Действующее законодательство обрекает исторический центр Петербурга на умирание
Алексей Шашкин, член Совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Геореконструкция»:
– Не секрет, что законодательные акты, которые пишутся людьми, далекими от математики, совсем не похожи на алгоритмы. Именно отсутствие изначальной алгоритмической структуры порождает большинство правовых коллизий и необходимость бесконечного изменения законов.
В этом аспекте весьма примечательно существующее законодательство по сохранению исторической застройки Петербурга. Неопределенность терминологии, отсутствие логики, неясность цели и тому подобное порождают мутную среду, в которой начинают действовать разного рода «лоцманы».
Такая ситуация очень опасна для сохранения наследия. Чтобы исторические здания не приходили в ветхость, для поддержания их в работоспособном состоянии необходимо вложение труда и денег. Для этого возможны два пути. Первый – вложение бюджетных средств. Денег на полноценный капремонт – с усилением стен и фундаментов, заменой ветхих перекрытий и пр. – в бюджете нет. Второй путь – создание условий для инвестиций. Для этого должны быть разработаны ясные правила игры.
Рассмотрим для примера п. 6.1.3 Закона Санкт-Петербурга № 820-7: «Запрещается снос (демонтаж) исторических зданий. Настоящий запрет не распространяется на случаи разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов».
Итак, снос исторического здания запрещается. Но есть оговорка: существуют случаи, когда он все же допустим. Однако далее речь идет уже не о самом здании, а о разборке отдельных конструкций. Налицо подмена понятий.
В принципе, далее можно и не рассматривать, так как именно в этом месте рушится вся логика. Но все же пойдем дальше. В положении не предусмотрено, что весь дом может быть в аварийном состоянии, только отдельные конструкции. Это уже свидетельство технического невежества. Более того, закон содержит такой пассаж, как разборка отдельных аварийных конструкций. Заметьте, не усиление, а разборка! То есть при аварийном состоянии отдельной конструкции ее якобы можно разобрать. И что дальше? Дом будет стоять без нее?
Это нелепое положение пытаются трактовать так: если в здании все конструкции аварийные, его можно снести. В итоге сейчас реновация исторической городской среды тонет в непродуктивных тяжбах по поводу тотальной аварийности. Инвестор, который хочет, скажем, разобрать малоценные дворовые постройки, должен доказать, что они являются аварийными в каждом элементе. Такое едва ли возможно в реальности, и инвестор стремится «сгустить краски». А градозащитники пытаются опровергнуть эти построения. Таким образом, вопрос невольно или намеренно уведен в спекулятивную область, где спор идет уже не о возможности сноса или сохранения зданий, а об их тотальной аварийности.
С таким законодательством никакого развития города не будет. Любой дореволюционный дровяной сарай будет стоять теперь «вечно». Если такова цель закона, надо ясно себе представлять и последствия. Исторический центр Петербурга в границах полуторамиллионной столицы Российской империи обречен на медленное (а, может быть, и сравнительно быстрое) умирание. В бюджете денег на его поддержание нет. А инвестировать в дровяные сараи, которые должны стоять вечно, никто не будет. Не пора ли остановить эту псевдоспасательную деятельность, пока она не нанесла городу непоправимый урон?
Конечно же, нельзя впадать и в другую крайность. Внешний облик исторической застройки, безусловно, должен быть сохранен. Именно она создает архитектурное очарование Петербурга. Однако вопрос может решаться отнюдь не только радикальным способом (сносим или оставляем как есть). В отношении исторических зданий необходимо вводить понятия их ценности и целесообразности сохранения.
Категория ценности должна определять, какие именно здания следует сохранять, а какие могут быть снесены. Целесообразностью же должна определяться форма сохранения (полное или воссоздание). Целесообразность физического сохранения, например, аварийного исторического здания определяется ценой усиления и разумностью платить эту цену. Вполне возможным вариантом является сохранение исторического фасада здания и перестройка внутренних объемов.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»
– Всеволожский район в последние годы активно застраивается жильем. И дорожно-транспортная сеть локации явно не справляется с постоянно увеличивающимся потоком граждан, следующих в Петербург на работу и учебу. В часы пик люди вынуждены стоять в длинных пробках. Усугубляет ситуацию наплыв дачников в летний сезон, следующих за город и обратно в город.
Для решения сложившейся ситуации Правительство Ленинградской области разрабатывает планы по развитию дорожной инфраструктуры в пригородах Петербурга. Так, согласно заявленным планам Правительства Ленинградской области, в ближайшие 3-5 лет появятся две новые дороги в районе Всеволожска.
Также в будущем году начнется проектирование северной объездной дороги вокруг Всеволожска, которая пойдет параллельно Дороге жизни от усадьбы Приютино до поселка Углово. Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин дал поручение Комитету по дорожному хозяйству Ленинградской области подготовить обоснование для включения затрат на проектирование этой трассы в проект бюджета 2017 года. Предполагается, что строить этот объект будут за средства бюджета региона. Дорога будет бесплатной. На примере проекта ЖК «Итальянский квартал», который возводится в Романовском сельском поселении компанией Navis Development Group, мы четко понимаем, что у жителей комплекса будет несколько альтернативных вариантов для поездки в город. И это здорово, что жилье в пригороде будет действительно комфортным со всех точек зрения.
Также была одобрена идея строительства двухуровневой развязки в районе Румболово и дороги в обход поселка Романовка. Дорога пройдет по территории, где планируется строительная активность, и в настоящее время готовятся проекты планировок территории.
Хочется несколько слов сказать о планах по развитию легкорельсового транспорта (ЛРТ), который должен в корне изменить дорожно-транспортную ситуацию районов активной жилой застройки: это квартал «Балтийская Жемчужина», Славянка, Шушары, Красное Село, Всеволожск. По заявлениям банка «ВТБ», в строительство ЛРТ будет инвестировано около 20 млрд рублей. В числе намеченных к осуществлению проектов – строительство двух веток легкорельсового транспорта. Первая пройдет по маршруту Станция метро «Кировский завод» – Петергоф – Конгрессно-выставочный центр «Дружба» – Жилой квартал «Балтийская Жемчужина». Вторая ветка будет проложена по маршруту Станция метро «Южная» – Шушары – Жилой район «Славянка» – Город-спутник «Южный» – Красное Село. Третья ветка ЛРТ свяжет Красногвардейский район Санкт-Петербурга и город Всеволожск.
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:
Кризисные явления, ужесточения правил строительства и буквально людоедские поправки в ФЗ №214 о долевом строительстве серьезно изменили ситуацию на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Последствия «драконовского» регулирования рынка вкупе с падением покупательной способности на фоне кризиса мы еще будем наблюдать долгие годы.
В частности, снизилась стоимость земельных участков под строительство. Если несколько лет назад она составляла 7-16 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, то теперь 2-14 тыс. рублей – в зависимости от расположения участка и развитости инфраструктуры. Например, в Красном Селе на границе города с областью – 2 тыс. рублей за 1 «квадрат» улучшений, в Колтушах – 7-8 тыс. рублей, в Буграх и Мурино – около 7 тыс. рублей, в Кудрово 15-16 тыс. рублей, но в Московском районе Петербурга стоимость квадратного метра улучшений может доходить до 30 тыс. рублей.
Причем цены повышать невозможно, потому что у застройщиков для этого нет ресурса. Сегодня их прибыль упала вдвое, а маржа с 35-40% снизилась до 5-10%, и все это – последствия падения рынка, законодательного «закошмаривания» отрасли, роста стоимости кредитных средств и себестоимости строительства и т. д.
Как следствие, изменились и способы оплаты земельных участков. До скачка курса валют подавляющее большинство сделок заключалось в валюте, а срок составлял около полугода. Если сделка заключалась «в метрах», то доля девелопера составляла от 9 до 22%.
Теперь сделки заключаются в рублях и тянутся по 3-5 лет, но и их немного.
По моим оценкам, в 2016 году продано около 300 га земли, из которых около 100 га находятся в Петербурге и 200 га в Ленобласти (и даже из этой земли только 10-15% готовы для застройки прямо сейчас, для остальных надо готовить документацию). Это вдвое меньше, чем продавалось еще 5-7 лет назад, когда рынок был на взлете.
Фактически рынок лэнд-девелопмента снизился только в отношении участков с утвержденной градостроительной документацией. Участки без нее не продаются вообще.
Строительные компании сегодня хотят расплачиваться будущими квартирами: около половины сделок проходят именно так. При этом доля девелопера составляет примерно 12-15% от объема предполагаемых улучшений. На деньги лэнд-девелопер может рассчитывать только в том случае, если его участок имеет дополнительные преимущества и суперпривлекательную цену.
Тем не менее, по инерции строительные компании работают довольно активно. А те, у кого есть деньги – накопленный «жирок» – имеют возможность купить недорого удачные участки.
В городе сейчас много перспективных территорий. В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. После перебазирования там будет около 400 га земли, пригодной для строительства жилья. «Золотыми» окажутся участки, которые примыкают к району станции метро «Парнас».
Под высотную застройку привлекательны земли вдоль Петербургского шоссе, в Каменке, Юнтолово и Лахте. Кроме того, есть «золотой» актив Петербурга – земли морского порта. Когда его закроют, а мощности перебазируют в Бронку, участки станут «жемчужиной» для застройщиков. В общей сложности, речь идет о возможности построить в черте города еще около 20 млн кв. м жилья. Серьезные объемы предлагаются и на юге города в Красном Селе, на границе с Ломоносовским районом. Популярность этих территорий растет за счет активного создания транспортной инфраструктуры, и они могут добавить еще не менее 2 млн кв. м жилья в ближайшие 5-10 лет.
И это не считая «серого пояса». Правда, земля в нем может стоить баснословных денег из-за необходимости вывода предприятий и сроков, на которые это растянется. Кстати, Петербург по-прежнему остается более интересным для строителей регионом, что связано с развитой инфраструктурой: это дороги, торгово-развлекательные комплексы, транспортная система. Как следствие, жилье здесь привлекательнее и дороже, а маржа выше. Немаловажно, что в город переезжает судебная власть, «Газпром» и другие крупные госкомпании.