Денис Заседателев: «Отмена льготной ипотеки практически не скажется на первичном рынке Петербурга»
Программа льготной ипотеки (известная как «Господдержка-2020») практически исчерпала себя, и ее завершение после 1 июля в минимальной степени отразится на активности рынка новостроек Петербурга, считает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По его словам, более существенное значение будет иметь ужесточение условий по программе семейной ипотеки. Это может привести к дальнейшему сокращению спроса и сузит возможности семей с детьми решить свой квартирный вопрос.
Эксперт считает, что программа госсубсидирования ипотеки сначала под 7%, а затем под 8% годовых действительно была очень важна для поддержки отрасли в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением. Однако у нее, безусловно, оказались и побочные эффекты: всплеск активности инвесторов в связи с низкими ипотечными ставками разогрели цены на недвижимость. В результате покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать. Другим минусом стало резкое увеличение ценового разрыва между вторичным и первичным рынком. А ведь они тесно взаимосвязаны, и наиболее частая схема приобретения квартиры в новостройке – это продажа имеющегося жилья.
«После изменений в конце декабря условий по программе «Господдержка-2020» большинство строящихся квартир в Санкт-Петербурге и значительная часть объектов в Ленобласти уже не подходят под новые лимиты кредитования. Поэтому отмена этой программы несильно повлияет на активность рынка. Полагаю, что она действительно себя исчерпала и сохранится, вероятно, в том или ином виде лишь в тех регионах, где строится мало нового жилья. А власти, скорее всего, перейдут к адресным точечным программам для отдельных категорий, например, врачей или учителей, таким образом отсекая инвесторов с ипотечного рынка», – считает Денис Заседателев.
В настоящее время роль главного драйвера рынка заняла программа семейной ипотеки. Ее доля в структуре продаж многих застройщиков достигает половины всех ипотечных сделок. Любой пересмотр условий этой программы в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий.
«Более позитивными в этом плане выглядят идеи дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры. Например, можно снижать ставку на 1 или даже 2 п.п. при покупке квартир площадью 60 кв. м и более. Это позволит дополнительно мотивировать семьи с детьми переезжать в более комфортное жилье и существенно снизит для них финансовую нагрузку. Особенно это актуально для семей при рождении нового ребенка. И при этом такое решение будет вполне в русле политики государства по улучшению демографии в стране», – отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
Сейчас застройщики продвигают разнообразные инструменты поддержки спроса – различные виды рассрочки, программы кэшбека, траншевую ипотеку, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. Но основный покупательский спрос обеспечивается именно за счет субсидируемых государством ипотечных программ. После завершения одних и изменения условий по другим рынок может потерять существенную долю спроса.
«Уже понятно, что программы льготной ипотеки после 1 июля, скорее всего, примут более адресный характер и будут выдаваться в “мелкой нарезке”. Главные надежды связаны с тем, что ближе к 2025 году ключевая ставка наконец начнет снижение и тогда рыночные условия по ипотеке будут становиться более привлекательными для покупателей жилья», – резюмирует Денис Заседателев.
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к. э. н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
– Обращаем внимание на изменения порядка обложения НДС операций по возврату строительных материалов покупателем продавцу.
Приобретение и последующее использование строительных материалов являются одними из основных операций любой строительной компании. Нередки случаи, когда приобретенные материальные ценности покупатель вынужден возвращать продавцу, например, по причине несоответствия их качества заявленному.
С точки зрения ГК РФ (ст. 475), признать возврат некачественных товаров, осуществляемый в рамках основного договора, самостоятельной сделкой нельзя. При возврате некачественного товара право собственности на него сохраняется за продавцом и не переходит к покупателю.
Следовательно, возврат товара осуществляется покупателем на основании накладной формы № М-15, содержащей пометку «Возврат». В данной накладной стоимость товара указывается без НДС.
Возврат продавцу товара надлежащего качества, ранее принятого покупателем, по основаниям, не связанным с ненадлежащим исполнением обязательств какой-либо из сторон договора, может быть квалифицирован как новая сделка.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Вычеты НДС при возврате производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).
До 1 января 2019 года позиция Минфина России и налоговых органов заключалась в том, что при возврате товаров корректировочные счета-фактуры составляются продавцом только в том случае, если речь идет о возврате товара, не принятого на учет покупателем. При возврате товаров после принятия их к учету предписывалось покупателю – плательщику НДС оформлять накладную и счет-фактуру и передавать их продавцу вместе с возвращенными материальными ценностями.
С 1 апреля 2019 года порядок выставления счета-фактуры покупателем при возврате соблюдается только в случае возврата товара на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем.
Такое мнение Минфина России высказано уже в двух официальных письмах (Письмо Минфина России от 10 апреля 2019 года № 03-07-09/25208 и Письмо Минфина России от 8 апреля 2019 года № 03-07-09/24636).
В случае возврата товара в рамках первоначального договора продавец должен выставить корректировочный счет-фактуру и провести его в книге покупок.
Дело в том, что на основании п. 3 Правил ведения книги продаж (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 года № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость») начиная с 1 апреля 2019 года у покупателя – плательщика НДС отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур по возвращаемым товарам, принятым им на учет.
В связи с этим с 1 апреля 2019 года при возврате покупателем товаров, принятых им на учет до 1 апреля 2019 года и после указанной даты, продавцом выставляются корректировочные счета-фактуры.
Эти корректировочные счета-фактуры на основании Правил № 1137 регистрируются продавцом в своей книге покупок, а покупателем – в книге продаж.