Александр Прыгунков: «Нам интересны все регионы, где есть активная экономическая жизнь»
Недостаток комфорта и просто нехватка жилья в целом ряде российских регионов позволяют крупным компаниям, в первую очередь столичным, выходить на региональные рынки. «Правилами выхода» на незнакомые рынки поделился Александр Прыгунков, управляющий партнер и генеральный директор «Самолет Страна» (Группа «Самолет»).
— Какова у Группы «Самолет» и бизнес-юнита «Самолет Страна» цель выхода в другие регионы?
— Рынки регионов России имеют большой потенциал. Конечно, Москва, Санкт-Петербург и их агломерации остаются лидерами по спросу, но нельзя недооценивать емкость других регионов. Во многих есть запрос на современную комфортную городскую среду, при этом в наличии привлекательные локации для реализации проектов. В то же время здесь нет такой интенсивной конкуренции среди крупных девелоперов с широким региональным присутствием. К слову, в регионах мы активно развиваем не только девелоперское направление: федеральный сервис «Самолет Плюс» уже охватывает сеть партнеров в более чем 200 городах. Сейчас это более 700 офисов по всей стране, где покупатель в формате «единого окна» может осуществить все необходимые операции с недвижимостью, в том числе приобрести готовую квартиру с уже выполненным новым ремонтом.
— Какими параметрами вы руководствуетесь, выбирая тот или иной регион?
— Мы анализируем регионы с точки зрения экономического потенциала, демографии и миграционных потоков, готовности к качественному преобразованию жилой среды. В стадии активной реализации сегодня находятся проекты в Ленинградской области, Петербурге, Владивостоке, Тюмени. Рассматриваем новые регионы — Дальнего Востока, юга России, Урал, а также Сибирь (Красноярский край и Новосибирская область). В целом нам интересны все регионы, где есть активная экономическая жизнь.
— Различаются ли пороги входа в разных регионах?
— Стоимость земельных участков, конечно, разнится от региона к региону, но в целом порог входа на новые рынки варьируется в понятном нам диапазоне. Если говорить об административных нюансах, то, конечно, у каждого субъекта есть особенности, связанные с регулированием, порядком принятия решений или длительностью процессов. Это нормально, и мы с этим работаем, индивидуально подходя к каждому региону.
В разных городах могут отличаться нормативы градостроительного проектирования, особенности планировки территории, требования к социальной, дорожно-транспортной инфраструктуре, благоустройству. Нюансов много, и все их необходимо учитывать. Это объемный и кропотливый труд, но, повторюсь, наша команда внимательно и скрупулезно изучает все особенности отдельно взятого региона. Начиная с традиций градостроительства и заканчивая особенностями законодательного регулирования.
— Велика ли конкуренция со стороны местных компаний?
— Одна из интересных особенностей регионов в целом — обилие местных игроков небольшого и среднего размера. Это неудивительно: крупнейшие девелоперы долгое время не уделяли пристального внимания региональным рынкам, предпочитая сосредоточиться на столичных локациях. И при региональной экспансии одна из ключевых задач — используя богатый опыт строительства Группы «Самолет», развить общее качество того усредненного продукта, который сейчас предлагается девелоперами в том или ином субъекте, и предложить системное решение проблемы с нехваткой жилья. Мы стремимся не только улучшить продукт, но и комплексно сделать среду обитания современнее, комфортнее и качественнее. «Самолет», как один из крупнейших девелоперов, предлагает интересный продукт за счет накопленного опыта и инвестиций в его разработку, что в будущем позволит поднять уровень проектов на рынке. Зная о своих ключевых преимуществах, мы с уверенностью выходим в новые локации и субъекты.
— Как вы решаете кадровые вопросы на местах?
— Один из принципов работы социально ответственного федерального девелопера состоит в том, чтобы создавать рабочие места. Этим мы и занимаемся в регионах, привлекая местных подрядчиков, производителей стройматериалов, рабочих и создавая рабочие места в наших проектах. Проектные команды, реализующие объекты на местах, также преимущественно состоят из местных сотрудников, а общая координация осуществляется из центрального офиса.
— В чем риск выхода в новые регионы?
— Региональная экспансия подразумевает большой инвестиционно-исследовательский период. Необходимо довольно много времени на изучение новых рынков, подготовку к выходу, проработку новых проектов и регионального законодательства. Поэтому риски здесь такие же, как по всей отрасли в целом, — с одной стороны, можно уверенно говорить о высокой потребности в новом качественном жилье, с другой — об ограниченном спросе, связанном с уровнем доходов населения, необходимостью накопить на первоначальный взнос и затем обслуживать кредит и т. д.
— Насколько сегодня благоприятное время для региональной экспансии?
— Однозначно благоприятное, и для нас это стратегический вопрос. В регионах есть еще много неосвоенных и качественных локаций для реализации масштабных девелоперских проектов. При этом конкуренция среди крупнейших девелоперов пока не такая интенсивная, как в столицах. К тому же есть запрос на реновацию и недостаток современного комфортного жилья, которое как раз мы и готовы предложить рынку, опираясь на наш опыт реализованных проектов и высокие стандарты строительства Группы «Самолет».
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса. К одному из основных критериев ее отнесли 65% клиентов. В начале 2019 года этот показатель составлял 58%.
Помимо архитектуры в топ-3 также вошли такие факторы, как локация новостройки и цена квадратного метра – при выборе квартиры на них ориентируются 62% и 48% клиентов соответственно.
Как отмечают наши аналитики, наибольший интерес к архитектурным решениям проявляют покупатели недвижимости в проекте бизнес-класса Golden City на намывных территориях в Василеостровском районе. Этот параметр как ключевой обозначили 72% клиентов.
Над концепцией проекта Golden City работали специалисты голландского консорциума KCAP+Orange Architects. В ее основе – принцип пульсирующих силуэтов зданий, который достигается за счет перепада высотности как в рамках каждого из кварталов, так и в масштабе всего проекта. Жилой комплекс объединил традиционные градостроительные элементы Петербурга и современные тенденции западноевропейской архитектуры. А золотые декоративные навершия и шпиль уже стали новым символом города. При этом участие в проекте иностранного архитектурного бюро увеличивает стоимость квартир примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за оригинальную архитектуру в действительно знаковых проектах.
Еще порядка 58% клиентов отдали предпочтение этому проекту благодаря видовым характеристикам – их привлекли панорамы побережья Финского залива и западной части Васильевского острова. Это место востребована как у покупателей недвижимости, кто уже живет в этой части города, так и у тех, кто хотел бы улучшить район проживания. Кроме того, за последние два года изменилось восприятие намывных территорий, проекты здесь становятся все более привлекательными по мере развития локации.
Сегодня продажи в жилых комплексах Golden City и Grand House идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду. Так, с момента начала продаж в проекте на намывных территориях Васильевского острова стоимость квадратного метра в домах первой и второй очереди увеличилась на 46-60%. Сегодня средняя цена «квадрата» в Golden City составляет более чем 200 тыс. рублей, в премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга – более чем 300 тыс. рублей, за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%.
По данным аналитиков Glorax Development, архитектурное решение проекта и раньше было важным критерием, влияющим на решение о покупке жилья в сегментах «бизнес» и «премиум». Однако сегодня этот фактор становится все более весомым и для покупателей недвижимости в комфорт-классе.
Президент Российской Федерации поручил рассмотреть вопрос о снижении ипотечной ставки для семей с двумя и более детьми. Программа «Семейной ипотеки» за три года реализации стала одной из главных мер поддержки граждан и рынка жилищного строительства. В семьях, улучшивших с ее помощью жилищные условия, родилось около 130 тыс. детей.
Важное преимущество программы — возможность не только взять кредит на квартиру в новостройке, но и рефинансировать имеющуюся ипотеку на жилье на первичном рынке. При этом льготная ставка не более 6% распространяется на весь срок кредита. В результате семьи, изначально взявшие ипотечный кредит под 9–10%, могут при помощи программы снизить свой ежемесячный платеж примерно на четверть.
Льготные условия кредитования предопределяют высокую востребованность инструмента: в прошлом году, по оценкам, около 16% всех кредитов на новостройки было оформлено с помощью «Семейной ипотеки».
Значение программы выходит за пределы сугубо жилищной повестки. Для многих семей жилищный вопрос — принципиальный при принятии решения о рождении второго и последующего детей. Таким образом, программа помогает не только улучшить жилищные условия граждан, но и способствует повышению рождаемости и достижению целей национального проекта «Демография».