Денис Заседателев: «Отмена льготной ипотеки практически не скажется на первичном рынке Петербурга»
Программа льготной ипотеки (известная как «Господдержка-2020») практически исчерпала себя, и ее завершение после 1 июля в минимальной степени отразится на активности рынка новостроек Петербурга, считает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По его словам, более существенное значение будет иметь ужесточение условий по программе семейной ипотеки. Это может привести к дальнейшему сокращению спроса и сузит возможности семей с детьми решить свой квартирный вопрос.
Эксперт считает, что программа госсубсидирования ипотеки сначала под 7%, а затем под 8% годовых действительно была очень важна для поддержки отрасли в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением. Однако у нее, безусловно, оказались и побочные эффекты: всплеск активности инвесторов в связи с низкими ипотечными ставками разогрели цены на недвижимость. В результате покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать. Другим минусом стало резкое увеличение ценового разрыва между вторичным и первичным рынком. А ведь они тесно взаимосвязаны, и наиболее частая схема приобретения квартиры в новостройке – это продажа имеющегося жилья.
«После изменений в конце декабря условий по программе «Господдержка-2020» большинство строящихся квартир в Санкт-Петербурге и значительная часть объектов в Ленобласти уже не подходят под новые лимиты кредитования. Поэтому отмена этой программы несильно повлияет на активность рынка. Полагаю, что она действительно себя исчерпала и сохранится, вероятно, в том или ином виде лишь в тех регионах, где строится мало нового жилья. А власти, скорее всего, перейдут к адресным точечным программам для отдельных категорий, например, врачей или учителей, таким образом отсекая инвесторов с ипотечного рынка», – считает Денис Заседателев.
В настоящее время роль главного драйвера рынка заняла программа семейной ипотеки. Ее доля в структуре продаж многих застройщиков достигает половины всех ипотечных сделок. Любой пересмотр условий этой программы в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий.
«Более позитивными в этом плане выглядят идеи дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры. Например, можно снижать ставку на 1 или даже 2 п.п. при покупке квартир площадью 60 кв. м и более. Это позволит дополнительно мотивировать семьи с детьми переезжать в более комфортное жилье и существенно снизит для них финансовую нагрузку. Особенно это актуально для семей при рождении нового ребенка. И при этом такое решение будет вполне в русле политики государства по улучшению демографии в стране», – отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
Сейчас застройщики продвигают разнообразные инструменты поддержки спроса – различные виды рассрочки, программы кэшбека, траншевую ипотеку, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. Но основный покупательский спрос обеспечивается именно за счет субсидируемых государством ипотечных программ. После завершения одних и изменения условий по другим рынок может потерять существенную долю спроса.
«Уже понятно, что программы льготной ипотеки после 1 июля, скорее всего, примут более адресный характер и будут выдаваться в “мелкой нарезке”. Главные надежды связаны с тем, что ближе к 2025 году ключевая ставка наконец начнет снижение и тогда рыночные условия по ипотеке будут становиться более привлекательными для покупателей жилья», – резюмирует Денис Заседателев.
Роман Старостенко, коммерческий директор компании КубартаТМ
Немецкие аналитики совсем недавно заявили, что к 2035 году 65% строительного проектирования будет выполняться в трехмерном формате. Такое заявление нам видится очень правдоподобным. Мы считаем, что переход в это трехмерное проектирование произойдет спокойно и планомерно, с локальными рывками, в том числе - и в лазерном сканировании.
Пока услуги лазерного сканирования в России не так популярны, как хотелось бы, но востребованность их будет расти, потому что у этой технологии очень большие перспективы, она ведь является одной из составляющих BIM.
О постепенно растущем интересе к лазерному сканированию свидетельствует наш опыт взаимодействия с заказчиками. Некоторые из них готовы уже сейчас или хотели бы в ближайшем будущем его задействовать. Исходя из нашей практики применения данной технологии, можно отметить, что мобильное и воздушное сканирование используется в основном для линейных объектов, как правило - для дорог или трубопроводного транспорта. Наземное лазерное сканирование покрывает практически все остальные потребности в данной технологии, не считая, конечно, машиностроения. Там мы применяем ручное и стационарное сканирование, где точность измеряется в микронах. Фактически, за годы работы в области лазерного сканирования у нас не было ни одной повторяющейся задачи. Многие клиенты заказывают такое применение сканирования, о котором мы не могли и подумать.
В части стоимости, как для любых строительных работ, цена на лазерное сканирование зависит практически от всех особенностей внешней и внутренней среды объекта. Осложняется процесс расчета двумя факторами. Первый – это новизна технологии, незнание этой технологии заказчиком и, как следствие, некорректное техническое задание. Второй – отсутствие достаточного количества регламентирующей и методической нормативной документации по применению сканирования для разных задач и объектов.
На мой взгляд, для лазерного сканирования проблема обмена данными, о которой говорят некоторые эксперты, стоит не так остро. Для облаков точек есть и узкоспециализированные, и универсальные форматы данных. На сегодня мы можем выдавать результаты лазерного сканирования для заказчика в требуемом формате с учетом того программного обеспечения, в котором он работает. Конечно, при переформатировании данных облаков точек раньше у нас и сбои случались, и потеря данных, но это лишь вопрос опыта и понимания логики процесса переформатирования. Сейчас мы достаточно оперативно обмениваемся информацией с заказчиками, а сбои стали редкостью.
Большей проблемой, чем разница форматов данных, нам представляются техническая и аппаратная ограниченность многих заказчиков. Даже у крупных компаний количество компьютеров, которые могут обработать массив облака точек весом хотя бы 250 Гб, можно по пальцам пересчитать. Скорее всего, в будущем облака точек станут аппаратно обрабатываться на удаленных серверах, а вся работа перейдет в онлайн-режим. Осталось дождаться внедрения сетей 5G и покрытия устойчивым сигналом территории большей, чем Москва и Санкт-Петербург.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
С точностью до миллиметра. Лазерное сканирование становится неотъемлемой частью BIM-проектов
В особых условиях. Проблемы геодезических изысканий на застроенных территориях
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»
Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, которая затрагивает почти все население. К сожалению, иногда возникаете непонимание и конфликты между управляющими компаниями и собственниками жилья.
За последние десятилетия правовое регулирование резко изменилось, теперь дома нужно не только «эксплуатировать», но и управлять ими. Принятие важнейших решений легло на плечи собственников помещений в многоквартирных домах. И зачастую, интересы и желания жильцов, которые являются своего рода заказчиками и управляющей компании, являющейся исполнителем, не совпадают, из-за чего возникают конфликты. Ну и конечно же плохая активность граждан и низкая социальная ответственность.
Управляющая компания обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации, либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора. Если управляющая компания обслуживает одновременно несколько районов, в каждом из них должен быть офис, куда граждане могут обращаться по личным вопросам.
Каковы причины непонимания и конфликтов между управляющими организациями и собственниками? Попробуем разобраться... Все дело в том, что в законодательстве, регламентирующем сферу жилищно-коммунального хозяйства, отсутствует «гармония», а именно проблематика вопроса состоит в том, что у управляющих компаний имеются, как обязанности, так и скорейшая ответственность за их невыполнение, в то время, как у собственников есть только обязанности с размытыми границами. Отсюда и дисбаланс.
Следующее, что хотелось бы отметить, о чем я уже ранее говорил в другом интервью – главным источником возникающих конфликтов между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией, является факт непонимания гражданами ряда вопросов. Зачастую, граждане просто недостаточно образованы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за этого представителям управляющих компаний сложно с ними взаимодействовать, вступая в диалог. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свое разграничение зон ответственности, в соответствие с действующими законодательными актами. Обычно жителю очень тяжело разобраться кто, за что отвечает, и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса. К примеру, не все знают, что холодная и горячая вода- это два разных юр.лица, а за вывоз и утилизацию мусора, отвечает другая специализированная организация.
Я считаю, что необходимо заняться расширением области знаний граждан в этой сфере, потому что почти каждый, ежедневно сталкивается с незнанием многих функций ЖКХ, из-за чего делает поспешные и неправильные выводы, которые в будущем выливаются в конфликты.
Мы стараемся напрямую взаимодействовать с гражданами, лично встречаемся с ними и отвечаем на все возникающие у них вопросы. К слову, в такие моменты нашу работу
упрощает наличие старших по дому, которые выступают в некотором роде посредником между управляющей компанией и собственниками.
Далее, следующей причиной конфликтов может выступать невыполнение управляющей компанией своих прямых обязанностей, которые так же прописаны в договорах, которые заключаются напрямую с собственниками, и компания обязана их выполнять, поскольку в случае невыполнения ее ждет ответственность.
Чтобы минимизировать количество конфликтов, возникающих на фоне незнания и непонимания, необходимо на базе Министерства образования заняться вопросом повышения грамотности граждан в сфере ЖКХ, например, ввести хотя бы краткий курс по управлению собственностью в те же учебники обществознания, ведь это действительно то, с чем сталкиваются люди повсеместно, вне зависимости от отрасли, в которой они работают, региона, где они проживают и их социального статуса и финансового положения.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между собственниками жилых помещений и коммунальщиками, что является губительным фактором для сферы ЖКХ в целом.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Быть вместе. Как сплотить застройщика, управляющую компанию и жильцов?