Александр Чернокульский, Жилфонд: комиссии риелторов в России в 2026 году вырастут в среднем на 20-25%
Риелторский рынок активно готовится к переменам в налоговом законодательстве, которые коснутся многих его участников. С 2026 года налоговая нагрузка вырастет в связи с повышением НДС до 22%, ростом налога на прибыль и ужесточением условий применения упрощённой системы.
Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по «упрощенке», будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать модель ценообразования.
Сейчас все риелторы и агентства недвижимости примеряют на себя новые правила и считают, какие варианты для кого станут более приемлемыми. Маржинальность риелторского бизнеса на фоне снижения активности на рынке за последнее время и так существенно просела, что поставило некоторые компании на грань выживания. По подсчетам аналитиков «Жилфонда», за 2024 год порядка 15% риелторов ушли из профессии — кто-то насовсем, кто-то временно. При этом наши подсчеты оказались оптимистичными, сейчас, по данным некоторых наших банков-партнеров, из их сети за год бесследно исчезли порядка 25% средних и маленьких агентств. При этом тренд на уход из отрасли наметился не вчера: еще в 2022 году мы видели рост предложений по продаже риелторского бизнеса. Теперь отрасль встанет перед новым выбором: поднимать цены или уходить с рынка.
На фоне высокой конкуренции многие сейчас ищут возможности избежать прямого повышения цен на свои услуги. Кому-то частично действительно удастся выровнять финмодель, например, за счет комиссий от банков и страховых компаний, которые платят брокерам за посреднические услуги. Другие сейчас рассматривают вариант вывода НДС в отдельную строку при расчетах с клиентами. Однако, такой формат могут позволить себе только крупные игроки, и существенно он, думаю, не поможет.
Для клиентов в любом случае важен не процент от сделки, прописанный на бумаге, а сколько они заплатят за услуги агентства в их конкретном случае. Так что даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже. Удержать цены будет сложно, изменение правил существенно изменит ситуацию в бизнесе небольших игроков в принципе: новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС, повышает расходы на бэк-офис и сопровождение сделок в среднем на 5—15%. Поэтому даже повышение комиссии на размер НДС для многих не будет решением, финансовую модель придется просчитывать заново. Я бы сказал, что кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны – за последние годы турбулентности в экономике риелторы уже оптимизировали всё, что можно было оптимизировать. Так что большинству игроков рынка комиссию все-таки придется поднять, в среднем, по нашим подсчётам, на 0,5—1,5%, в зависимости от региона и типа сделки.
Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2–3% от стоимости квартиры. С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3–5%.
Ипотечные микрокредитные компании начнут действовать уже с конца этого месяца — закон о них вступит в силу 22 октября. Одно из основных отличий ипотечных МКК от банков — такие организации будут обслуживать заемщиков только по госпрограммам и исключительно в пределах одного региона.
На каждый регион не более одной компании. Из этого следует ответ на вопрос, зачем вообще создаются такие формы финансовых организаций. Предполагается, что они будут действовать в регионах, где слабо представлены банки. Банковские игроки ипотечного рынка неохотно приходят в малонаселенные города. Стоимость жилья там ниже, кредитная нагрузка заемщиков (в силу невысоких доходов) выше, следовательно, заработать на ипотечных кредитах сложнее.
В начале прошлого года выдачей ипотечных кредитов по госпрограммам в регионах занимались специальные фонды, включенные в реестр банка ДОМ.РФ, однако к маю того же года все они были исключены из реестра. Причина в том, что они не регулировались Банком России. По словам главы комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, в этих организациях наблюдались злоупотребления и мошенничество. Ипотечные микрофинансовые организации, напротив, будут регулироваться ЦБ, а значит, риск недобросовестных практик ниже.
Оформить ипотеку через микрокредитную компанию сможет не каждый. Ипотечные МКК станут выдавать кредиты лишь по программам господдержки. Выдача ипотеки по рыночным ставкам не будет входить в их компетенции. При этом заемщик не увидит отличий кредита в микрокредитной компании от кредита в банке. Никакого ежедневного начисления процентов, характерного для МФО. Ставка будет рассчитываться на год, платежи нужно будет вносить раз в месяц.
Остается вопрос — как микрокредитные компании будут зарабатывать, раз такая бизнес-модель для них не характерна? Вероятно, необходимости получать прибыль у ипотечных МКК не будет. Такие компании будут на 100% принадлежать субъекту федерации, в котором они действуют. От микрокредитных компаний в них будет лишь название и правовая форма. А обычные микрокредитные компании не будут выходить на рынок ипотечного кредитования.
Чтобы мосты и иные инфраструктурные искусственные сооружения пребывали в нормативном состоянии и полноценно выполняли свои функции, их необходимо не только качественно строить, но и должным образом обслуживать. О том, как это нужно делать, рассказал Олег Быков, заместитель директора ООО «ЕТС».
— Мосты в процессе эксплуатации подвергаются воздействию различных природно-климатических факторов и транспортных нагрузок, в результате чего в их элементах появляются повреждения и дефекты, которые могут в конечном счете вызвать разрушение конструкций.
Более того, со временем сооружение неизбежно стареет и теряет первоначальные потребительские свойства. Соответственно, требуется все больше затрат на восстановление и сохранность его состояния. Поэтому именно от эффективности действий по сохранности мостовых сооружений зависит продолжительность их безопасной эксплуатации и уровень эксплуатационных затрат.
По своему функциональному назначению работы по содержанию мостов можно поделить на три группы:
– надзор (осмотры);
– уход (очистка, мойка, уборка) по летнему и зимнему вариантам содержания конструктивных элементов;
– профилактика и восстановительные работы.
Давайте рассмотрим особенности содержания внеклассных мостов на примере моста через реку Лубья на км 40.396 автомобильной дороги А-118 КАД в Петербурге. Это так называемый внеклассный мост. Внеклассными считаются мосты длиной больше 500 м или с пролетами в свету больше 120 м.
Многие виды работ требуют частичного перекрытия движения. Поэтому для их выполнения необходима разработка проектов организации дорожного движения (ОДД). Пропускная способность КАД составляет 70–110 тыс. автомобилей в сутки. Но сегодняшняя интенсивность движения на определенных участках достигает 206 тыс. Любая помеха движению приводит к образованию существенных заторов. Для удобства автомобилистов работы необходимо производить в ночное время. Поскольку мост через Лубью имеет восемь полос движения, для производства работ по содержанию необходима схема ОДД протяженность более 1,5 км. Ввиду протяженности схемы ОДД для выполнения работ необходимо задействовать 12 дорожных рабочих, семеро из которых занимаются обслуживанием схемы: следят за делиниаторами, которые может снести ветер или проезжающие автомобили. Если делиниаторов не хватает, особо спешащие водители заезжают в зону производства работ, чем подвергают опасности и себя, и рабочих. Для ускорения работ также задействуются дополнительные единицы техники.
Работы по содержанию и уходу за конструктивами представляют собой масштабную операцию. Больше всего работы приходится на весну. Допустим, толщина грязевых отложений в технологических проходах равна 0,1 м. И грязевая «кашица» на самой полосе безопасности — около 0,02 м. Получается, что при выходе из зимнего сезона необходимо вывезти 346,33 кубометра грязевых отложений. И это при условии показателей, взятых лишь для примера: фактический объем может быть больше.
В снежные зимы уборка технологических проходов и полос безопасности делается после каждого снегопада. Предугадать количество осадков не представляется возможным. Ухудшает ситуацию то, что спецтехника при очистке проезжей части «заталкивает» снежную кашу на полосу безопасности и техпроходы. Производить уборку плужными механизмами не представляется возможным из-за препятствий, которые пересекает мост. Снег из технологических проходов приходится вручную перемещать на полосу безопасности, а затем грузить в самосвалы и вывозить.
При осмотрах настоящая проблема — сложность доступа к некоторым частям сооружения.
Поскольку под мостом течет река, есть железнодорожные пути, станция Ржевка, здания и другие препятствия, ко многим конструктивным элементам моста нет проезда. То есть технику, такую как автовышки, поливомоечные автомобили, использовать невозможно, также невозможно довезти требуемые материалы и инструменты. Для доступа к опорным частям, подферменным площадкам, пролетным строениям необходимо сооружать леса. От места разгрузки до места производства работ расстояние может достигать 300 метров. Средства малой механизации, леса и строительные материалы доставляются вручную, что значительно усложняет задачу и в разы увеличивает время производства работ.
Особую сложность вызывает взаимодействие с ОАО «РЖД»: в приказе Минтранса России от 16 ноября 2012 г. № 402 «Об утверждении Классификации работ по капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог» предоставление железнодорожных «окон» не фигурирует. В случае возникновения аварийной ситуации, когда создается угроза повреждения какого-либо конструктивного элемента железной дороги, после длительных переговоров РЖД может назвать дату технологического «окна», когда сама компания будет производить работы и отключать напряжение на контактном проводе. Тогда дорожники могут подстроиться и в это же время устранить угрозы. Однако для производства плановых работ по содержанию моста представители РЖД даты «окон» не разглашают. Использовать технику для проведения работ на высоте в период «окон» невозможно. Поэтому необходимо заранее на ближайшей доступной площадке собрать клети лесов, которые можно перенести вручную, и монтировать их сразу после отключения напряжения. Работать приходится необычайно быстро. Но проект производства работ необходимо согласовать во всех инстанциях РЖД, что занимает время. Переговоры могут идти до полугода. На безвозмездной основе получить технологические «окна» — задача практически невыполнимая.
Таким образом, содержание любого внеклассного сооружения — искусство. Огромное количество особенностей, нюансов, столкнувшись с которыми, приходится разрабатывать индивидуальный алгоритм действий. Относительно простые работы, которые на типовых сооружениях не вызывают трудностей, на внеклассных мостах превращаются в специальную операцию, в которой задействовано большее количество людей и техники, и план которой необходимо разрабатывать заранее.