Ольга Егоренко: «Строим школу и детский сад. Координаты ошибок»
Уж сколько раз твердили нам министерства о повышении качества проектирования социальных объектов, и да, все с этим, конечно, согласны! Согласны с тем, что надо тесно связать проектирование и стройку, повысить ответственность каждого специалиста за выбор продуманных решений, определить четкие и понятные требования к оборудованию, материалам, самой документации, а затем уже требовать результат, рассуждает в авторском материале заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС» Ольга Егоренко.
Сразу оговоримся, что подъемное оборудование — это группа устройств: лифты, всевозможные подъемники, эскалаторы, краны и прочее.
Итак, исходные данные: некая проектная документация на строительство ДОУ. В пищеблоке ДОУ значится какой-то «подъемник» и «квадратик» на плане.
Момент 1: специалисты-проектировщики не позаботились о правильном выборе типа оборудования, «подъемник» — это не тип оборудования, а групповое название. На этом моменте недобросовестные подрядчики часто пытаются ввести в заблуждение строителя, раз точных указаний о типе оборудования и конкретных требований о соответствии уровню качества и безопасности нет, то можно поставить что угодно. Ведь проблемы с этим оборудованием возникнут уже только у владельца, а предъявить требования к поставщику будет невозможно — нет оснований. В случае проблем с оборудованием владелец предъявит требования именно строителю.
Верное решение: если подъемное оборудование является стационарной установкой для постоянного применения в действующем ДОУ (тем более в пищеблоке), то это должен быть малый грузовой лифт (соответствующий требованиям ТР ТС «Безопасность лифтов»). Никакое другое оборудование с «хитрыми» названиями вроде «малый грузовой подъемник», «малогабаритный подъемник», «малый лифтовой подъемник» здесь неприменимо.
Момент 2: если это новый объект, то информация о лифте должна быть в проектной документации. Если это капитальный ремонт, реконструкция, приспособление под новые нужды, то должен быть отдельный проект. Экспертиза часто смотрит сквозь пальцы на достаточность данных в проекте, не проверяет, правильно ли выбрано оборудование. Но на этапе ввода объекта в эксплуатацию это непременно станет проблемой, срочно понадобится раздел или целый проект.
Верное решение: в проекте нового строительства должен быть раздел «Вертикальный транспорт», допускается информация о малом грузовом лифте в другом разделе (на усмотрение проектировщика). Во всех других случаях обязателен отдельный проект установки или замены лифта.
Момент 3: есть ошибочное мнение, что лифты — это сложно, «их надо сдавать», а подъемники — нет. Однако по нормам технического законодательства любое стационарно установленное подъемное оборудование — это опасный объект, и он требует проведения процедуры ввода в эксплуатацию. Для малых грузовых лифтов процедура четко прописана: монтаж — пусконаладка — предъявление инженерному центру — декларирование. На учет в Ростехнадзор малые грузовые лифты не ставятся! Поэтому, если поставщик говорит, что лучше установить не лифт, а подъемник, так как его «не надо сдавать», то он, мягко говоря, лукавит. В остальном любая стационарная подъемная установка требует комплекса процедур, только регламенты разные. А вот ответственность за оборудование, не отвечающее требованиям безопасности конкретного типа объекта, ляжет на строителя.
Верное решение: выбор оборудования осуществлять, исходя из типа объекта и необходимого уровня качества и безопасности. Не забываем о мелочах, которые могут испортить нервы: надежность и положительный опыт поставщика позволит обсудить индивидуальные условия поставки, увеличить гарантийные сроки. ЗАО «Предприятие ПАРНАС» всегда идет навстречу строителям, предоставляет особые партнерские условия и продлевает срок заводской гарантии просто потому, что в своем оборудовании мы уверены, да и условия контрактов строителей нам понятны.
Много ошибок встречается на стадии возведения шахты и заказа оборудования, но об этом поговорим в отдельном материале. Наш завод 45 лет на рынке лифтов, мы готовы подсказать, предоставить документацию, отправить специалистов на объект для контрольных замеров и изготовить любой лифт. Лифт ПАРНАС — это качественное современное оборудование, отвечающее всем требованиям безопасности и эстетики.
ПАРНАС: верное решение!
Таким мнением поделился директор по маркетингу ГК «Novoselie Development» Алексей Муравьев. Эксперт подчеркивает, что себестоимость строительства и так росла в течение всего 2021 года. И даже небольшое кратковременное снижение цен на ряд позиции, не позволило отыграть общий рост цен.
«Проектное финансирование на сегодняшний день выступает сдерживающим фактором в отношении возможности формирования гибкой ценовой политики застройщиков, как это было ранее. С учетом текущей ситуации ряд проектов потребуют дополнительного финансирования. Так на начальном этапе заранее оговариваются все нюансы проектов: закладывается средний чек, согласовывается план продаж… И дальше работает стандартная схема: план/факт. И от выполнения оговоренных обязательств зависит ставка финансирования проекта. Если же в рамках сегодняшних реалий планы продаж не выполняются, то соответственно и ставки растут. Это автоматически влечет за собой увеличение финансовой нагрузки на застройщика и неизбежному в таком случае росту себестоимости строительства, а, следовательно, и цен для конечного покупателя. Поэтому объективным условий для снижения цен на рынке нового жилья, как бы этого сейчас не требовал текущий спрос, нет», - рассказывает Алексей Муравьев.
Очевидно, что ухудшение общеэкономических условий, рост безработицы, неопределенность ситуации, повсеместная неуверенность в завтрашнем дне так же будут оказывать давление на рынок жилья. Ключевое значение будет в этих условиях иметь политика государства с точки зрения всеобъемлющей поддержки отрасли, снижения ставок и пролонгации льготной ипотеки для нивелирования объективного роста цен.
В сложившейся ситуации «турбулентности» на рынке недвижимости, когда мы практически каждый день получаем новые вводные, очень сложно делать какие-то прогнозы. Тем не менее попробуем выделить основные тенденции и оценить перспективы рынка.
Первое, что хотелось бы сказать – оставьте панику. Рынок недвижимости пережил ни один кризис и всегда оставался на плаву. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если мы говорим про высокобюджетный сегмент. Рассмотрим по пунктам основные волнующие всех моменты.
- Ипотека.
«Ипотечный шторм», бушующий сейчас на рынке недвижимости, оказывает минимальное влияние на этот сегмент. Доля покупок в ипотеку в премиум и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для «дорогих» клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет. Обычно к группе премиальных заемщиков относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым всего лишь было более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить средства из бизнеса, где доходность выше. Также использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Еще клиенты этой группы часто используют ипотеку как способ «легализации» средств.
- Предложение
Уже сейчас мы наблюдаем сокращение предложения. Так с января по апрель 2022 года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%. А с начала года на рынок вышло всего два-три проекта премиум-класса. Для сравнения: в начале прошлого года их было вдвое больше. Многие застройщики решили отложить старт своих комплексов и заняли выжидательную позицию. Это связано и с увеличением ключевой ставки, а, соответственно, ростом затратной части по выплате % по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», пересмотром ценовой политики и стратегии развития в целом.
- Спрос
Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше. Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. С начала года доля инвестиционных покупок в нашем проекте CULT увеличилась на 10% в общем объёме продаж.
- Стоимость
Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, но не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн.
- Отделка и импортозамещение
Этот вопрос сейчас волнует многих. Многие застройщики ввиду увеличения стоимости материалов, санкций и осложнившейся ситуации с поставками отделочных и строительных материалов из Европы решили отказаться от отделки (максимум white box). В структуре предложения бОльшую долю занимают квартиры и апартаменты без отделки – около 50% всего предложения. В будущем этот процент будет только расти. И лишь немногие решили продолжать реализовывать лоты с дизайнерским ремонтом. Например, в нашей компании очень активно ведется работа с поставщиками на предмет наличия материалов на складах, поиск замен на альтернативных ЕС рынках (Турция, Китай), проработка логистических решений, а также контроль себестоимости в зависимости от курса валюты. В комплексе сервисных апартаментов CULT мы решили не отказываться от отделки, поскольку самое важное для нас – сохранение премиального продукта и его качества. К тому же отделка сейчас – одно из ключевых преимуществ при выборе продукта. Мы в GRAVION используем диверсификационный подход к импортозамещению, разделяющий все материалы и оборудование на три составляющих: а) при возможности – сохранение прямой поставки, либо поставка через третьи страны; б) использование импортных материалов, но производимых в другой стране; в) полное импортозамещение. Доля импорта в CULT ранее была порядка 45%, сейчас этот показатель составляет около 37%. Но на качестве это никак не отразилось.
- Уменьшение площадей и пристальное внимание к функциональности помещений
Сейчас мы наблюдаем рост покупок лотов меньшей площадью, а, соответственно, девелоперы отвечают на это меняя нарезку площадей. Новые проекты выходят в продажу с площадями лотов на 13-15% меньше. И такая тенденция – это не сиюминутный ответ на экономические и политические факторы. Мы отмечаем ее уже в течение последних 1-1,5 лет.
Клиенты больше времени проводят дома, и квартира стала для многих основным пространством для работы, занятий спортом, учебы и досуга. Особое внимание уделяется функциональности планировочных решений и качеству инженерного оснащения. Что касается планировок, то на первое место выходит индивидуальность пространства. Большим спросом пользуются лоты с террасами как с индивидуальным выходом, так и с доступом для резидентов комплекса. К тому же покупатель все чаще хочет иметь возможность разграничить домашнее и рабочее пространство. Обязательным атрибутом многих лотов в дорогих сегментах стал кабинет.
Многие стали отдавать предпочтения в пользу сервисных апартаментов с обслуживанием ведущими отельными операторами.