Дмитрий Михайлиди: «Термоплиты меняют правила игры на рынке утеплителей»
Российский рынок теплоизоляционных материалов за последние годы прошел через серьезные изменения: рост, приход новых производителей и появление совершенно новых категорий материалов. О взгляде изнутри, как трансформируется рынок, какие мифы до сих пор живут и почему в ближайшем будущем защита от жары станет столь же актуальной, как и от холода, мы поговорили с Дмитрием Михайлиди, директором по развитию направления «Полимерная изоляция» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ.
— Как сегодня выглядит российский рынок теплоизоляции и как он изменился за последние годы?
— С 2022 года рынок теплоизоляции показывал заметный рост: в денежном выражении — сначала плюс 18% и затем 15–20% ежегодно. Однако с 2025 года мы ожидаем охлаждения: многие крупные стройки, включая новые очереди, поставлены на паузу, что ограничивает и рост потребления теплоизоляционных материалов.
Если говорить про пятилетний период, то, пожалуй, главным событием можно назвать обновление структуры рынка. После ухода ряда зарубежных игроков российские компании смогли расширить свое присутствие и занять более устойчивые позиции.
При этом в сегменте экструзионного пенополистирола (XPS) последние два года мы наблюдаем рост числа новых производителей: в основном локальных небольших заводов. Их доля уже может составлять до 10% всего рынка XPS. Еще одно изменение последних лет — рост доли новых для России материалов, например, пенополиизоциануратных плит. А вот у обычного вспененного пенополистирола (EPS) рост ниже среднерыночного.
— С чем связана такая динамика спроса на теплоизоляционные материалы?
— В прошлые годы на рынке наблюдался дефицит негорючих минераловатных плит. Для тех объектов, где требования к пожарной безопасности особенно строги, частично заняли эту нишу плиты из пенополиизоцианурата.
Рынок экструзионного пенополистирола также развивается динамично и по темпам опережает обычный EPS. Это связано с расширением сфер его применения. Например, за последние несколько лет изменились строительные нормы в части теплоизоляции фундаментов: в своде правил «Тепловая защита зданий» появилось требование об их обязательной теплоизоляции. И XPS может применяться для этой задачи.
— А с точки зрения законодательства — что-то еще меняется?
— Да, мы наблюдаем, что требования ужесточаются. Кроме того, изменился подход к нормированию теплопроводности — ключевого параметра, определяющего эффективность теплоизоляции. С введением ГОСТ Р 59985-2022 закреплен единый подход к ее определению и крупнейшие производители перешли на декларируемые значения теплопроводности. Это позволяет сравнивать материалы корректно и упрощает задачи всем участникам рынка.
— Если говорить о будущем: ожидаются ли новые законы или требования?
— Да, сейчас инициировано изменение подхода к нормированию теплоизоляции зданий, которое учитывает не только холодный, но и летний охладительный период.
Россия отличается разнообразием климатических зон, и, по данным Института строительной физики, ниже условной «линии» на карте дополнительная теплоизоляция позволяет экономить на охлаждении помещений в летний период. Добавка зависит от материала, но в среднем составляет 5–15%. Это особенно актуально как для южных регионов России, так и для соседних стран — Казахстана, Узбекистана.
Проект уже находится на стадии реализации совместно с Институтом строительной физики: вместе с профильными ассоциациями мы готовим данные для изменения климатологических подходов. Далее они будут внесены в нормативные документы по тепловой защите зданий. На сбор данных и процедуру обсуждения потребуется время, поэтому реализация ожидается не раньше 2026 года.
— Любопытный момент: кажется, сегодня защита от жары становится столь же актуальной, как и от холода?
— Совершенно верно. Исторически в Советском Союзе считалось: если человеку жарко, можно потерпеть, а вот если холодно — это уже вопрос выживания. Плюс в советское время системы кондиционирования почти не применялись. Сегодня подходы меняются. Тем более, если сегодняшние расходы на охлаждение зданий пересчитать в затраты энергии, они будут в несколько раз выше, чем на отопление.
— Недавно на рынке появился новый материал, а точнее — целая новая категория утеплителей — термоплиты «RAFINAD THERM». Чем они отличаются от других решений?
— Мы проанализировали рынок и увидели, что в сегменте плит из пенополистирола плотностью от 15 кг/м³ выбор крайне ограничен. В рознице в основном представлены базовые марки меньшей плотности — ППС-8, 12, 13, а более прочных плит почти нет. И мы решили занять эту нишу. Термоплита выпускается в двух форматах: с гладкой поверхностью — для утепления плоских кровель, полов, стен, а также с фрезерованной поверхностью с двух сторон и с микроканавками с одной стороны — для цоколей, штукатурных фасадов и внутреннего утепления стен под штукатурку.
Сейчас RAFINAD THERM ориентирован на частное применение: индивидуальное жилищное строительство, коттеджи, мелкий ремонт. Полагаем, что позже можно будет расширить применение и на объекты промышленного и гражданского строительства.
У плит прямые кромки, наиболее востребованные толщины и удобная упаковка. Мы даже экспериментируем с пленкой для пачек — добавили легкий аромат ванили.
— Название «RAFINAD» тоже выбрано не случайно?
— Да. Мы специально искали понятное, эмоциональное название, отражающее самую суть. Большинство производителей выбирают сложные технические обозначения, но это не всегда говорит что-то клиенту. А слово «рафинад» ассоциируется у всех с сахаром. Плиты действительно имеют ровные грани, светлый цвет — как кубики сахара. Мы хотели бы, чтобы у клиентов возникали те же эмоции: тепло, уют, надежность — то, что дает утепление дома.
— Но несмотря на развитие рынка и материалов, до сих пор сохраняются мифы вокруг полимерной теплоизоляции. Какие самые распространенные?
— Первый — миф об «экологической опасности»: якобы теплоизоляция из полистирола токсична или вредна. На самом деле это не так: полистирол давно и широко используется, в частности, в пищевой промышленности. Из него производят ланч-боксы, стаканчики и другую упаковку, контактирующую с продуктами питания. Если материал безопасен в этой сфере, то в теплоизоляции его применение тем более не может вызывать вопросов. Тем более у нашей продукции есть полный комплект документов, подтверждающих ее безопасность, включая заключения Экологического союза.
Второй распространенный миф связан с пожарной безопасностью. Он основан на естественных страхах потребителей, но не имеет под собой почвы. По нашим исследованиям, проведенным совместно с институтами МЧС, экструзионный пенополистирол безопасен при правильном применении. Неверно рассматривать утеплитель сам по себе: его нужно оценивать только в составе конструкции с учетом всех защитных слоев. В нашей компании все решения для утепления разрабатываются в строгом соответствии с нормативами и проходят испытания, что подтверждает их пожарную безопасность. Например, в конструкции фасада, где есть несущая стена из негорючего материала (бетон, кирпич, газобетон), а сверху система утепления и штукатурки, применение XPS абсолютно безопасно и имеет статус К0 — не пожароопасное решение.
Большинство подобных мифов — результат маркетинговой борьбы между производителями. Мы же как компания выпускаем разные виды утеплителей, поэтому смотрим на задачу комплексно: подбираем решение, исходя из назначения объекта, требований по безопасности, долговечности и архитектуре. Важно понимать, что у каждого материала есть своя область применения и свой клиент.
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад):
Мы создали своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Москве и Петербурге.
Часто можно столкнуться с тем, что приобретенный участок в Москве находится в непосредственной близости от планируемого транспортно-пересадочного узла, и его освоение ограничено Постановлениями Правительства Москвы (перечень планируемых ТПУ определен в ППМ от 6 сентября 2011 года № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» со всеми изменениями). При подборе участка необходим тщательный анализ проекта планировки территории планируемого к строительству ТПУ.
Довольно распространённое явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны, и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т.д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т.д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге. А поправки, принятые к 73-ФЗ о защитных зонах, ставят под вопрос развитие целого ряда объектов в непосредственной близости от объектов культурного наследия в Москве.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий, приводит к ситуации, когда отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом, либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, - это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка - это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, - это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия. То же самое касается иных ограничений, в том числе отступов от границ земельных участков, санитарных зон и т.д. Имеется практика, когда без ППТ и ПМ выдаются ГПЗУ, и на их основании согласовывается проектная документация и получается разрешение на строительство. Однако это не соответствует букве и духу закона, потому что ГПЗУ выдается без общественных слушаний и требований по комплексному освоению территорий и т.д.
Распространены случаи, когда девелопер не может получить разрешение на строительство, хотя карманная экспертиза пройдена. Еще хуже, когда разрешение отзывают через суд из-за неутвержденной градостроительной документации. При этом инициаторами подобных действий могут быть как органы власти, так и конкуренты, и общественные организации.
Только показатели ППТ и ПМ, включенные в ГПЗУ, являются итоговыми характеристиками, которыми можно пользоваться. Но даже они могут быть некорректными, если разработка ППТ и ПП велась по инициативе стороннего инвестора или ленддевелопера.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесения изменений в градостроительную документацию и т.д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.
При размещении торговых центров важен не только выбор локации, но и оценка окружающей среды. Даже если в собственности девелопера прекрасный участок земли на оживленной магистрали, но в 500 метров от него построят аналогичный проект с сильными якорями, успех никто не гарантирует. Предугадать появление конкурентов непросто, поскольку один девелопер не отчитывается перед другими о своих успехах. Кто успел, тот и в дамках. Именно поэтому на направлении Звенигородка-Новорига было несколько крупных фальстартов.
В реализации жилищных проектов есть свои специфичные риски. Чаще всего это неверное позиционирование будущего объекта, объемно-планировочные решения в частности квартирография, которые абсолютно не востребованы рынком.
Интересно, что падающий спрос на жилье и споры о справедливой розничной цене оказали прямое влияние на снижение цен при приобретении земельных участков с ГПЗУ - их стоимость упала примерно на четверть. Хотя отдельные объекты, экспонировавшиеся в 2014-2015 гг, наконец нашли своих покупателей по старым рублевым ценам.
Крупные паркинги в составе жилых комплексов тоже могут стать проблемной зоной. Любой опытный девелопер знает, что многоуровневая и подземная парковка за пределами ЦАО тянет экономику всего проекта вниз. Можно питать иллюзии, что после ввода в эксплуатацию объект будет перепрофилирован и весь первый этаж, выходящий на проездное шоссе, сдадут в аренду. Но гарантированный спрос на торговые помещения возможен, когда будет сформирован стабильный автотрафик. А зона охвата из жителей строящегося микрорайонов крупных арендаторов заинтересует, только когда их фактическая численность превысит хотя бы пару тысяч человек. При этом почти все девелоперы почему-то забывают, что торговый объект сам по себе требует удобного паркинга, равного по площади сдаваемым торговым площадям.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:
– Эти форматы управления строительством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирующихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генподрядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комплексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.