Олег Быков: «Работы на внеклассных мостах превращаются в специальную операцию»
Чтобы мосты и иные инфраструктурные искусственные сооружения пребывали в нормативном состоянии и полноценно выполняли свои функции, их необходимо не только качественно строить, но и должным образом обслуживать. О том, как это нужно делать, рассказал Олег Быков, заместитель директора ООО «ЕТС».
— Мосты в процессе эксплуатации подвергаются воздействию различных природно-климатических факторов и транспортных нагрузок, в результате чего в их элементах появляются повреждения и дефекты, которые могут в конечном счете вызвать разрушение конструкций.
Более того, со временем сооружение неизбежно стареет и теряет первоначальные потребительские свойства. Соответственно, требуется все больше затрат на восстановление и сохранность его состояния. Поэтому именно от эффективности действий по сохранности мостовых сооружений зависит продолжительность их безопасной эксплуатации и уровень эксплуатационных затрат.
По своему функциональному назначению работы по содержанию мостов можно поделить на три группы:
– надзор (осмотры);
– уход (очистка, мойка, уборка) по летнему и зимнему вариантам содержания конструктивных элементов;
– профилактика и восстановительные работы.
Давайте рассмотрим особенности содержания внеклассных мостов на примере моста через реку Лубья на км 40.396 автомобильной дороги А-118 КАД в Петербурге. Это так называемый внеклассный мост. Внеклассными считаются мосты длиной больше 500 м или с пролетами в свету больше 120 м.
Многие виды работ требуют частичного перекрытия движения. Поэтому для их выполнения необходима разработка проектов организации дорожного движения (ОДД). Пропускная способность КАД составляет 70–110 тыс. автомобилей в сутки. Но сегодняшняя интенсивность движения на определенных участках достигает 206 тыс. Любая помеха движению приводит к образованию существенных заторов. Для удобства автомобилистов работы необходимо производить в ночное время. Поскольку мост через Лубью имеет восемь полос движения, для производства работ по содержанию необходима схема ОДД протяженность более 1,5 км. Ввиду протяженности схемы ОДД для выполнения работ необходимо задействовать 12 дорожных рабочих, семеро из которых занимаются обслуживанием схемы: следят за делиниаторами, которые может снести ветер или проезжающие автомобили. Если делиниаторов не хватает, особо спешащие водители заезжают в зону производства работ, чем подвергают опасности и себя, и рабочих. Для ускорения работ также задействуются дополнительные единицы техники.
Работы по содержанию и уходу за конструктивами представляют собой масштабную операцию. Больше всего работы приходится на весну. Допустим, толщина грязевых отложений в технологических проходах равна 0,1 м. И грязевая «кашица» на самой полосе безопасности — около 0,02 м. Получается, что при выходе из зимнего сезона необходимо вывезти 346,33 кубометра грязевых отложений. И это при условии показателей, взятых лишь для примера: фактический объем может быть больше.
В снежные зимы уборка технологических проходов и полос безопасности делается после каждого снегопада. Предугадать количество осадков не представляется возможным. Ухудшает ситуацию то, что спецтехника при очистке проезжей части «заталкивает» снежную кашу на полосу безопасности и техпроходы. Производить уборку плужными механизмами не представляется возможным из-за препятствий, которые пересекает мост. Снег из технологических проходов приходится вручную перемещать на полосу безопасности, а затем грузить в самосвалы и вывозить.
При осмотрах настоящая проблема — сложность доступа к некоторым частям сооружения.
Поскольку под мостом течет река, есть железнодорожные пути, станция Ржевка, здания и другие препятствия, ко многим конструктивным элементам моста нет проезда. То есть технику, такую как автовышки, поливомоечные автомобили, использовать невозможно, также невозможно довезти требуемые материалы и инструменты. Для доступа к опорным частям, подферменным площадкам, пролетным строениям необходимо сооружать леса. От места разгрузки до места производства работ расстояние может достигать 300 метров. Средства малой механизации, леса и строительные материалы доставляются вручную, что значительно усложняет задачу и в разы увеличивает время производства работ.
Особую сложность вызывает взаимодействие с ОАО «РЖД»: в приказе Минтранса России от 16 ноября 2012 г. № 402 «Об утверждении Классификации работ по капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог» предоставление железнодорожных «окон» не фигурирует. В случае возникновения аварийной ситуации, когда создается угроза повреждения какого-либо конструктивного элемента железной дороги, после длительных переговоров РЖД может назвать дату технологического «окна», когда сама компания будет производить работы и отключать напряжение на контактном проводе. Тогда дорожники могут подстроиться и в это же время устранить угрозы. Однако для производства плановых работ по содержанию моста представители РЖД даты «окон» не разглашают. Использовать технику для проведения работ на высоте в период «окон» невозможно. Поэтому необходимо заранее на ближайшей доступной площадке собрать клети лесов, которые можно перенести вручную, и монтировать их сразу после отключения напряжения. Работать приходится необычайно быстро. Но проект производства работ необходимо согласовать во всех инстанциях РЖД, что занимает время. Переговоры могут идти до полугода. На безвозмездной основе получить технологические «окна» — задача практически невыполнимая.
Таким образом, содержание любого внеклассного сооружения — искусство. Огромное количество особенностей, нюансов, столкнувшись с которыми, приходится разрабатывать индивидуальный алгоритм действий. Относительно простые работы, которые на типовых сооружениях не вызывают трудностей, на внеклассных мостах превращаются в специальную операцию, в которой задействовано большее количество людей и техники, и план которой необходимо разрабатывать заранее.
На рынке петербургской загородной недвижимости новый тренд - покупатели стали активно интересоваться участками с готовыми домами в коттеджных поселках вместо пустых наделов, которые затем надо застраивать.
На недавно прошедшей Ярмарке Недвижимости в Санкт-Петербурге каждые девять из десяти посетителей нашего стенда интересовались готовым загородным продуктом - земельным участком с расположенным на нем домом, готовым к заселению. И только редкие участники мероприятия спрашивали нас об участках без подряда.
Такие комплексные запросы стали появляться еще 2-3 года назад, но именно сейчас их объем заметно вырос, показывая девелоперам возможности развития новых направлений в своей деятельности. Например, мы уже подготовили концепции двух новых коттеджных поселков, где участков с готовыми домами в продаже будет больше, чем незастроенных земельных наделов.
Что может представлять из себя такой продукт? Это несколько улиц в коттеджном поселке, выполненные в едином архитектурном стиле. Всего может быть 4-5 видов домов с живой фасадной изгородью и въездной группой. Площадь варьируется от 70 кв.м. до 250 кв.м. Плоская эксплуатируемая кровля, на которой, в отличие от более дорогой скатной крыши, можно разместить зону отдыха, 1-2 этажа, несколько вариантов предчистовой или чистовой отделки с проведенными внутри коммуникациями, большие стеклянные окна и террасы. Это продукт комфорт-класса для тех, кто хочет в короткие сроки сменить городской образ жизни на загородный.
Важно, что по цене участок с готовым домом не сильно превосходит квартиру в Петербурге. Так, типовой дом из железобетонных панелей площадью 70-80 кв.м. с участком до 8 соток и подведенными коммуникациями с прямыми договорами с сетевыми организациями может стоить около 8 млн рублей. Эта цена вполне сопоставима с 1-комнатной квартирой на вторичном рынке, а часто и в новостройке.
Участки с домами по многим параметрам привлекают покупателей. Ниже перечислены основные:
• Сроки. От момента заключения сделки до сдачи дома заказчику проходит 1-3 месяца. Конечно, не сравнить с самостоятельным строительством жилья, где процесс может затянуться на несколько лет. Экономия времени очевидна.
• Доступность финансовых инструментов. Ипотека на загородную недвижимость становится все более привлекательной по условиям. Буквально недавно льготные программы со ставкой до 7% и первоначальным взносом до 3 млн рублей были расширены на загородные дома. Думаю, что в ближайшее время стоит ждать новых шагов по улучшению эффективности финансовых продуктов на загородном рынке.
• Многих покупателей серьезно напугала ситуация с резким повышением цен на строительные материалы, которую мы наблюдали в нынешнем году. Никто не хочет входить в проект с одной сметой, а на выходе получить ее увеличение в два раза. Лучше построить быстро и по той же стоимости, которая была зафиксирована на момент сделки.
• Такие проекты можно рассматривать как возможность быстрого входа на рынок аренды. Этот сегмент загородной недвижимости показывает впечатляющий рост, особенно из-за закрытых границ с соседними странами, когда городские жители хотят по приемлемым ценам снять загородное жилье на выходные или в целом на сезон.
• Покупатель получает не просто дом с участком, а комфортную окружающую среду для постоянного проживания. Мы, как современный девелопер, занимаемся комплексным развитием территорий – в основу концепции поселков закладываем гармонию природного и инфраструктурного окружения, тогда как единый архитектурно-ландшафтный стиль объединяет административную, жилую и обширную рекреационную зоны. В стандартах компании создание в каждом коттеджном поселке рекреационных зон с озером и каналами, живописными променадами, детскими и спортивными площадками, благоустроенной парковой зоной, размещением различных архитектурных форм (например, в поселках «Павловская жемчужина» и «Агалатово Экопарк» установлены перголы – открытые беседки). Безопасность жителей обеспечивают въездные группы со шлагбаумом, ограждение, охрана, видеонаблюдение и освещение на всей территории. Предусмотрено наличие твердого дорожного покрытия и кольцевых развязок на въезде. Все участки оснащены необходимыми коммуникациями.
• Меньшее количество строительной техники в коттеджном поселке. Когда каждый житель ведет собственное строительство, нагрузка на весь поселок оказывается значительно большей, чем деятельность девелопера по застройке территории однотипными домами. Удается избежать таких проблем, как разбитые дороги, загрязнения или многочисленный шум от строительных работ. Для девелопера это тоже значительный плюс – поселок довольно быстро принимает окончательный вид и привлекателен для потенциальных покупателей на любом этапе своего развития.
Как показал недавний опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 68% российских семей хотят жить за городом. При этом только 8% из этого числа готовы построить дом самостоятельно. Такие цифры еще раз говорят о востребованности готового продукта на загородном рынке. И реализовать мечту большинства жителей страны могут только качественные и доступные девелоперские проекты, которые отвечают современным требованиям покупателя загородной недвижимости.
Летом 2023 года вступит в силу обновленный ГОСТ Р 58406.2-2020 «Дороги автомобильные. Смеси и асфальтобетон. Технические условия». Перспективы внедрения объемно-функционального проектирования дорог (т.н. Суперпейв, Superpave) комментирует Анатолий Пичугов, заместитель генерального директора по развитию АО «Петербург-Дорсервис».
- Как проектный институт, мы имеем четкое понятие причин и целей внедрения технологии объемного проектирования асфальтобетонных смесей. При этом технологии асфальтирования от этого не меняются, так же, скажем «по секрету», не меняются компоненты асфальтобетона.
Повышаются требования по подбору и контролю «рецептуры» асфальтобетона в лабораториях асфальтобетонного завода и заказчика. При этом рецептура для конкретных партий исходных компонентов индивидуальна. Если меняется один из компонентов (или партия другая) или его процентное содержание в асфальтобетонной смеси, то нужно делать новый рецепт для обеспечения определенных параметров асфальтобетона. Так же жестко регламентируется технология укладки (как один из примеров – определенное количество проходов катков, не больше и не меньше, – для обеспечения оптимального уплотнения и пористости).
Каждый раз, говоря об асфальтобетонах, повторяю: в дорожной одежде наиважнейшую роль играет гидро-геологический режим в основании, качество подстилающих оснований из песка и каркасных слоев из щебня. Асфальтобетонные покрытия – финишные, и никакое качество и технология производства асфальтобетона не скроют брака и дефектов, допущенных в нижележащих слоях!
Рынок готов обеспечивать стройку качественными компонентами асфальтобетона. Крупные асфальтобетонные заводы и подрядчики имеют положительный опыт работы по технологии объемного проектирования, осталось распространить технологию повсеместно и помочь более мелким игрокам рынка ее освоить, подтянуть уровень до соответствия новым нормативам. В последнем я и вижу особую проблему заказчиков дорожного строительства на всех уровнях субъектов Российской Федерации.