Много вас, а я один
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис»:
Одна из главных специфических особенностей управления апарт-отелями – большое число собственников. Даже опытные специалисты, которые много лет проработали в гостиничных сетях, признают, что не каждому под силу справиться с этой задачей.
Не секрет, что стандарты управления апарт-отелями далеки от статуса «сформированных». Это не удивительно с учетом того, что пока в принципе нет структурированной классификации этого формата недвижимости. Хотя объемы предложения с каждым годом растут. Сейчас, к примеру, в Петербурге строится порядка 37 апарт-комплексов. Тем, кто работает на этом рынке приходится шаг за шагом, на собственных ошибках формировать правила эффективной работы.
Один из самых сложных вопросов – структура собственников и работа управляющей компании. Эффективно управлять объектом, в котором может быть более тысячи владельцев, - задача не из самых простых. Управляющей компании необходимо обеспечивать заполняемость номерного фонда и заявленную доходность, заниматься маркетингом, взаимодействовать с профессиональными площадками для бронирования. В функции УК входит полное обеспечение функционирования отеля, прием и размещение гостей. Для того, чтобы на законных основания принимать постояльцев, объект должен пройти сертификацию и получить «звезды». А для этого управляющая компания апарт-отеля должна соответствовать требованиям индустрии гостеприимства. Но сейчас нет единого определения апарт-отеля, а значит нет понятных стандартов работы управляющих компаний. Можно ориентироваться на практику традиционных гостиниц, но именно наличие множества собственников не позволяет это делать в полной мере.
Основной вопрос в контексте «многособственничества» - ответственность и безопасность. Как соблюсти интересы всех участников без ущемления той или иной стороны? Собственников много, но кто-то должен отвечать за безопасность всего здания, эксплуатацию инженерной и внутренней инфраструктуры. К примеру, есть требования по безопасности, которые подразумевают, что в отеле должны быть установлены металлические рамки. Кто в условиях множества собственников должен решать эту задачу? Чтобы отель не превратился в набор разрозненных хостелов, необходима высококвалифицированная управляющая компания.
Увы, в существующем правовом поле ответственность и роль УК практически не прописана. Сейчас в интересах самих же игроков рынка сделать свою работу прозрачной и понятной. В нашем комплексе VALO управляющая компания работает по собственным корпоративным стандартам. Профессионалы берут на себя весь цикл взаимодействия с арендаторами, УК так же занимается оплатой коммунальных платежей, снятием показаний приборов учета (счетчики на воду, электричество, отопление), в случае необходимости – решает спорные ситуации с гостем. Более того, в VALO управляющая компания была привлечена еще на этапе проектирования, поэтому мы смогли заложить и ресторан и все остальные необходимые технологические зоны.
Думаю, что постепенно мы придем к тому, чтобы изменить систему управления и владения апартаментами. Пока же множественность собственников усложняет управление, но вызывает доверие у инвесторов. Хотя эффективность управления означает фактически эффективность инвестиций.
Павел Балобанов, генеральный директор ООО «Брауни»:
Во многом проблемы, существующие в строительстве, берутся из-за дефицита квалифицированного персонала и отсутствия понимания у него, что такое «хорошо» и что такое «плохо». Привезли бетон не той марки – окей, залили его без присадок при минусовой температуре – нормально, кривые стены – сойдет, хранение материалов должным образом не организовано – туда же. Причем в больших проектах качество действительно сложно проконтролировать даже с помощью толковых людей. В итоге все выливается в сроки, в деньги и нервотрепку.
Поэтому мы задумались над решениями, позволяющими повысить технологию контроля. Мы начали поставлять Autodesk BIM 360 Field, которое позволяет генеральному подрядчику точно знать, где и кто сделал ошибки, причем одновременно на всех своих объектах. Мы планируем предоставлять не только решение само по себе, но и своих людей там, где это необходимо. Они будут выполнять роль помощника руководителя общестроительных работ со службой технического контроля и одновременно помощника руководителей подрядчиков, выполняющих отдельные виды работ. Функция помощника – объединять участников проекта, налаживая коммуникации с помощью современных инструментов: совместно делать обходы, собирать факты и предоставлять их на анализ с фотографиями, нарушениями и т.д.
В целом, для развития BIM-технологий нужна только одна вещь – осознание заказчиком ее необходимости. Как только заказчик понимает, что ему проектировщики выдадут более точные физобъемы, закупка потратит меньше денег, а риски того, что в цепочке поставок материалов и строительно-монтажных работ его обманут, значительно сокращаются, BIM-технология внедряется очень быстро.
Игрокам строительного рынка BIM предоставляет конкурентное преимущество. Проектировщику – более быстрое реагирование на проектные изменения, генподрядчику - эффективное слежение за качеством и сроком СМР, заказчику – прозрачность выполнения СМР, а, следовательно, более точное расходование средств. По моим оценкам в денежном выражении, BIM позволяет экономить в проектировании – 5–15%, в строительстве 5–10%.
Стоимость внедрения BIM зависит от продукта, стадии строительства и численности персонала. Например, консалтинг по внедрению продукта для взаимодействия в крупном проектном институте может стоить дороже подписки или лицензии на продукт.
Хочется отметить, что полностью отечественными разработками пользоваться нельзя. Первая причина – это зачастую просто их отсутствие, например, никогда не слышал о российском аналоге продукта для проверки коллизий и пересечений, по крайней мере для отрасли ПГС. Вторая причина – культура ведения бизнеса. Есть вполне приличные российские продукты, ни в чем не уступающие зарубежным аналогам, но бизнес-процесс поставок такой сложный, что легче купить напрямую аналог на Западе.
Ольга Патракеева, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге:
До введения изменений в закон 214-ФЗ строительные компании размещали в обязательном порядке в открытом доступе только проектные декларации, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. Чтобы получить какие-то дополнительные сведения по объекту, банки должны были отправлять запросы застройщику и ждать на них ответы. На это уходило время. Дольщики же вообще не всегда могли получить эту документацию, даже при непосредственном обращении к застройщику. В результате многие из них отказывались от приобретения жилья в долевом строительстве, так как не имели четкого представления о приобретаемом жилье. Единственным ориентиром надежности строительной компании для дольщика была аккредитация его в надежном банке. Банки со своей стороны проверяли договор долевого участия на соответствие вышеназванному закону.
С января текущего года внесены изменения в закон 214-ФЗ, и схема сразу стала прозрачной, а документы по строящимся объектам – доступными для всех: и для банков, и для дольщиков. Согласно новым требованиям, теперь застройщики должны предоставлять подробную информацию о строящемся объекте на своем официальном сайте. Соответственно, доступ ко всей необходимой документации стал свободным для всех желающих, и у потенциальных покупателей появилась возможность самостоятельно оценить надежность застройщика и риски.
С введением изменений процедура проведения аккредитации застройщика банками также упростилась, так как документы можно быстро и без проблем получить в открытом доступе, а не ждать, когда их пришлют по запросу.
Для застройщиков нововведения требуют дополнительных усилий: они должны теперь отслеживать все изменения и своевременно размещать их на сайте. Согласно требованиям к сайту застройщика, которые отражены в приказе Министерства строительства от 09.01.2017 № 914, документы должны размещаться на сайте в виде сканированных или электронных копий, подписанных электронной подписью уполномоченного лица компании в распространенных форматах, доступных каждому владельцу компьютера, и не должны быть зашифрованы или защищены.
Эти нововведения – позитивный тренд, они положительно скажутся на рынке, так как позволят участникам долевого строительства получать более детальную информацию относительного выбранного ими объекта недвижимости: они смогут вовремя отслеживать все вносимые изменения в проектную документацию и следить за ходом строительства объекта. Застройщикам это нововведение упростит процедуру аккредитации строительных объектов в банках, предоставляющих ипотечные кредиты.