Олег Быков: «Работы на внеклассных мостах превращаются в специальную операцию»
Чтобы мосты и иные инфраструктурные искусственные сооружения пребывали в нормативном состоянии и полноценно выполняли свои функции, их необходимо не только качественно строить, но и должным образом обслуживать. О том, как это нужно делать, рассказал Олег Быков, заместитель директора ООО «ЕТС».
— Мосты в процессе эксплуатации подвергаются воздействию различных природно-климатических факторов и транспортных нагрузок, в результате чего в их элементах появляются повреждения и дефекты, которые могут в конечном счете вызвать разрушение конструкций.
Более того, со временем сооружение неизбежно стареет и теряет первоначальные потребительские свойства. Соответственно, требуется все больше затрат на восстановление и сохранность его состояния. Поэтому именно от эффективности действий по сохранности мостовых сооружений зависит продолжительность их безопасной эксплуатации и уровень эксплуатационных затрат.
По своему функциональному назначению работы по содержанию мостов можно поделить на три группы:
– надзор (осмотры);
– уход (очистка, мойка, уборка) по летнему и зимнему вариантам содержания конструктивных элементов;
– профилактика и восстановительные работы.
Давайте рассмотрим особенности содержания внеклассных мостов на примере моста через реку Лубья на км 40.396 автомобильной дороги А-118 КАД в Петербурге. Это так называемый внеклассный мост. Внеклассными считаются мосты длиной больше 500 м или с пролетами в свету больше 120 м.
Многие виды работ требуют частичного перекрытия движения. Поэтому для их выполнения необходима разработка проектов организации дорожного движения (ОДД). Пропускная способность КАД составляет 70–110 тыс. автомобилей в сутки. Но сегодняшняя интенсивность движения на определенных участках достигает 206 тыс. Любая помеха движению приводит к образованию существенных заторов. Для удобства автомобилистов работы необходимо производить в ночное время. Поскольку мост через Лубью имеет восемь полос движения, для производства работ по содержанию необходима схема ОДД протяженность более 1,5 км. Ввиду протяженности схемы ОДД для выполнения работ необходимо задействовать 12 дорожных рабочих, семеро из которых занимаются обслуживанием схемы: следят за делиниаторами, которые может снести ветер или проезжающие автомобили. Если делиниаторов не хватает, особо спешащие водители заезжают в зону производства работ, чем подвергают опасности и себя, и рабочих. Для ускорения работ также задействуются дополнительные единицы техники.
Работы по содержанию и уходу за конструктивами представляют собой масштабную операцию. Больше всего работы приходится на весну. Допустим, толщина грязевых отложений в технологических проходах равна 0,1 м. И грязевая «кашица» на самой полосе безопасности — около 0,02 м. Получается, что при выходе из зимнего сезона необходимо вывезти 346,33 кубометра грязевых отложений. И это при условии показателей, взятых лишь для примера: фактический объем может быть больше.
В снежные зимы уборка технологических проходов и полос безопасности делается после каждого снегопада. Предугадать количество осадков не представляется возможным. Ухудшает ситуацию то, что спецтехника при очистке проезжей части «заталкивает» снежную кашу на полосу безопасности и техпроходы. Производить уборку плужными механизмами не представляется возможным из-за препятствий, которые пересекает мост. Снег из технологических проходов приходится вручную перемещать на полосу безопасности, а затем грузить в самосвалы и вывозить.
При осмотрах настоящая проблема — сложность доступа к некоторым частям сооружения.
Поскольку под мостом течет река, есть железнодорожные пути, станция Ржевка, здания и другие препятствия, ко многим конструктивным элементам моста нет проезда. То есть технику, такую как автовышки, поливомоечные автомобили, использовать невозможно, также невозможно довезти требуемые материалы и инструменты. Для доступа к опорным частям, подферменным площадкам, пролетным строениям необходимо сооружать леса. От места разгрузки до места производства работ расстояние может достигать 300 метров. Средства малой механизации, леса и строительные материалы доставляются вручную, что значительно усложняет задачу и в разы увеличивает время производства работ.
Особую сложность вызывает взаимодействие с ОАО «РЖД»: в приказе Минтранса России от 16 ноября 2012 г. № 402 «Об утверждении Классификации работ по капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог» предоставление железнодорожных «окон» не фигурирует. В случае возникновения аварийной ситуации, когда создается угроза повреждения какого-либо конструктивного элемента железной дороги, после длительных переговоров РЖД может назвать дату технологического «окна», когда сама компания будет производить работы и отключать напряжение на контактном проводе. Тогда дорожники могут подстроиться и в это же время устранить угрозы. Однако для производства плановых работ по содержанию моста представители РЖД даты «окон» не разглашают. Использовать технику для проведения работ на высоте в период «окон» невозможно. Поэтому необходимо заранее на ближайшей доступной площадке собрать клети лесов, которые можно перенести вручную, и монтировать их сразу после отключения напряжения. Работать приходится необычайно быстро. Но проект производства работ необходимо согласовать во всех инстанциях РЖД, что занимает время. Переговоры могут идти до полугода. На безвозмездной основе получить технологические «окна» — задача практически невыполнимая.
Таким образом, содержание любого внеклассного сооружения — искусство. Огромное количество особенностей, нюансов, столкнувшись с которыми, приходится разрабатывать индивидуальный алгоритм действий. Относительно простые работы, которые на типовых сооружениях не вызывают трудностей, на внеклассных мостах превращаются в специальную операцию, в которой задействовано большее количество людей и техники, и план которой необходимо разрабатывать заранее.
Таким мнением поделился директор по маркетингу ГК «Novoselie Development» Алексей Муравьев. Эксперт подчеркивает, что себестоимость строительства и так росла в течение всего 2021 года. И даже небольшое кратковременное снижение цен на ряд позиции, не позволило отыграть общий рост цен.
«Проектное финансирование на сегодняшний день выступает сдерживающим фактором в отношении возможности формирования гибкой ценовой политики застройщиков, как это было ранее. С учетом текущей ситуации ряд проектов потребуют дополнительного финансирования. Так на начальном этапе заранее оговариваются все нюансы проектов: закладывается средний чек, согласовывается план продаж… И дальше работает стандартная схема: план/факт. И от выполнения оговоренных обязательств зависит ставка финансирования проекта. Если же в рамках сегодняшних реалий планы продаж не выполняются, то соответственно и ставки растут. Это автоматически влечет за собой увеличение финансовой нагрузки на застройщика и неизбежному в таком случае росту себестоимости строительства, а, следовательно, и цен для конечного покупателя. Поэтому объективным условий для снижения цен на рынке нового жилья, как бы этого сейчас не требовал текущий спрос, нет», - рассказывает Алексей Муравьев.
Очевидно, что ухудшение общеэкономических условий, рост безработицы, неопределенность ситуации, повсеместная неуверенность в завтрашнем дне так же будут оказывать давление на рынок жилья. Ключевое значение будет в этих условиях иметь политика государства с точки зрения всеобъемлющей поддержки отрасли, снижения ставок и пролонгации льготной ипотеки для нивелирования объективного роста цен.
В сложившейся ситуации «турбулентности» на рынке недвижимости, когда мы практически каждый день получаем новые вводные, очень сложно делать какие-то прогнозы. Тем не менее попробуем выделить основные тенденции и оценить перспективы рынка.
Первое, что хотелось бы сказать – оставьте панику. Рынок недвижимости пережил ни один кризис и всегда оставался на плаву. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если мы говорим про высокобюджетный сегмент. Рассмотрим по пунктам основные волнующие всех моменты.
- Ипотека.
«Ипотечный шторм», бушующий сейчас на рынке недвижимости, оказывает минимальное влияние на этот сегмент. Доля покупок в ипотеку в премиум и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для «дорогих» клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет. Обычно к группе премиальных заемщиков относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым всего лишь было более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить средства из бизнеса, где доходность выше. Также использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Еще клиенты этой группы часто используют ипотеку как способ «легализации» средств.
- Предложение
Уже сейчас мы наблюдаем сокращение предложения. Так с января по апрель 2022 года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%. А с начала года на рынок вышло всего два-три проекта премиум-класса. Для сравнения: в начале прошлого года их было вдвое больше. Многие застройщики решили отложить старт своих комплексов и заняли выжидательную позицию. Это связано и с увеличением ключевой ставки, а, соответственно, ростом затратной части по выплате % по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», пересмотром ценовой политики и стратегии развития в целом.
- Спрос
Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше. Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. С начала года доля инвестиционных покупок в нашем проекте CULT увеличилась на 10% в общем объёме продаж.
- Стоимость
Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, но не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн.
- Отделка и импортозамещение
Этот вопрос сейчас волнует многих. Многие застройщики ввиду увеличения стоимости материалов, санкций и осложнившейся ситуации с поставками отделочных и строительных материалов из Европы решили отказаться от отделки (максимум white box). В структуре предложения бОльшую долю занимают квартиры и апартаменты без отделки – около 50% всего предложения. В будущем этот процент будет только расти. И лишь немногие решили продолжать реализовывать лоты с дизайнерским ремонтом. Например, в нашей компании очень активно ведется работа с поставщиками на предмет наличия материалов на складах, поиск замен на альтернативных ЕС рынках (Турция, Китай), проработка логистических решений, а также контроль себестоимости в зависимости от курса валюты. В комплексе сервисных апартаментов CULT мы решили не отказываться от отделки, поскольку самое важное для нас – сохранение премиального продукта и его качества. К тому же отделка сейчас – одно из ключевых преимуществ при выборе продукта. Мы в GRAVION используем диверсификационный подход к импортозамещению, разделяющий все материалы и оборудование на три составляющих: а) при возможности – сохранение прямой поставки, либо поставка через третьи страны; б) использование импортных материалов, но производимых в другой стране; в) полное импортозамещение. Доля импорта в CULT ранее была порядка 45%, сейчас этот показатель составляет около 37%. Но на качестве это никак не отразилось.
- Уменьшение площадей и пристальное внимание к функциональности помещений
Сейчас мы наблюдаем рост покупок лотов меньшей площадью, а, соответственно, девелоперы отвечают на это меняя нарезку площадей. Новые проекты выходят в продажу с площадями лотов на 13-15% меньше. И такая тенденция – это не сиюминутный ответ на экономические и политические факторы. Мы отмечаем ее уже в течение последних 1-1,5 лет.
Клиенты больше времени проводят дома, и квартира стала для многих основным пространством для работы, занятий спортом, учебы и досуга. Особое внимание уделяется функциональности планировочных решений и качеству инженерного оснащения. Что касается планировок, то на первое место выходит индивидуальность пространства. Большим спросом пользуются лоты с террасами как с индивидуальным выходом, так и с доступом для резидентов комплекса. К тому же покупатель все чаще хочет иметь возможность разграничить домашнее и рабочее пространство. Обязательным атрибутом многих лотов в дорогих сегментах стал кабинет.
Многие стали отдавать предпочтения в пользу сервисных апартаментов с обслуживанием ведущими отельными операторами.