ГЧП в жилищном строительстве: новые возможности
Василий Костин, генеральный директор ООО «КБК Проект»:
- Сегодняшний рынок жилищного строительства сталкивается с целым рядом проблем, решением которых становится тесное сотрудничество государства и бизнеса. Это касается гарантий защиты интересов долевиков, развития инфраструктуры микрорайонов эконом-класса, программы переселения людей из ветхого и аварийного жилого фонда и многих других моментов. Это как раз те сферы, в которых ни государство, ни строительный бизнес поодиночке не справляются.
Всякий раз, когда мы застраиваем новые территории, это подразумевает и создание комфортной городской среды. Поскольку стоимость квадратного метра жилья эконом-класса строго лимитирована, а расходы на развитие инфраструктуры не должны негативно влиять на качество строительства, остается один выход: привлечение долгосрочных инвестиций. Государственно-частное партнерство (ГЧП) как раз и позволяет привлечь такие инвестиции и обеспечить все необходимые гарантии.
Выгода для государства заключается в привлечении частных инвестиций и снижении расходов из бюджета. Для бизнеса очевидными преимуществами являются возможность осуществлять долгосрочные проекты с государственными гарантиями рентабельности, минимум давления со стороны государства, а также формирование хорошего имиджа строительной организации.
Строительные проекты, в которых используются ипотечные схемы, – еще одна сфера, где ГЧП играет очень важную роль. Участникам партнерства предоставляются дополнительные выгоды для того, чтобы сделать жилье более доступным для населения. Для этого, во-первых, увеличивается предложение жилья эконом-класса и социального жилья. Застройщики в порядке конкурса получают земельные участки с готовой инфраструктурой. Во-вторых, стимулируется покупательная способность среднеобеспеченного населения посредством ипотечного кредитования с доступными ставками.
Со своей стороны, государство не только развивает инфраструктуру, но и ускоряет строительство за счет устранения документальных препятствий, а также привлекает частный капитал. Степень вовлеченности государства и частного бизнеса зависит от выбранной модели ГЧП. Существуют следующие варианты развития событий:
- Между государством и компанией заключается контракт, где прописывается каждый вид деятельности сторон.
- Государственное или муниципальное имущество передается в аренду частному партнеру на некоторое время за определенную плату.
- Партнеры заключают концессионное соглашение, в рамках которого государство, оставаясь собственником объекта, передает частной компании определенные полномочия для того, чтобы объект мог нормально функционировать.
- Возможна разновидность концессионного соглашения, когда государство и бизнес заключают договор о разделе продукции.
- Создается совместное предприятие, в работе которого партнеры постоянно принимают непосредственное участие.
Особый интерес представляет такая разновидность ГЧП, как муниципально-частное партнерство. Участниками таких партнерств становятся не просто строители, а компании-операторы, которые по завершении строительства берут в управление на 20 и более лет социально значимые объекты (детские сады, дома для престарелых и т. п.). Подобные компании только начинают появляться на нашем рынке и внушают большие надежды.
Невозможно скрыть, что в процессе выстраивания партнерских отношений между государством и бизнесом в жилищном строительстве возникает ряд определенных проблем. По оценкам экспертного сообщества, их можно свести к следующим тезисам:
- При разработке законов и норм необходимо в большей степени взаимодействовать с бизнес-сообществом. Интересы представителей бизнеса в ГЧП в данный момент защищены недостаточно.
- Процедура выбора частных партнеров для проектов ГЧП должна быть более прозрачной, с четко установленными критериями отбора участников.
- Для того, чтобы интересы частных партнеров ГЧП соблюдались, необходима большая степень взаимодействия между членами бизнес-сообщества.
- Необходимо более тесное общение с зарубежными партнерами, чтобы перенимать опыт успешного взаимодействия частников с государством.
- Необходимо развивать информационную базу по проектам ГЧП, а также в большей степени освещать их в СМИ.
Для того, чтобы проект ГЧП был успешным, необходимо свести к минимуму возможные отрицательные последствия за счет точной предварительной оценки рисков. Для государства существует опасность, что бизнес-партнер пойдет на нарушение договора. Если частной стороне было отдано достаточно много полномочий в управлении партнерством, это особенно болезненно. В случае провала проекта бремя восполнения ущерба ляжет на плечи налогоплательщиков.
Для частной стороны партнерства есть риск, что затраты окажутся выше, чем заложенные в проекте. Существуют также риски нарушения сроков исполнения, прекращения сервиса и т. д. Возможно нарушение условия договора со стороны представителей государства, изменение законов, налоговых норм, инфляция, курсовые колебания валют и т. д. Наконец, для обеих сторон существует риск возникновения форс-мажорных ситуаций: стихийные бедствия, социальные волнения, военные действия и т. д.
Уже на стадии разработки проекта все возможные риски должны быть выявлены и полностью описаны. По возможности необходимо оценить их вероятные последствия в денежном выражении. Необходимо понять, насколько каждый риск вероятен, и выработать соответствующие механизмы защиты.
С рисками связано еще одно важное преимущество ГЧП. Государство может использовать властные и административные рычаги для предотвращения возможных потерь.
Наш «квартирный вопрос» ни государство, ни бизнес не смогут решить поодиночке. Правильный прогноз общего эффекта от реализации проекта ГЧП помогает понять очевидность выгоды в цифрах для обеих сторон.
Руслан Ерёменко, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президент банка ВТБ:
В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. И в силу сложности долгосрочного прогнозирования заявок на инвесткредиты поступает не так много, однако в последнее время Северо-Западным региональным центром банка ВТБ было одобрено кредитование нескольких новых проектов ведущих игроков рынка – крупных заемщиков, у которых есть значительный опыт в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации. Для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов, в свою очередь для девелоперов проектное финансирование – зачастую единственный источник финансирования развития депрессивных территорий.
Мы индивидуально подходим к заемщикам. Проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
При рассмотрении кредитных заявок большое значение имеют корректность оценки величины общих затрат по проекту; детальное понимание источников возврата инвестиций и, соответственно, источников возврата запрашиваемого кредита; необходимость собственного участия инициатора проекта в его финансировании – как правило, не менее 30%. Также важным аспектом кредитных сделок является непредоставление банком отсрочки платежей по процентам на период до начала поступлений доходов от проекта. Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению. Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта.
В ходе проработки структуры сделки Банк совместно с клиентом ведет поиск итогового варианта с учетом возможности успешной реализации проекта, с одной стороны, и защиты интересов Банка как финансового института, рассчитывающего на возврат предоставленных кредитов в запланированные сроки, с другой.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
На офисном рынке я других экономических реалий, кроме как кризисных, не знаю. Наш первый проект БЦ «Сова» мы строили в предкризисном 2013 году, выводили на рынок в разгар кризиса, сдали на 70%, а все еще кризис. За эти годы у нас сложились основные принципы антикризисного девелопмента и управления офисным объектом. Мы изначально решили, что будем покупать объект под реконструкцию и концепцию. Если объект – не памятник архитектуры в центральной локации, то редевелопмент выходит быстрее и дешевле, чем стройка с нуля. В среднем реновация-реконструкция занимает 2-4 года. Остановились на бывшей швейной фабрике в Красногвардейском районе, которая функционировала как офисный центр класса С.
Важно продумать инженерные решения заранее. Акцент мы решили сделать на крупных арендаторах. Они переезд планируют заранее и чаще всего делают ремонт под себя. Поэтому 60% полезной площади мы предлагаем в формате shell and core для больших офисных блоков, разделив их по 3000, 1000 и 500 кв. м. А компании, занимающие 200-300 кв. м, более мобильны, поэтому эти помещения мы предлагаем только с отделкой. В соответствии с этим решением мы проектировали инженерию.
Главное – вписаться в бюджет. При реконструкции БЦ «Сова» наш бюджет в 2014 году был 2 млн USD – около 70 млн рублей. На эти деньги мы сделали фасад, внутренние ремонтные работы, системы вентиляции, кондиционирования, поменяли окна. Как это удалось? Мы поехали в Китай, объездили фабрики и нашли все качественное и необходимое. А потом напрямую заказали сантехнику, строительные материалы, светильники и т. д. По некоторым позициям сэкономили в пять раз.
Мы не привлекали именитого архитектора, нашли замечательную молодую команду, которая разделяла нашу концепцию. Отказ от генподрядчика сэкономил до 7% бюджета. Кроме того, у нас своя компания, которая выполняла технадзор и функции техзаказчика в одном лице, а также своя строительная организация, которая выполнила внутренние работы, за исключением требующих лицензирования.
Но не следует экономить на рекламе. Особенно сейчас, когда выбор у арендатора очень широк. Заранее расходные статьи – сервис, безопасность и уборка – это лицо бизнес-центра, и оно должно быть идеальным. За полтора кризисных года мы сдали бизнес-центр на 70%. Мы приняли правильное решение, сделав ставку на новый тип компаний. Сегодня быстрее всего развиваются ИТ-компании, которым не нужен дорогостоящий офис, для их молодых сотрудников важны интересные концепции, а не место. Центральное расположение для такого типа бизнеса больше недостаток из-за пробок, чем достоинство.