Василий Тимофеев: «Разница в цене между вторичкой и первичкой вскоре исчезнет»
Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions:
- С лета 2021 года первичка стала дороже вторички, и разрыв в цене только увеличивается. Сейчас разница в стоимости между ними составляет около 15–20 процентов, и это, конечно, аномальная разница. Вторичка была всегда дороже новостройки: это готовое к проживанию жилье с уже сформировавшейся социальной инфраструктурой. А купившим первичное жилье нужно ждать окончания строительства, потом вкладываться в ремонт, терпеть неудобства, связанные с ремонтом соседей.
Полагаю, что в 2024 году эта разница станет минимальной или вообще исчезнет, так как льготная ипотека постоянно ухудшается и становится всё менее привлекательной для покупателей жилья. Уже в этом году власти хотят увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 до 30%. Затем планируется в два раза снизить размер максимальной суммы кредита для Петербурга и Москвы: с 12 до 6 млн рублей. При таких условиях преимущества льготной ипотеки уже неочевидны.
В течение последних 10 лет на рынок было выведено большое количество современного и качественного жилья, которое также значительно формирует рынок вторички. Если ранее фактором, создающим разность цены первички и вторички, было также то, что вторичка — устарелое жилье, а первичка — новое и современное, то теперь эта тенденция совершенно точно идет на спад.
Привлекательность вторичного жилья в таких условиях несомненно возрастет. Хотя казалось бы, что при нынешних фактически заградительных ставках от 17% годовых ипотека совсем непривлекательна. Но это не так, в нашем доме на Обводном, который реконструирован и поэтому не попадает под льготные программы, доля ипотечных покупателей составляет почти 50%. Покупатели берут квартиры в ипотеку, так как рассчитывают на дальнейшую реструктуризацию кредита. Ведь еще несколько лет назад ключевая ставка ЦБ колебалась в районе 5–8% годовых. Через некоторое время она вернется с нынешних 15% к прежним значениям, и вслед за ней снизятся и кредитные ставки.
Недостаток комфорта и просто нехватка жилья в целом ряде российских регионов позволяют крупным компаниям, в первую очередь столичным, выходить на региональные рынки. «Правилами выхода» на незнакомые рынки поделился Александр Прыгунков, управляющий партнер и генеральный директор «Самолет Страна» (Группа «Самолет»).
— Какова у Группы «Самолет» и бизнес-юнита «Самолет Страна» цель выхода в другие регионы?
— Рынки регионов России имеют большой потенциал. Конечно, Москва, Санкт-Петербург и их агломерации остаются лидерами по спросу, но нельзя недооценивать емкость других регионов. Во многих есть запрос на современную комфортную городскую среду, при этом в наличии привлекательные локации для реализации проектов. В то же время здесь нет такой интенсивной конкуренции среди крупных девелоперов с широким региональным присутствием. К слову, в регионах мы активно развиваем не только девелоперское направление: федеральный сервис «Самолет Плюс» уже охватывает сеть партнеров в более чем 200 городах. Сейчас это более 700 офисов по всей стране, где покупатель в формате «единого окна» может осуществить все необходимые операции с недвижимостью, в том числе приобрести готовую квартиру с уже выполненным новым ремонтом.
— Какими параметрами вы руководствуетесь, выбирая тот или иной регион?
— Мы анализируем регионы с точки зрения экономического потенциала, демографии и миграционных потоков, готовности к качественному преобразованию жилой среды. В стадии активной реализации сегодня находятся проекты в Ленинградской области, Петербурге, Владивостоке, Тюмени. Рассматриваем новые регионы — Дальнего Востока, юга России, Урал, а также Сибирь (Красноярский край и Новосибирская область). В целом нам интересны все регионы, где есть активная экономическая жизнь.
— Различаются ли пороги входа в разных регионах?
— Стоимость земельных участков, конечно, разнится от региона к региону, но в целом порог входа на новые рынки варьируется в понятном нам диапазоне. Если говорить об административных нюансах, то, конечно, у каждого субъекта есть особенности, связанные с регулированием, порядком принятия решений или длительностью процессов. Это нормально, и мы с этим работаем, индивидуально подходя к каждому региону.
В разных городах могут отличаться нормативы градостроительного проектирования, особенности планировки территории, требования к социальной, дорожно-транспортной инфраструктуре, благоустройству. Нюансов много, и все их необходимо учитывать. Это объемный и кропотливый труд, но, повторюсь, наша команда внимательно и скрупулезно изучает все особенности отдельно взятого региона. Начиная с традиций градостроительства и заканчивая особенностями законодательного регулирования.
— Велика ли конкуренция со стороны местных компаний?
— Одна из интересных особенностей регионов в целом — обилие местных игроков небольшого и среднего размера. Это неудивительно: крупнейшие девелоперы долгое время не уделяли пристального внимания региональным рынкам, предпочитая сосредоточиться на столичных локациях. И при региональной экспансии одна из ключевых задач — используя богатый опыт строительства Группы «Самолет», развить общее качество того усредненного продукта, который сейчас предлагается девелоперами в том или ином субъекте, и предложить системное решение проблемы с нехваткой жилья. Мы стремимся не только улучшить продукт, но и комплексно сделать среду обитания современнее, комфортнее и качественнее. «Самолет», как один из крупнейших девелоперов, предлагает интересный продукт за счет накопленного опыта и инвестиций в его разработку, что в будущем позволит поднять уровень проектов на рынке. Зная о своих ключевых преимуществах, мы с уверенностью выходим в новые локации и субъекты.
— Как вы решаете кадровые вопросы на местах?
— Один из принципов работы социально ответственного федерального девелопера состоит в том, чтобы создавать рабочие места. Этим мы и занимаемся в регионах, привлекая местных подрядчиков, производителей стройматериалов, рабочих и создавая рабочие места в наших проектах. Проектные команды, реализующие объекты на местах, также преимущественно состоят из местных сотрудников, а общая координация осуществляется из центрального офиса.
— В чем риск выхода в новые регионы?
— Региональная экспансия подразумевает большой инвестиционно-исследовательский период. Необходимо довольно много времени на изучение новых рынков, подготовку к выходу, проработку новых проектов и регионального законодательства. Поэтому риски здесь такие же, как по всей отрасли в целом, — с одной стороны, можно уверенно говорить о высокой потребности в новом качественном жилье, с другой — об ограниченном спросе, связанном с уровнем доходов населения, необходимостью накопить на первоначальный взнос и затем обслуживать кредит и т. д.
— Насколько сегодня благоприятное время для региональной экспансии?
— Однозначно благоприятное, и для нас это стратегический вопрос. В регионах есть еще много неосвоенных и качественных локаций для реализации масштабных девелоперских проектов. При этом конкуренция среди крупнейших девелоперов пока не такая интенсивная, как в столицах. К тому же есть запрос на реновацию и недостаток современного комфортного жилья, которое как раз мы и готовы предложить рынку, опираясь на наш опыт реализованных проектов и высокие стандарты строительства Группы «Самолет».
Дорогие ветераны! Уважаемые коллеги, партнеры, друзья!
День Победы - великий праздник. Он занимает особое место в исторической летописи Отечества и в наших сердцах. Мы навсегда сохраним, и будем передавать потомкам правду о суровых военных годах, героическом подвиге бойцов, доблести командиров, самоотверженности тружеников фронтового тыла, их духовной сплоченности и патриотизме.
Искренняя признательность - славным ветеранам, всем, кто отстоял свободу и независимость нашей великой Родины! Мы по праву гордимся вашими бессмертными подвигами.
Низкий земной поклон! С днем Победы!