенке», будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать модель ценообразования.
Сейчас все риелторы и агентства недвижимости примеряют на себя новые правила и считают, какие варианты для кого станут более приемлемыми. Маржинальность риелторского бизнеса на фоне снижения активности на рынке за последнее время и так существенно просела, что поставило некоторые компании на грань выживания. По подсчетам аналитиков «Жилфонда», за 2024 год порядка 15% риелторов ушли из профессии — кто-то насовсем, кто-то временно. При этом наши подсчеты оказались оптимистичными, сейчас, по данным некоторых наших банков-партнеров, из их сети за год бесследно исчезли порядка 25% средних и маленьких агентств. При этом тренд на уход из отрасли наметился не вчера: еще в 2022 году мы видели рост предложений по продаже риелторского бизнеса. Теперь отрасль встанет перед новым выбором: поднимать цены или уходить с рынка.
На фоне высокой конкуренции многие сейчас ищут возможности избежать прямого повышения цен на свои услуги. Кому-то частично действительно удастся выровнять финмодель, например, за счет комиссий от банков и страховых компаний, которые платят брокерам за посреднические услуги. Другие сейчас рассматривают вариант вывода НДС в отдельную строку при расчетах с клиентами. Однако, такой формат могут позволить себе только крупные игроки, и существенно он, думаю, не поможет.
Для клиентов в любом случае важен не процент от сделки, прописанный на бумаге, а сколько они заплатят за услуги агентства в их конкретном случае. Так что даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже. Удержать цены будет сложно, изменение правил существенно изменит ситуацию в бизнесе небольших игроков в принципе: новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС, повышает расходы на бэк-офис и сопровождение сделок в среднем на 5—15%. Поэтому даже повышение комиссии на размер НДС для многих не будет решением, финансовую модель придется просчитывать заново. Я бы сказал, что кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны – за последние годы турбулентности в экономике риелторы уже оптимизировали всё, что можно было оптимизировать. Так что большинству игроков рынка комиссию все-таки придется поднять, в среднем, по нашим подсчётам, на 0,5—1,5%, в зависимости от региона и типа сделки.
Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2–3% от стоимости квартиры. С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3–5%.
1 июля 2021 года Президентом России подписан Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Документ комментирует партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев.
- Закон ввел ряд новых положений, которые в ближайшее время будут влиять на строительную отрасль, в том числе – типовое проектирование. Закон вступит в силу с 01 сентября за исключением ряда положений, которые включатся позже.
Одним из основных и наиболее обсуждаемых изменений является введение понятия типовой проектной документации и режима ее использования. Кстати, ранее в ГрК РФ была категория «экономически эффективной проектной документации повторного использования», который теперь упразднен, но часть механизмов перешла в положения о типовой ПД.
Важнейшим преимуществом типовой проектной документации является возможность ее повторного использования без прохождения экспертиз и процедур согласования, что должно сократить сроки строительства и затраты девелоперов. Зампред комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев отметил, что 10% от общей стоимости строительства капитальных объектов составляют расходы на проектирование.
В экспертной среде активно обсуждается, не приведет ли применение типового проектирования к возрождению «хрущевок» и массовой застройки, но нам представляется (и это совпадает с мнением многих девелоперов и архитекторов), что в современной экономике этого опасаться не стоит. Вряд ли типовая ПД будет применяться при реализации современных офисных или жилых проектов – в этой сфере необходимо не только постоянное совершенствование проектов, но и преимущества перед конкурентами, уникальные архитектурные решения и т.д.
В торговых или складских проектах типовые проекты могут найти более широкое применение. Также типовые решения могут широко применяться в масштабных инфраструктурных проектах (например, в дорожном строительстве). В апреле премьер-министр Михаил Мишустин говорил, что типовые проекты могут использоваться при строительстве не только новых школ и больниц, но и дорог. При этом он отмечал, что государственные и муниципальные заказчики смогут пользоваться такими проектами безвозмездно.
Важным практическим вопросом является перспектива применения типовой ПД в рамках проектов по комплексному развитию территорий (КРТ), так как КРТ предполагает, кроме возведения основных объектов (офисов, жилья,
торговых площадей), строительство большого объема сопутствующей инфраструктуры (от дорожных сетей до детских садов и поликлиник). Как раз для таких «стандартных» вспомогательных объектов могла бы использоваться типовая ПД.
Также новый закон внес несколько важных процедурных изменений. В частности, установлено, что именно Правительство РФ утверждает исчерпывающий перечень мероприятий и документации при реализации объектов кап. Строительства и предъявление иных требований другими органами не допускается. Новая статья 5.2 ГрК РФ содержит четкий перечень мероприятий, осуществляемых при капитальном строительстве. Введено понятие «рабочей документации», которое давно и широко используется в строительной отрасли, но на уровне Кодекса не регулировалось. Такая систематизация должна положительно сказаться на сроках и прозрачности согласовательных процедур.
Оптимизировать административные процедуры призвано и новое правило, согласно которому при постановке на кадастровый учет Росреестр и органы строительного надзора будут проверять площади нового объекта только на соответствие площадям, указанным в разрешении на строительство. Это устранит существовавшее дублирование, когда параллельно сверялись и площади в ПД. Теперь нет необходимости прикладывать к техническому плану нового объекта проектную документацию при его постановке на кадастровый учет.
Можно сказать, что это тот редкий случай, когда масштабные законодательные изменения носят позитивный характер и должны упростить деятельность участников строительной отрасли. Конечно, остаются вопросы о том, как будет обеспечиваться доступ к типовой документации и как будет проверяться ее применимость к конкретному строительному проекту, но созданная законодательная основа выглядит продуманной и системной и есть основания полагать, что процедурные вопросы будут оперативно решены в скором времени.