Денис Заседателев: «Отмена льготной ипотеки практически не скажется на первичном рынке Петербурга»
Программа льготной ипотеки (известная как «Господдержка-2020») практически исчерпала себя, и ее завершение после 1 июля в минимальной степени отразится на активности рынка новостроек Петербурга, считает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По его словам, более существенное значение будет иметь ужесточение условий по программе семейной ипотеки. Это может привести к дальнейшему сокращению спроса и сузит возможности семей с детьми решить свой квартирный вопрос.
Эксперт считает, что программа госсубсидирования ипотеки сначала под 7%, а затем под 8% годовых действительно была очень важна для поддержки отрасли в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением. Однако у нее, безусловно, оказались и побочные эффекты: всплеск активности инвесторов в связи с низкими ипотечными ставками разогрели цены на недвижимость. В результате покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать. Другим минусом стало резкое увеличение ценового разрыва между вторичным и первичным рынком. А ведь они тесно взаимосвязаны, и наиболее частая схема приобретения квартиры в новостройке – это продажа имеющегося жилья.
«После изменений в конце декабря условий по программе «Господдержка-2020» большинство строящихся квартир в Санкт-Петербурге и значительная часть объектов в Ленобласти уже не подходят под новые лимиты кредитования. Поэтому отмена этой программы несильно повлияет на активность рынка. Полагаю, что она действительно себя исчерпала и сохранится, вероятно, в том или ином виде лишь в тех регионах, где строится мало нового жилья. А власти, скорее всего, перейдут к адресным точечным программам для отдельных категорий, например, врачей или учителей, таким образом отсекая инвесторов с ипотечного рынка», – считает Денис Заседателев.
В настоящее время роль главного драйвера рынка заняла программа семейной ипотеки. Ее доля в структуре продаж многих застройщиков достигает половины всех ипотечных сделок. Любой пересмотр условий этой программы в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий.
«Более позитивными в этом плане выглядят идеи дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры. Например, можно снижать ставку на 1 или даже 2 п.п. при покупке квартир площадью 60 кв. м и более. Это позволит дополнительно мотивировать семьи с детьми переезжать в более комфортное жилье и существенно снизит для них финансовую нагрузку. Особенно это актуально для семей при рождении нового ребенка. И при этом такое решение будет вполне в русле политики государства по улучшению демографии в стране», – отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
Сейчас застройщики продвигают разнообразные инструменты поддержки спроса – различные виды рассрочки, программы кэшбека, траншевую ипотеку, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. Но основный покупательский спрос обеспечивается именно за счет субсидируемых государством ипотечных программ. После завершения одних и изменения условий по другим рынок может потерять существенную долю спроса.
«Уже понятно, что программы льготной ипотеки после 1 июля, скорее всего, примут более адресный характер и будут выдаваться в “мелкой нарезке”. Главные надежды связаны с тем, что ближе к 2025 году ключевая ставка наконец начнет снижение и тогда рыночные условия по ипотеке будут становиться более привлекательными для покупателей жилья», – резюмирует Денис Заседателев.
Анатолий Нестеров, генеральный директор компании «Торговая Сеть ТехноНИКОЛЬ»:
Влияние онлайн-технологий на офлайн-формат сложно не заметить: магазины становятся меньше, склады - больше, торговые залы «перебираются» ближе к дому и становятся похожими на выставочные. Нельзя сказать, что это пришло сегодня - еще в 2008 году IKEA провела эксперимент, открыв в Стокгольме самый маленький кухонный шоурум. И эта идея оказалась рабочей.
Секрет скрыт в том, что в современном мире, особенно в больших городах, на то, чтобы выехать за город, а потом прогуляться по огромному магазину, необходимо потратить весь день. В случае, если нужна лишь одна конкретная вещь - лампочка или плед - такая поездка вообще не имеет смысла. В такой ситуации онлайн-магазины оказываются идеальной альтернативой.
Мобильность - главное преимущество онлайн-продаж в строительстве. Временные и энергетические ресурсы экономятся, ведь в любое время дня, в любом месте, где есть доступ к Интернету, можно решать вопросы, связанные с выбором и снабжением своего строительного объекта. Выбрать, оплатить, получить - все это можно сделать удаленно, с доставкой на место.
Взаимовыгодность
В современных реалиях большая часть покупателей прежде, чем совершить покупку в офлайн-магазине, ищет нужный товар в интернете - просматривает варианты, сравнивает разные решения, задает вопросы в чатах, читает отзывы на сайте, в соцсетях. При этом ценна сама по себе «традиционная» возможность приехать в магазин, чтобы «пощупать» и уже там забрать желанный товар.
Онлайн позволяет в разы увеличить количество способов коммуникаций с аудиторией - дополненная реальность, чат-боты, искусственный интеллект с каждым днем все более совершеннее и позволяют покупателю без сложностей определиться с выбором.
В строительном ритейле интерес к такому способу покупок также растет.
Так, за время самоизоляции онлайн-продажи в Торговой Сети ТЕХНОНИКОЛЬ выросли в 4 раза.
Клиенты стали активно использовать возможность совершать покупки онлайн-что подтвердило - стройматериалы можно выбрать удаленно, и это очень удобно.
Специфика строительного ритейла заключается в достаточно сложном продукте. Ограждающие конструкции, утеплитель и черновая отделка не всегда понятны простому обывателю. Выбрать обои намного проще, чем понять какую штукатурку выбрать для санузла. В случае розничных продаж у покупателя очень много сомнений и отсутствие знаний - более половины клиентов нуждаются в консультациях и пояснениях.
Еще более индивидуальный подход?
Как правило, среднестатистический розничный потребитель — это мужчина старше 35 лет, который умеет держать в руках инструмент, любит и умеет обустраивать свое жилье самостоятельно. Преимущественно покупает материалы для ремонта квартиры и строительства загородного жилья. Наибольшей популярностью пользуются различные виды утеплителей, материалы для скатных кровель, материалы для ремонта гидроизоляции, фасадные решения среднего ценового сегмента, т.ч. сайдинг и штукатурки, мансардные окна, водосточные системы – товары, не требующие сложного расчета.
Минус онлайн-продаж в этом случае - отсутствие личного контакта.
Не имея квалификации в строительстве, клиенту просто необходима консультация опытного продавца, что для него является одним из критериев выбора поставщика стройматериалов.
Можно предложить консультацию по телефону, в мессенджерах, при помощи чат-бота или онлайн-калькуляторов, но консервативного и недоверчивого покупателя этим сложно удержать. Особенно ярко это проявляется в товарах, требующих точных расчетов и консультаций при выборе, ведь стоимость ошибки здесь, как правило, высока, и в этом случае потребители предпочитают личное общение, которое увеличивает доверие. Также онлайн очень сложно выбирать товары декора – глазами увидеть всегда надежнее.
Покупатель-профессиональный строитель - часто большой консерватор, который привык работать с тем материалом, с которым хорошо знаком, знает, чего от него ожидать, не готов рисковать собственными деньгами и репутацией. Доверие такого клиента зарабатывается очень трудно.
В оффлайн-магазинах есть свойственные только им преимущества. Они вызывают большее доверие, так как товар можно потрогать, посмотреть образцы. В оффлайн-магазине более активные и более легкие допродажи. И в случае отсутствия четкой сметы и списка товаров там можно взять товары, которые были упущены. Но это сопровождается, как правило, ограниченным режимом работы, физическими ограничениями на продуктовой полке, требованиями к оформлению торгового пространства и удобных парковок, требованиями к персоналу в торговом зале.
Также важной особенностью строительного ритейла являются сроки. Когда речь идет о ремонте или стройке, сразу же подразумеваются сроки сдачи, а значит все стройматериалы нужны по расписанию, в назначенный час. Независимо от того, как покупатель заказал утеплитель - основное - когда этот утеплитель окажется на строительной площадке. Пунктуальность важна в любой сфере, но в строительстве - ошибка непростительна. Точная доставка в срок - залог превосходной репутации. Здесь обнаруживается важность логистических компетенций, развитие и совершенствование которых требуют не меньшего внимания, чем продвижение интернет-магазина, а может и большего.
Как никогда применима сегодня фраза «все в жизни может быть приложением». События последних трех месяцев подтвердили эту гипотезу. Для бизнеса диджитализация - это не модное веяние, а необходимость. Конечно, это не означает, что для малых компаний с личным контактом и действительно индивидуальным подходом нет места на рынке. Совершенно точно, большому бизнесу без онлайна вершин не покорить. Чем дальше, тем больше хочется находить необходимые вещи через свой мобильный телефон, даже, если это штукатурка.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
Льготная ипотека – это прекрасный инструмент для стимулирования спроса, однако для компаний, работающих в сегменте недвижимости выше комфорт-класса, он малоэффективен – при максимальной сумме кредита 8 млн рублей, доля таких сделок в бизнес- или премиум-классе – минимальна.
В первом квартале этого года средний чек сделки в нашей компании составлял 43 млн рублей. Практика показывает, что услугой ипотечного кредитования, в качестве инструмента оптимизации финансовой нагрузки, пользуется каждый четвертый покупатель элитной квартиры. Такие люди предпочитают погашать основное тело долга в первые месяцы, когда и начисляются основные проценты, а срок выплаты по кредиту редко превышает 60 месяцев.
Большинство покупателей элитной недвижимости – крупные бизнесмены, которые хорошо знакомы с финансовым планированием и оптимизацией кредитной нагрузки. Для многих из них выгоднее привлечь сторонние средства и плавно распределить финансовые потоки, чем единовременно привлекать крупную сумму для приобретения элитной недвижимости. Зачастую такие клиенты исполняют свои обязательства досрочно: реальный срок кредитования редко превышает 5 лет.
В ГК «Еврострой» доля ипотечных сделок напрямую зависит от класса объекта: в сегменте «бизнес» она составляет 50%, в премиум-классе – около 30-35%, и не более 25% - в элитных домах.