Дмитрий Денисов: «Необходим современный и комплексный подход к транспортной эффективности зданий»
О влиянии архитектурных трендов на проектирование вертикального транспорта рассказывает руководитель группы технологического отдела компании MARKS GROUP Дмитрий Денисов.
— Для нас как специалистов по вертикальному транспорту важно обеспечить техническую возможность реализации всех, даже самых амбициозных, концептуальных решений, построив транспортную систему объекта таким образом, чтобы она могла эффективно справляться с пассажиропотоком.
Высотные здания стали одним из ключевых трендов архитектуры городов, что связано с их экономическим ростом, рентабельностью строительства, совершенствованием технологий.
Какие основные шаги нужно предпринять, чтобы проект был не только коммерчески привлекательным, но и комфортным для будущих жильцов, а также обеспечивал деловой ритм, если это офис или многофункциональный объект?
В первую очередь это разработка транспортной концепции на стадии предпроектной проработки. Таким образом экономятся время и деньги на этапе проектирования, когда основные принципиальные решения по этажности, инженерным и транспортным системам уже приняты.
Во-вторых, комплексный трафик-анализ, который поможет составить оптимальную расчетную схему транспортной системы здания, покажет объективные результаты производительности лифтового оборудования.
И, наконец, применение современных технических решений вертикального транспорта, таких как высокоскоростные, двухпалубные, наклонные лифты, лифты с двумя кабинами в одной шахте.
Еще один важный фактор, который повышает транспортную эффективность здания, — интеллектуальная система управления пассажиропотоком.
Большую востребованность в современной застройке показали объекты необычной формы с футуристической архитектурой. Они не имеют высокой этажности, но тем не менее отличаются сложным функциональным наполнением. И здесь на первое место выходит не техника, а компетентность и аналитический подход специалиста по вертикальному транспорту. На этапе концепции необходимо продумать сценарий движения посетителей для каждого конкретного функционального блока, произвести моделирование трафика и увязать все эти потоки в комплексную трафик-концепцию из лифтов, эскалаторов, траволаторов и сервисных подъемников.
Глава Минстрой РФ Ирек Файзуллин предложил для получения ГПЗУ согласовывать архитектурный облик проекта. Команду вице-премьера Марата Хуснуллина, его лично и главу Минстроя РФ Ирека Файзуллина считаю людьми высокопрофессиональными, и очень надеюсь, что их инициативы, если будут реализованы на местах, не приведут к обратному эффекту.
Хочу отметить, что застройщики АГО (архитектурно-градостроительный облик) всегда согласовывали и продолжают это делать. В Санкт-Петербурге данная норма была закреплена в законе города еще в 2015 году, согласование требовалось получать до выдачи градостроительного плана. Но поскольку данная норма прямо противоречила федеральному законодательству, а именно - Градостроительному Кодексу, она была успешно оспорена в суде в 2017 году. Тогда Администрация СПб поменяла текст закона и в декабре 2017, по уточненному регламенту, АГО нужно было согласовывать до выдачи разрешения на строительство. Параллельно в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) прописали условия, при выполнении которых допускается размещение жилой застройки. При этом формулировки вышеупомянутых документов позволяют потребовать от застройщика более-менее чего угодно. Таким образом, для застройщика это является очередным барьером и, мягко говоря, нисколько не упрощает процедуру согласования строительной документации, о необходимости которого совсем недавно говорил Президент РФ, а усложняет ее.
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса. К одному из основных критериев ее отнесли 65% клиентов. В начале 2019 года этот показатель составлял 58%.
Помимо архитектуры в топ-3 также вошли такие факторы, как локация новостройки и цена квадратного метра – при выборе квартиры на них ориентируются 62% и 48% клиентов соответственно.
Как отмечают наши аналитики, наибольший интерес к архитектурным решениям проявляют покупатели недвижимости в проекте бизнес-класса Golden City на намывных территориях в Василеостровском районе. Этот параметр как ключевой обозначили 72% клиентов.
Над концепцией проекта Golden City работали специалисты голландского консорциума KCAP+Orange Architects. В ее основе – принцип пульсирующих силуэтов зданий, который достигается за счет перепада высотности как в рамках каждого из кварталов, так и в масштабе всего проекта. Жилой комплекс объединил традиционные градостроительные элементы Петербурга и современные тенденции западноевропейской архитектуры. А золотые декоративные навершия и шпиль уже стали новым символом города. При этом участие в проекте иностранного архитектурного бюро увеличивает стоимость квартир примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за оригинальную архитектуру в действительно знаковых проектах.
Еще порядка 58% клиентов отдали предпочтение этому проекту благодаря видовым характеристикам – их привлекли панорамы побережья Финского залива и западной части Васильевского острова. Это место востребована как у покупателей недвижимости, кто уже живет в этой части города, так и у тех, кто хотел бы улучшить район проживания. Кроме того, за последние два года изменилось восприятие намывных территорий, проекты здесь становятся все более привлекательными по мере развития локации.
Сегодня продажи в жилых комплексах Golden City и Grand House идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду. Так, с момента начала продаж в проекте на намывных территориях Васильевского острова стоимость квадратного метра в домах первой и второй очереди увеличилась на 46-60%. Сегодня средняя цена «квадрата» в Golden City составляет более чем 200 тыс. рублей, в премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга – более чем 300 тыс. рублей, за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%.
По данным аналитиков Glorax Development, архитектурное решение проекта и раньше было важным критерием, влияющим на решение о покупке жилья в сегментах «бизнес» и «премиум». Однако сегодня этот фактор становится все более весомым и для покупателей недвижимости в комфорт-классе.