Ренат Сейфетдинов: «Ипотека приходит в себя»
После сложного 2022 года рынок жилищного строительства постепенно восстанавливается. Банки и застройщики предлагают новые программы, направленные на стимулирование продаж. О трендах рынка ипотечного кредитования рассказал управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.
В начале 2023 года началось оживление ипотечного рынка, мы видим, что спрос на жилье возвращается. По итогам I квартала этого года количество выданных нашим филиалом ипотечных кредитов выросло в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно с восстановлением спроса на недвижимость происходят изменения в части самих программ ипотечного кредитования. С растущим спросом на программы господдержки и банковские программы не стоят на месте. Адаптация к условиям рынка происходит практически в режиме онлайн.
Например, у нас по программе «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» в регионах Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область суммы кредитования были увеличены с 12 млн до 15 млн руб. При этом ставки по кредиту по этим программам сохранились на уровне базовых (6% и 8% годовых соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму свыше 12 млн руб. должны были или кредитоваться под более высокую ставку, или брать кредиты по программам субсидирования ипотеки застройщиками (что зачастую сопровождалось ростом цен на недвижимость), то теперь эти клиенты стали полноправными участниками госпрограмм. Это значимый фактор, ведь стоимость квадратного метра в новостройках за последние годы существенно выросла.
Драйверами ипотечного кредитования в этом году станут программы, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить, чтобы купить квартиру здесь и сейчас. У нас запущена программа отсрочки первоначального взноса по ипотеке в новостройках. Отсрочка предоставляется на срок от девяноста дней до одного года. Ее можно сочетать и с другими программами — например, субсидирования от застройщиков. На период отсрочки клиент также получает скидку по ставке, которая составляет от 3,99% годовых. Эта программа позволяет нашим клиентам успеть купить наиболее подходящую квартиру, даже если на момент покупки не хватает средств на первоначальный взнос. Уже многие застройщики из топ-100 по России подтвердили свое участие в данной программе. Это говорит о том, что рынок активно ищет замену стандартному субсидированию, которое с каждым днем становится все более дорогим для застройщиков и менее выгодным для клиентов.
В числе трендов — растущий спрос на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой, сейчас для банков это стандартная практика. Большой популярностью пользуется эта опция у инвесторов при покупке апартаментов, которые потом отдаются в доверительное управление для получения пассивного дохода. Квартиры с меблировкой также пользуются популярностью у жителей других регионов, которые покупают квартиры для себя или детям, поступающим в вузы Петербурга, с последующим переездом. Для таких покупателей зачастую важным фактором становится возможность переехать сразу в обставленную квартиру и не тратить время на ремонт, поиски мебели и ее сборку.
В Санкт-Петербурге мы активно сотрудничаем с застройщиками, которые также реализуют программы по продаже старой квартиры покупателей (программы трейд-ин). Таким образом, клиент может не копить или искать средства на первоначальный взнос, а просто отдать застройщику свою старую квартиру на реализацию и приобрести в ипотеку новую квартиру с меблировкой. Плюс еще получить отсрочку до года оплаты первоначального взноса.
Роман Казаков, генеральный директор ООО «Нэорециклинг»:
– Ежегодно в Санкт-Петербурге, по оценкам экспертов, образуется более 5 млн куб. м строительных отходов. В большинстве случаев они складируются по мере их образования вместе без предварительной сепарации, в результате получаются тысячи кубометров загрязненного грунта вперемешку с другими отходами.
Для того, чтобы сэкономить время и деньги, компания, осуществляющая строительные работы, часто нанимает небольшие транспортные компании, в большинстве случаев не имеющие государственной лицензии на сбор и транспортирование отходов, а иногда частных лиц – владельцев грузовых автомобилей, которые вывозят образовавшийся загрязненный грунт на несанкционированные свалки на минимальное расстояние («плечо») от места их образования.
В результате возникают сотни свалок, размещенных на территории города и за его пределами. Администрации районов города ежегодно тратят сотни миллионов рублей на ликвидацию несанкционированных свалок. Рынок транспортирования отходов строительства и грунтов находится в тени, Петербург недополучает миллионы налоговых платежей.
Ситуацию можно изменить. Предлагаю разработать региональное законодательство, регулирующее контроль за оборотом строительных отходов. Необходимо не только определять потоки (и их объемы), направляемые на переработку для их дальнейшего использования, но и осуществлять соответствующий контроль за классом опасности образующихся строительных отходов.
Было бы очень полезным проанализировать опыт столицы и создать подобные системы учета и контроля за строительными отходами.
Отмечу, что с учетом последних изменений в природоохранное законодательство РФ установлен приоритет переработки отходов над их захоронением. При внедрении жесткой системы учета и контроля за перемещением строительных отходов их переработка становится выгодной. При этом, если рассмотреть технологию переработки строительного мусора в промышленных масштабах, то это весьма дорогостоящий процесс. Не всегда удается соблюсти всю технологию из-за сжатых сроков выполнения работ.
Кроме того, утилизация строительного мусора имеет свою специфику: из-за веса и крупных габаритов возникают сложности при транспортировании на длинные расстояния для утилизации на полигонах.
Вероятный выход из сложившейся ситуации – организация специализированных производственных площадок на городских промышленных территориях, отвечающих всем требованиям санитарного и экологического законодательства, для возможности накопления отходов, их дальнейшей переработки и использования для нужд городского хозяйства.
Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»:
– Представители нового состава Правительства РФ во главе с премьер-министром Михаилом Мишустиным немало говорят о необходимости поддержки жилищного строительства для достижения целей, поставленных нацпроектом в этой сфере. Такая забота, безусловно, приятна. Какой же может быть эта помощь?
Строительная отрасль не требует значительных дотаций из бюджета, но для ее стимуляции нужно то, что пока обеспечить удавалось с переменным успехом – стабильность. По сути, возведение жилья является производством длительного цикла. Для инвесторов результат подобных вложений всегда считался сложно прогнозируемым – а в условиях меняющегося законодательства и вовсе рискованным.
Именно поэтому намечаемые изменения должны анонсироваться заранее и предполагать достаточный для перестроения бизнес-процессов переходный период.
Обеспечить необходимые объемы нового жилья (а это с 2024 года – более 120 млн кв. м ежегодно) невозможно только усилиями крупных компаний. Но работать с процентной ставкой по кредитам 6-7% годовых (а это суммарная нагрузка около 20% за весь строительный цикл) по проектному финансированию в отсутствие прямого доступа к деньгам дольщиков могут только они.
У малых и средних застройщиков, базирующихся в регионах, где фактическая маржинальность реализации проектов могла быть и на уровне 5-6%, подобного запаса прочности нет. С такими показателями их проекты не смогут пройти банковский ценз на устойчивость, а значит – не получат проектного финансирования.
На мой взгляд, для поддержки жилищного строительства в регионах необходима компенсация банковской ставки по проектному финансированию, а также поэтапное раскрытие эскроу-счетов после завершения и приемки каждого этапа.
Другим немаловажным фактором стимуляции может стать пересмотр принципов обеспечения жителей необходимой инфраструктурой – инженерной, дорожной и социальной. Сегодня она появляется вместе с новыми домами, но правильнее было бы возводить ее там, где потребность в ней наиболее велика. Этот процесс должны регулировать местные власти. Застройщики в этом случае будут платить специальный «социальный сбор». Сумма отчислений будет варьироваться в зависимости от количества возводимого жилья, его качества, локации и т. д.
Введение в оборот государственных земель также может стимулировать рынок нового жилья. Ведь сегодня на торги попадают единичные лоты, зачастую малоинтересные для застройщиков. Однако если провести предпродажную подготовку, насытить участки инженерией, то девелоперы еще и борются за такие локации.