Ольга Егоренко: «Строим школу и детский сад. Координаты ошибок»
Уж сколько раз твердили нам министерства о повышении качества проектирования социальных объектов, и да, все с этим, конечно, согласны! Согласны с тем, что надо тесно связать проектирование и стройку, повысить ответственность каждого специалиста за выбор продуманных решений, определить четкие и понятные требования к оборудованию, материалам, самой документации, а затем уже требовать результат, рассуждает в авторском материале заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС» Ольга Егоренко.
Сразу оговоримся, что подъемное оборудование — это группа устройств: лифты, всевозможные подъемники, эскалаторы, краны и прочее.
Итак, исходные данные: некая проектная документация на строительство ДОУ. В пищеблоке ДОУ значится какой-то «подъемник» и «квадратик» на плане.
Момент 1: специалисты-проектировщики не позаботились о правильном выборе типа оборудования, «подъемник» — это не тип оборудования, а групповое название. На этом моменте недобросовестные подрядчики часто пытаются ввести в заблуждение строителя, раз точных указаний о типе оборудования и конкретных требований о соответствии уровню качества и безопасности нет, то можно поставить что угодно. Ведь проблемы с этим оборудованием возникнут уже только у владельца, а предъявить требования к поставщику будет невозможно — нет оснований. В случае проблем с оборудованием владелец предъявит требования именно строителю.
Верное решение: если подъемное оборудование является стационарной установкой для постоянного применения в действующем ДОУ (тем более в пищеблоке), то это должен быть малый грузовой лифт (соответствующий требованиям ТР ТС «Безопасность лифтов»). Никакое другое оборудование с «хитрыми» названиями вроде «малый грузовой подъемник», «малогабаритный подъемник», «малый лифтовой подъемник» здесь неприменимо.
Момент 2: если это новый объект, то информация о лифте должна быть в проектной документации. Если это капитальный ремонт, реконструкция, приспособление под новые нужды, то должен быть отдельный проект. Экспертиза часто смотрит сквозь пальцы на достаточность данных в проекте, не проверяет, правильно ли выбрано оборудование. Но на этапе ввода объекта в эксплуатацию это непременно станет проблемой, срочно понадобится раздел или целый проект.
Верное решение: в проекте нового строительства должен быть раздел «Вертикальный транспорт», допускается информация о малом грузовом лифте в другом разделе (на усмотрение проектировщика). Во всех других случаях обязателен отдельный проект установки или замены лифта.
Момент 3: есть ошибочное мнение, что лифты — это сложно, «их надо сдавать», а подъемники — нет. Однако по нормам технического законодательства любое стационарно установленное подъемное оборудование — это опасный объект, и он требует проведения процедуры ввода в эксплуатацию. Для малых грузовых лифтов процедура четко прописана: монтаж — пусконаладка — предъявление инженерному центру — декларирование. На учет в Ростехнадзор малые грузовые лифты не ставятся! Поэтому, если поставщик говорит, что лучше установить не лифт, а подъемник, так как его «не надо сдавать», то он, мягко говоря, лукавит. В остальном любая стационарная подъемная установка требует комплекса процедур, только регламенты разные. А вот ответственность за оборудование, не отвечающее требованиям безопасности конкретного типа объекта, ляжет на строителя.
Верное решение: выбор оборудования осуществлять, исходя из типа объекта и необходимого уровня качества и безопасности. Не забываем о мелочах, которые могут испортить нервы: надежность и положительный опыт поставщика позволит обсудить индивидуальные условия поставки, увеличить гарантийные сроки. ЗАО «Предприятие ПАРНАС» всегда идет навстречу строителям, предоставляет особые партнерские условия и продлевает срок заводской гарантии просто потому, что в своем оборудовании мы уверены, да и условия контрактов строителей нам понятны.
Много ошибок встречается на стадии возведения шахты и заказа оборудования, но об этом поговорим в отдельном материале. Наш завод 45 лет на рынке лифтов, мы готовы подсказать, предоставить документацию, отправить специалистов на объект для контрольных замеров и изготовить любой лифт. Лифт ПАРНАС — это качественное современное оборудование, отвечающее всем требованиям безопасности и эстетики.
ПАРНАС: верное решение!
С 1 ноября 2021 года вводится в действие ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие». Он должен заменить уже действующий отраслевой стандарт. Однако к нему очень много вопросов у участников рынка. Свое мнение и позицию многих коллег высказывает руководитель отдела строительного консалтинга profine RUS Александр Артюшин.
История этого стандарта длинная и весьма непрозрачная. Впервые профессиональная общественность увидела редакцию — скорее это был набросок, эскиз этого стандарта — еще в 2018 году. Конечно, разработчикам были направлены многостраничные сводки отзывов, и этим дело закончилось. Стандарт пропал из видимости до июня сего года. Дополнительных, широких обсуждений стандарта не было. По крайней мере, ни Союз производителей полимерных профилей, ни мы — «профайн РУС», ни другие производители профильных систем (а их в России более десятка), ни крупнейшие производители оконных блоков, ни строительные компании — основные участники рынка не имели возможности участия в его обсуждении.
Сегодня мы можем ознакомиться с этим документом сразу в двух разных редакциях — с отметками «Окончательная редакция» и «В набор», а также с редакцией, размещенной на сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (http://protect.gost.ru/v.aspx?control=8&baseC=6&page=0&month=3&year=-1&search=&RegNum=1&DocOnPageCount=15&id=230304&pageK=2F9A6094-F9EB-472F-8092-C1B6B6B8533B). Любой стандарт должен быть конкретным и ясным для отрасли, содержать минимальные требования к объекту стандартизации, не сдерживать развития техники и экономики. С вводимым стандартом это как-то не складывается.
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия и ГОСТ 23166-2021 Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие — это два совершенно разных стандарта, но почему-то имеющие один и тот же номер ГОСТ 23166. Первый, 1999 года, четко и системно описывает требования к качеству оконных блоков произведенных из различных материалов: ПВХ, дерево, алюминий. В соответствии с общепринятой терминологией: «Оконный блок — светопрозрачная конструкция, предназначенная для естественного освещения помещения, его вентиляции и защиты от атмосферных и шумовых воздействий. Оконный блок состоит из сборочных единиц: коробки и створчатых элементов, встроенных систем проветривания и может включать в себя ряд дополнительных элементов: жалюзи, ставни и др.» Т. е. объектом стандартизации является оконный блок, который изготовило предприятие, именно его контролирует ОТК предприятия-изготовителя и именно он передается и принимается (или не принимается) заказчиком — строительной компанией или частным потребителем.
Новый стандарт, с тем же номером 23166, в своем названии несет уже другой объект стандартизации — оконные и балконные конструкции. В соответствии с терминологией данного стандарта: «окно (оконная конструкция): светопрозрачная ограждающая конструкция, являющаяся элементом стеновой конструкции здания (сооружения), предназначенным для сообщения внутренних помещений с окружающим пространством, обеспечения естественного освещения и вентиляции помещений, защиты от внешних климатических и других воздействий.
Примечание. В общем случае окно включает в себя: оконный проем, оконный блок, крепежные детали, систему уплотнения монтажного шва, подоконную доску, отлив, облицовочные детали откосов, вентиляционный клапан, противомоскитную сетку и пр.», т. е. все то, что мы можем увидеть в стене в оконном проеме. Непонятно, почему стандарт, который описывает качество конкретного продукта — оконного блока, исключается из объекта стандартизации.
Терминология очень важна в стандартизации, она позволяет понимать отраслевым специалистам, о чем конкретно идет речь. К сожалению, в новом стандарте с этим как-то не складывается. То речь идет об оконном блоке, то вдруг об оконной конструкции, то, опять вдруг, об изделии или продукте. О чем речь? В чем разница между несущими и дистанционными подкладками и прокладками — тоже непонятно. А это же государственный стандарт!
Кроме того, есть вопросы к классификации оконных конструкций. Одно из основных назначений оконных конструкций в соответствии с определением — обеспечение естественного освещения помещений. Но странно, что этот параметр — коэффициент светопропускания — не представлен в стандарте и никак не классифицирован. А в стандарте, который подлежит отмене, эта классификация приведена. Отсутствует и классификация по параметру «приведенное сопротивление теплопередаче». В отменяемом она присутствует. Непонятно, зачем в Технических условиях на Оконные конструкции дублируются положения СП 50.13330 Тепловая защита зданий, которые уже присутствуют в первоисточнике. Вопрос дублирования информации включен в данный стандарт «на постоянной основе». Требования к ПВХ-профилям для оконных конструкций изложены в ГОСТ 30673-2013 Профили поливинилхлоридные для оконных и дверных блоков. Технические условия, но они дублируются во вводимом стандарте. То же относится и другим типам материалов. Большой текстовый объем, но без конкретной информации. Приводятся требования к комплектации оконных блоков из поливинилхлоридных профилей и требований к ПВХ-профилям, но эта информация уже есть в соответствующем стандарте — ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из ПВХ-профилей. Общие технические условия.
Целый раздел — испытания. Довольно подробное описание методик. Материал не новый. Все уже описано в соответствующих стандартах. Да и к теме настоящего стандарта это не очень относится.
Есть определенные новшества. Стандарт предполагает введение дополнительной маркировки изделий в виде QR-кода или RFID-метки, содержащей информацию о фактической комплектации и эксплуатационных характеристиках изделий. Однако данное требование вызывает несколько довольно серьезных вопросов. Это дублирование информации. Вся эта информация уже содержится в паспорте на изделие. К тому же нет понимания, где потенциально должны находиться эти метки, чтобы не терять эстетики окна, как долго они прослужат (не сотрутся) в процессе эксплуатации, каковы затраты на разработку, покупку оборудования для нанесения и хранения информации о каждом окне, ведение базы. Будет «Закон Яровой» № 2? Производственные компании — это не гиганты экономики. На ком отразятся все эти затраты? Конечно, на потребителе, на отпускной стоимости. Непонятно, зачем нужна эта метка, если компания по какой-либо причине уйдет с рынка. В случае работы со строительными компаниями, работающими в BIM-формате, вся информация о конструкциях уже находится в спецификациях BIM-моделей проекта, которые также имеют эксплуатирующие организации.
Важный вопрос — упаковка, транспортировка, хранение. Ясности по нему нет. Предлагается упаковывать конструкции в полиэтиленовую пленку. Упаковать можно, но на изделиях мы получим при хранении конденсат, который только добавит головной боли всем участникам процесса. Авторы вводят понятие «долгосрочное хранение», но ясности, что это такое, нет. Толкование любое. При этом интересно, что по вопросам хранения нужно руководствоваться ГОСТ 23118 Конструкции стальные строительные.
Считаю, что вводимый стандарт не облегчит и не упростит ситуацию на рынке и не повысит качества конструкций. Все уже было описано в прежней редакции 23166 системно и конкретно. В соответствии с ПП РФ от 30.01.2020 № 65, в рамках «регуляторной гильотины» отменяются правовые акты и отдельные положения правовых актов, сдерживающих развитие экономики государства за счет чрезмерного регулирования. Настоящий стандарт в большей части ориентирован именно на чрезмерное регулирование и на загрузку испытательных центров неоправданными дополнительными испытаниями оконных и балконных конструкций, которые не были представлены в стандарте ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические требования.
В период с 1999 по 2021 год (22 года!) рынок оконных конструкций совершенно нормально функционировал и развивался без дополнительных необоснованных испытаний, используя расчетные методы проектирования оконных конструкций, а также опыт материнских компаний в Германии, России, Беларуси, Франции, Испании, США, Италии, Китае, Бельгии и в других странах, в том числе нормы установившейся практики. Рассчитать можно практически все, и методики расчетов хорошо известны.
Вопросов к стандарту у игроков рынка очень много. Интересно и мнение застройщиков, когда вдруг в комплектации балконных дверей они увидят дополнительные замки 2-го класса и не балконную, а уже дверную створку. Конечно, с соответствующим ценовым предложением. Весьма полезным для стандарта и отрасли в целом было бы получение отзывов также от производителей оконных конструкций. Но информации об этом документе у них как не было, так и нет.
Ввод в действие стандарта до его переработки, наверное, все-таки под другим номером, считаю преждевременным и вредным для развития отрасли СПК, а также искусственным основанием увеличения стоимости продукции как для частных потребителей, так и для застройщиков.
Рынок недвижимости переварил последствия внедрения эскроу-счетов и неестественно ажиотажный спрос, простимулированный льготной ипотекой, и возвращается к здоровой конкуренции. Какое жилье будет востребовано в ближайшие годы и какие уникальные преимущества помогут девелоперам поддержать высокий спрос на их проекты? Об этом генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев рассказал на дискуссии из серии UrbanLab, посвященной архитектуре актуальных жилых комплексов.
Один из ключевых трендов рынка недвижимости в 2021 году – снижение объема сделок, направленных на удовлетворение потребности в первом собственном жилье. Основная часть покупателей квартир в проектах ГК «Ленстройтрест» совершает покупку с целью улучшения жилищных условий. Если раньше, это предполагало в первую очередь расширение площади квартиры, то современный потребитель вкладывает в это понятие также и более высокое качество среды, удобную инфраструктуру и возможность реализовывать большую часть своих потребностей рядом с домом.
«Сегодня для того, чтобы создавать востребованный продукт, девелоперы должны проектировать не квадратные метры, а образ жизни. На нас лежит важная социальная функция: мы можем влиять на то, как именно будут жить люди в домах, которые мы построим», - комментирует Денис Заседателев.
Основные пойнты, на которые необходимо делать упор современным девелоперам, чтобы оставаться в конкурентном рынке – это создание в квартале среды, предоставляющей возможности качественного и разнообразного досуга для всех категорий жителей, вариативность квартирографии, функциональные места общего пользования и доступность всей необходимой инфраструктуры.
«Последний год показал, что живое общение – это ценность, оно нужно всем. Мы создаем условия для того, чтобы люди выходили из квартир на улицу, и это повышает их качество жизни», - говорит Денис Заседателев.
Результат такой политики девелопера – высокий процент повторных сделок и покупок по рекомендации друзей или родственников. В общей сложности на них приходится более трети договоров купли-продажи в структуре сделок компании «Ленстройтрест».