Ренат Сейфетдинов: «Ипотека приходит в себя»
После сложного 2022 года рынок жилищного строительства постепенно восстанавливается. Банки и застройщики предлагают новые программы, направленные на стимулирование продаж. О трендах рынка ипотечного кредитования рассказал управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.
В начале 2023 года началось оживление ипотечного рынка, мы видим, что спрос на жилье возвращается. По итогам I квартала этого года количество выданных нашим филиалом ипотечных кредитов выросло в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно с восстановлением спроса на недвижимость происходят изменения в части самих программ ипотечного кредитования. С растущим спросом на программы господдержки и банковские программы не стоят на месте. Адаптация к условиям рынка происходит практически в режиме онлайн.
Например, у нас по программе «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» в регионах Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область суммы кредитования были увеличены с 12 млн до 15 млн руб. При этом ставки по кредиту по этим программам сохранились на уровне базовых (6% и 8% годовых соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму свыше 12 млн руб. должны были или кредитоваться под более высокую ставку, или брать кредиты по программам субсидирования ипотеки застройщиками (что зачастую сопровождалось ростом цен на недвижимость), то теперь эти клиенты стали полноправными участниками госпрограмм. Это значимый фактор, ведь стоимость квадратного метра в новостройках за последние годы существенно выросла.
Драйверами ипотечного кредитования в этом году станут программы, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить, чтобы купить квартиру здесь и сейчас. У нас запущена программа отсрочки первоначального взноса по ипотеке в новостройках. Отсрочка предоставляется на срок от девяноста дней до одного года. Ее можно сочетать и с другими программами — например, субсидирования от застройщиков. На период отсрочки клиент также получает скидку по ставке, которая составляет от 3,99% годовых. Эта программа позволяет нашим клиентам успеть купить наиболее подходящую квартиру, даже если на момент покупки не хватает средств на первоначальный взнос. Уже многие застройщики из топ-100 по России подтвердили свое участие в данной программе. Это говорит о том, что рынок активно ищет замену стандартному субсидированию, которое с каждым днем становится все более дорогим для застройщиков и менее выгодным для клиентов.
В числе трендов — растущий спрос на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой, сейчас для банков это стандартная практика. Большой популярностью пользуется эта опция у инвесторов при покупке апартаментов, которые потом отдаются в доверительное управление для получения пассивного дохода. Квартиры с меблировкой также пользуются популярностью у жителей других регионов, которые покупают квартиры для себя или детям, поступающим в вузы Петербурга, с последующим переездом. Для таких покупателей зачастую важным фактором становится возможность переехать сразу в обставленную квартиру и не тратить время на ремонт, поиски мебели и ее сборку.
В Санкт-Петербурге мы активно сотрудничаем с застройщиками, которые также реализуют программы по продаже старой квартиры покупателей (программы трейд-ин). Таким образом, клиент может не копить или искать средства на первоначальный взнос, а просто отдать застройщику свою старую квартиру на реализацию и приобрести в ипотеку новую квартиру с меблировкой. Плюс еще получить отсрочку до года оплаты первоначального взноса.
Евгений Спиряков, операционный директор подразделения «Полимерные мембраны и PIR» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ:
Приходится признать, что пандемия короновируса негативно сказалась на строительном рынке. На некоторое время были заморожены многие объекты в промышленно-гражданском строительстве. Но возможные точки роста уже просматриваются.
Если говорить о многоэтажном домостроении, то внедрение льготных ипотечных программ должно привести к стабилизации ситуации в этом сегменте.
Также мы предполагаем, что после снятия карантинных мер строительный рынок продемонстрирует новые тренды. Это связано с тем, что в условиях самоизоляции жители нашей страны в полной мере оценили преимущества жизни за городом. Те, у кого были дачи в собственности или кто успел их арендовать, более свободно себя чувствовали, имели возможность гулять по своему участку, дышать свежим воздухом, обеспечивать более свободное и здоровое времяпрепровождение своим детям.
В связи с этим мы ожидаем рост популярности загородного домостроения, причем прогнозируем как интерес к строительству новых домов, так и к ремонту уже существующих, чтобы создать более комфортные условия проживания за городом. Косвенно эти тренды демонстрируют и отчеты о продажах в крупных строительных гипермаркетах.
Мы прогнозируем и рост интереса к современным теплоизоляционным материалам, в частности – к теплоизоляции на основе пенополиизоцианурата (PIR). Дело в том, что проживание в плохо утепленном доме, не соответствующим современным требования к энергоэффективности - не только не комфортно. Оно еще и ведет к значительным затратам на энергоресурсы, особенно если дом отапливается исключительно электричеством. Теплоизоляция PIR позволяет утеплить дом изнутри, что иногда может быть проще, чем организовывать дополнительную теплоизоляцию снаружи. Благодаря низкой теплопроводности материала можно обойтись плитами PIR небольшой толщины, что позволит сохранить ценные квадратные метры жилой площади на даче.
Также можно ожидать рост интереса к плоским, особенно - эксплуатируемым и «зеленым» кровлям. Простая архитектура с минимумом ломаных линий позволяет сократить теплопотери. А эксплуатируемые кровли помогают создать на участке дополнительную площадь, на которой можно устроить живописный сад, зону отдыха, барбекю, даже бассейн. Причем если раньше это было характерно только для дорогих, элитных коттеджей, то современные технологии и материалы делают эксплуатируемые и «зеленые» кровли доступными для самых разных людей.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-Проект»:
Не успел президент России Владимир Путин на прошлой неделе в очередной раз обратить внимание на чрезмерную бюрократизацию строительной отрасли, чиновники из Министерства строительства и ЖКХ России уже сообщили агентству РИА, что ведомство уже давно работает в этом направлении. Из этой работы, со слов заместителя министра, можно выделить пять основных шагов, сделав которые, можно получить серьезное продвижение в этом вопросе.
Обратим внимание на два шага о которых говорит представитель министерства. Какие же это шаги?
Первый шаг – это переход от нынешнего одностадийного проектирования - к многостадийному, а точнее, как сообщает нам чиновник, нужно вернуться к нему, что соответствует советскому опыту и международной практике.
С его слов, многостадийное проектирование, - это возможность строить и сдавать объекты по рабочей документации, а законопроект, возвращающий используемое на практике, но совершенно неотрегулированное понятие рабочей документации, прошел процедуру всех необходимых согласований в правительстве РФ.
Должен напомнить «специалистам» из Минстроя, что в России проектирование объектов осуществляется не в одну, а в две стадии (проектная документация и рабочая документация), а понятие «рабочая документация» в современной редакции существует в нормативах почти 40 лет, с 1981 года (СН 202-81, СНиП 1.02.01-85, СНиП 11-01-95). И что строительство объектов уже 40 лет осуществляется на основании этой самой рабочей документации.
Также, если ознакомиться со «свежим» Постановлением Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года, то мы узнаем, что рабочая документация разрабатывается на объект капитального строительства в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации. А также – что она состоит из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий. При этом в приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 2 апреля 2020 года №687 включен 21 национальный стандарт, регламентирующий выполнение рабочей документации.
Остается загадкой, зачем Министерство разработало этот законопроект (по всей видимости, очередные изменение в Градостроительный кодекс РФ), в чем его научная новизна и что за необходимость вносить понятие рабочая документация в этот документ.
Второй шаг — это уменьшение количества обязательных требований нормативов к проектировщикам и строителям в рамках существующей системы технического нормирования в строительстве.
Для этого Минстроем, по словам замминистра, планируется уменьшение количества обязательных требований. И ведомство в рамках своей компетенции разработало соответствующие изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены. Это уменьшает их количество на 30% (примерно с 10 тыс. до 7 тыс. требований).
По второму шагу я тоже должен напомнить «специалистам» из Минстроя, что кроме обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). И государственными структурами он расценивается как обязательный!
Структура этих добровольно-обязательных перечней в течение 10 лет менялась следующим образом:
Перечень № 2079 01.06.2010 (2010-2015 годы) - состоит из 198 документов.
Перечень № 365 от 30.03.2015 (2015-2019 годы) - из 485 документов.
Перечень № 687 от 02.04.2020 (с 2020 года) - из 534 документа.
Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза, что в пересчете дает, наверное, порядка 50 тыс. страниц и примерно 1 млн нормативных требований.
Кроме этого, «специалисты» из Минстроя позабыли, что существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317. Это перечень к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности. Мы получаем еще 234 документа. Общее их количество достигает, таким образом, 768.
Кроме этого, ввиду отсутствия норм проектирования, Минстроем в 2019 году было рассмотрено 2064 (!!!) специальных технических условий.
Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием - только не строительным. Пока ситуация не изменится, барьеры в строительстве будут только увеличиваться.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
И снова о барьерных нормативах