ГЧП в жилищном строительстве: новые возможности
![](http://m.asninfo.ru/images/blog-experts/94bb7038/97209c4aa7682dc35ca2ce16.jpg)
Василий Костин, генеральный директор ООО «КБК Проект»:
- Сегодняшний рынок жилищного строительства сталкивается с целым рядом проблем, решением которых становится тесное сотрудничество государства и бизнеса. Это касается гарантий защиты интересов долевиков, развития инфраструктуры микрорайонов эконом-класса, программы переселения людей из ветхого и аварийного жилого фонда и многих других моментов. Это как раз те сферы, в которых ни государство, ни строительный бизнес поодиночке не справляются.
Всякий раз, когда мы застраиваем новые территории, это подразумевает и создание комфортной городской среды. Поскольку стоимость квадратного метра жилья эконом-класса строго лимитирована, а расходы на развитие инфраструктуры не должны негативно влиять на качество строительства, остается один выход: привлечение долгосрочных инвестиций. Государственно-частное партнерство (ГЧП) как раз и позволяет привлечь такие инвестиции и обеспечить все необходимые гарантии.
Выгода для государства заключается в привлечении частных инвестиций и снижении расходов из бюджета. Для бизнеса очевидными преимуществами являются возможность осуществлять долгосрочные проекты с государственными гарантиями рентабельности, минимум давления со стороны государства, а также формирование хорошего имиджа строительной организации.
Строительные проекты, в которых используются ипотечные схемы, – еще одна сфера, где ГЧП играет очень важную роль. Участникам партнерства предоставляются дополнительные выгоды для того, чтобы сделать жилье более доступным для населения. Для этого, во-первых, увеличивается предложение жилья эконом-класса и социального жилья. Застройщики в порядке конкурса получают земельные участки с готовой инфраструктурой. Во-вторых, стимулируется покупательная способность среднеобеспеченного населения посредством ипотечного кредитования с доступными ставками.
Со своей стороны, государство не только развивает инфраструктуру, но и ускоряет строительство за счет устранения документальных препятствий, а также привлекает частный капитал. Степень вовлеченности государства и частного бизнеса зависит от выбранной модели ГЧП. Существуют следующие варианты развития событий:
- Между государством и компанией заключается контракт, где прописывается каждый вид деятельности сторон.
- Государственное или муниципальное имущество передается в аренду частному партнеру на некоторое время за определенную плату.
- Партнеры заключают концессионное соглашение, в рамках которого государство, оставаясь собственником объекта, передает частной компании определенные полномочия для того, чтобы объект мог нормально функционировать.
- Возможна разновидность концессионного соглашения, когда государство и бизнес заключают договор о разделе продукции.
- Создается совместное предприятие, в работе которого партнеры постоянно принимают непосредственное участие.
Особый интерес представляет такая разновидность ГЧП, как муниципально-частное партнерство. Участниками таких партнерств становятся не просто строители, а компании-операторы, которые по завершении строительства берут в управление на 20 и более лет социально значимые объекты (детские сады, дома для престарелых и т. п.). Подобные компании только начинают появляться на нашем рынке и внушают большие надежды.
Невозможно скрыть, что в процессе выстраивания партнерских отношений между государством и бизнесом в жилищном строительстве возникает ряд определенных проблем. По оценкам экспертного сообщества, их можно свести к следующим тезисам:
- При разработке законов и норм необходимо в большей степени взаимодействовать с бизнес-сообществом. Интересы представителей бизнеса в ГЧП в данный момент защищены недостаточно.
- Процедура выбора частных партнеров для проектов ГЧП должна быть более прозрачной, с четко установленными критериями отбора участников.
- Для того, чтобы интересы частных партнеров ГЧП соблюдались, необходима большая степень взаимодействия между членами бизнес-сообщества.
- Необходимо более тесное общение с зарубежными партнерами, чтобы перенимать опыт успешного взаимодействия частников с государством.
- Необходимо развивать информационную базу по проектам ГЧП, а также в большей степени освещать их в СМИ.
Для того, чтобы проект ГЧП был успешным, необходимо свести к минимуму возможные отрицательные последствия за счет точной предварительной оценки рисков. Для государства существует опасность, что бизнес-партнер пойдет на нарушение договора. Если частной стороне было отдано достаточно много полномочий в управлении партнерством, это особенно болезненно. В случае провала проекта бремя восполнения ущерба ляжет на плечи налогоплательщиков.
Для частной стороны партнерства есть риск, что затраты окажутся выше, чем заложенные в проекте. Существуют также риски нарушения сроков исполнения, прекращения сервиса и т. д. Возможно нарушение условия договора со стороны представителей государства, изменение законов, налоговых норм, инфляция, курсовые колебания валют и т. д. Наконец, для обеих сторон существует риск возникновения форс-мажорных ситуаций: стихийные бедствия, социальные волнения, военные действия и т. д.
Уже на стадии разработки проекта все возможные риски должны быть выявлены и полностью описаны. По возможности необходимо оценить их вероятные последствия в денежном выражении. Необходимо понять, насколько каждый риск вероятен, и выработать соответствующие механизмы защиты.
С рисками связано еще одно важное преимущество ГЧП. Государство может использовать властные и административные рычаги для предотвращения возможных потерь.
Наш «квартирный вопрос» ни государство, ни бизнес не смогут решить поодиночке. Правильный прогноз общего эффекта от реализации проекта ГЧП помогает понять очевидность выгоды в цифрах для обеих сторон.
![](http://m.asninfo.ru/images/blog-experts/c70859f8/7ea7683b6d020115235abd37.jpg)
Олег Потапченко, главный архитектор ООО «Институт современных строительных технологий» (входит в ГК «Развитие»):
– Роль проектировщика в создании моногородов – базовая, начиная с момента появления первой идеи до детального видения проекта и его реализации. Сегодня архитектор – это не только профессионал, который проектирует здание, но и экономист, способный рассчитать будущий доход инвестора, и социолог, создающий комфортную среду, и маркетолог, развивающий конкурентоспособность проекта.
Преобразование моногорода требует от архитектора высшей квалификации и полного владения всеми аспектами профессии. Если речь идет о моногороде, стоят задачи: создания диверсифицированной и самодостаточной экономики (плана экономического развития города, инфраструктуры для развития промышленных зон, условий для развития малого бизнеса и реализации товаров местного производства); снижения эксплуатационных издержек (выверенные инженерные системы); создания комфортной и разнообразной среды (формирование центров общественного притяжения, создание пешеходных маршрутов, создание оптимальной городской плотности, рациональное размещение общественных и коммерческих зон, рекреационных зон); развития идентичности (привязанности к городу) жителей и вовлечения их в процесс преобразований (участие жителей в благоустройстве и самоуправлении города); преобразования планировочной структуры.
Клубок социальных и экономических проблем, изношенность зданий и инфраструктуры – типичное состояние моногорода. Как правило, моногорода строились ускоренными темпами для расселения сотрудников предприятий. Всерьез о генеральных планах никто не задумывался, проблема откладывалась на потом, в ткани города оставлялись лакуны – участки для перспективного размещения социальной инфраструктуры, которые превращались в пустыри, разрывающие связанность кварталов. Общий подход к разработке мастер-плана моногорода должен включать: уплотнение городского центра, его дифференциацию с периферией; закрытие периметра кварталов и образование приватных дворов; насыщение первых этажей зданий коммерческими и социальными функциями; формирование пешеходных и велосипедных маршрутов; создание разнообразных рекреационных территорий.
При разработке мастер-плана основные градоформирующие объекты, как правило, подробно разрабатываются в составе ключевых проектов, реализуемых в первую очередь. Они насыщаются новыми функциями, получают новую жизнь, что позволяет сформировать центры притяжения людей, повысить инвестиционную привлекательность окружающих территорий и тем самым привлечь к процессу преобразований частных инвесторов.
![](http://m.asninfo.ru/images/blog-experts/6cea0643/28df75a6403fe69f1160ad80.jpg)
Анна Василянская, кандидат юридических наук, адвокат, «Феникс Консалт Групп»:
– У меня как у предпринимателя часто спрашивают о защите персональных данных. Несмотря на принятие Конституции РФ еще в 1993 году, мы сейчас не можем констатировать свою персональную защищенность. Гражданам постоянно поступают «холодные» звонки, и мы вынуждены уточнять, откуда у звонящего наш номер телефона. Для исправления сложившейся ситуации законодатель принял в июле прошлого года Федеральный закон о защите персональных данных №152-ФЗ.
Если говорить с точки зрения бизнеса, то самый яркий пример – сайты. Если на вашем сайте существует форма обратной связи или вы иным способом собираете данные ваших посетителей, то вы являетесь оператором персональных данных.
Своим клиентам мы рекомендуем набор действий для того, чтобы снизить потенциальные убытки для компании. Что именно вам следует предпринять: уведомить Роскомнадзор о намерении обрабатывать персональные данные (уведомление заполняется на сайте через специальную форму), распечатать, подписать и направить в территориальный орган Роскомнадзора по месту регистрации оператора. Nota bene: вы можете не подавать информацию о себе, если собираете данные о физическом лице только в виде его фамилии, имени, отчества.
Предприятию также необходимо соблюдать нормы закона о персональных данных. В Уголовном кодексе есть две статьи, по которым мы можем увидеть правоприменительную практику: ст. 137 УК РФ (нарушение неприкосновенности частной жизни) и ст. 272 УК РФ (неправомерный доступ к компьютерной информации). Пока что эти две нормы слабо применяются. Надеемся, новый Закон позволит увеличить количество дел и защитит нашу с вами безопасность.
Мы рекомендуем своим клиентам под каждой формой ввода данных на сайте (обратного звонка, например) дать ссылку на текст согласия на обработку персональных данных и разместить кнопку с текстом: «Даю согласие на обработку персональных данных». А также указать адрес электронной почты, по которому лицо может обратиться, чтобы его данные изменили или удалили. Если электронной почты нет – то отправить запрос почтой России, по адресу, указанному в контактных данных. Смысл в том, чтобы пользователь сайта не мог отправить свои персональные данные без согласия на их обработку.
И последний вопрос, мне важный как адвокату, – способы доказывания в судебной практике свободы предоставления персональных данных и их передачи. Ведь вы как оператор персональных данных в случае спора должны будете доказать, что субъект персональных данных предоставил их свободно. Подводя итоги, следует заметить, что новые изменения в законах будут внедряться постепенно.