Ренат Сейфетдинов: «Ипотека приходит в себя»
После сложного 2022 года рынок жилищного строительства постепенно восстанавливается. Банки и застройщики предлагают новые программы, направленные на стимулирование продаж. О трендах рынка ипотечного кредитования рассказал управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.
В начале 2023 года началось оживление ипотечного рынка, мы видим, что спрос на жилье возвращается. По итогам I квартала этого года количество выданных нашим филиалом ипотечных кредитов выросло в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно с восстановлением спроса на недвижимость происходят изменения в части самих программ ипотечного кредитования. С растущим спросом на программы господдержки и банковские программы не стоят на месте. Адаптация к условиям рынка происходит практически в режиме онлайн.
Например, у нас по программе «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» в регионах Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область суммы кредитования были увеличены с 12 млн до 15 млн руб. При этом ставки по кредиту по этим программам сохранились на уровне базовых (6% и 8% годовых соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму свыше 12 млн руб. должны были или кредитоваться под более высокую ставку, или брать кредиты по программам субсидирования ипотеки застройщиками (что зачастую сопровождалось ростом цен на недвижимость), то теперь эти клиенты стали полноправными участниками госпрограмм. Это значимый фактор, ведь стоимость квадратного метра в новостройках за последние годы существенно выросла.
Драйверами ипотечного кредитования в этом году станут программы, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить, чтобы купить квартиру здесь и сейчас. У нас запущена программа отсрочки первоначального взноса по ипотеке в новостройках. Отсрочка предоставляется на срок от девяноста дней до одного года. Ее можно сочетать и с другими программами — например, субсидирования от застройщиков. На период отсрочки клиент также получает скидку по ставке, которая составляет от 3,99% годовых. Эта программа позволяет нашим клиентам успеть купить наиболее подходящую квартиру, даже если на момент покупки не хватает средств на первоначальный взнос. Уже многие застройщики из топ-100 по России подтвердили свое участие в данной программе. Это говорит о том, что рынок активно ищет замену стандартному субсидированию, которое с каждым днем становится все более дорогим для застройщиков и менее выгодным для клиентов.
В числе трендов — растущий спрос на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой, сейчас для банков это стандартная практика. Большой популярностью пользуется эта опция у инвесторов при покупке апартаментов, которые потом отдаются в доверительное управление для получения пассивного дохода. Квартиры с меблировкой также пользуются популярностью у жителей других регионов, которые покупают квартиры для себя или детям, поступающим в вузы Петербурга, с последующим переездом. Для таких покупателей зачастую важным фактором становится возможность переехать сразу в обставленную квартиру и не тратить время на ремонт, поиски мебели и ее сборку.
В Санкт-Петербурге мы активно сотрудничаем с застройщиками, которые также реализуют программы по продаже старой квартиры покупателей (программы трейд-ин). Таким образом, клиент может не копить или искать средства на первоначальный взнос, а просто отдать застройщику свою старую квартиру на реализацию и приобрести в ипотеку новую квартиру с меблировкой. Плюс еще получить отсрочку до года оплаты первоначального взноса.
Метод проникающей гидроизоляции, с которым в нулевые годы профессионалы еще только знакомились, сейчас уже достаточно хорошо известен. Но известность эта довольно противоречива. Не все, что называется проникающей гидроизоляцией, дает ожидаемый эффект.
Основным преимуществом данного метода является возможность делать работы изнутри здания, не копая котлованы снаружи зданий. В целом гидроизоляция проникающего действия работает по влажным основаниям. Обычно ее применяют в обводненных грунтах, когда бетон напитан водой или швы между блоками «превратились в ручейки». Есть составы, которые работают по кирпичу. Но есть вообще опасные для конструкций материалы, которые дают неконтролируемое образование высолов, что влечет к повышенному напряжению в конструкции и отторжению последующих слоев отделки. 80% нареканий к этому типу гидроизоляции возникает по причине некорректной подготовки поверхности и неправильного ухода потом за нанесенным составом.
Нужно понимать, что для запуска реакция и проникновения кристаллов в основание, поры необходимо открыть и смочить. Только таким образом гидроизоляция проникает на глубину смачивания, а не как написано в рекламных материалах некоторых производителей.
На рынке периодически появляются новые материалы данного типа. Например, появились специальные добавки в сухие смеси и бетон, которые уже на этапе строительства позволяют повысить водонепроницаемость. "ЗАщита КОНструкций-М" планирует в ближайшее время ввести в ассортимент материал в металлических ведрах, поскольку на объектах и при транспортировке не всегда возможно обеспечить требуемую влажность. Это безусловно удорожает продукт, но наши конкуренты давно торгуют по ценам, существенно выше наших.
Не менее важным аспектом является то, что конструкция не должна иметь динамики, поскольку проникающая гидроизоляция - это жесткая система, которая позволяет залечивать только микротрещины. Часто этот тип гидроизоляции совмещают с инъектицонным.
Автор статьи: Елена Платонова, Председатель совета директоров холдинга "ЗАщита КОНструкций-М"
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting
Что нужно сделать собственникам до конца августа, чтобы сэкономить и оптимизировать налоги? Как кадастровая оценка будет вести себя в будущем? Заметит ли ПАО «Газпром» снижение государственной кадастровой оценки «Лахта Центра» на более чем 19 млрд рублей?
Мы продолжаем серию публикаций о кадастровой стоимости и кадастровой оценке. В предыдущих публикациях мы рассмотрели предпосылки и аналитику к кадастровой оценке 2020 года и использование снижения кадастровой стоимости в качестве налоговой подушки в период кризиса.
Итак, случилось! В Санкт-Петербурге во исполнение требований закона «О кадастровой оценке» подготовлен Предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости. Это уже вторая переоценка недвижимости по новому закону.
Напомним, в год проведения ГКО каждое государственное бюджетное учреждение того или иного региона обязано до утверждения результатов кадастровой оценки подготовить и опубликовать предварительный отчет о результатах ГКО.
Предварительный отчет размещен в соответствии с требованиями части 14 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на официальном сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и на сайте Росреестра.
Любой собственник может ознакомиться с промежуточными отчетными документами, составленными по итогам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения ГКО, и в срок до 27 августа 2020 года предоставить к ним свои замечания.
Дожидаться окончания предоставленного срока не надо, т.к. для составления декларации с замечаниями по своему объекту недвижимости собственники должны еще успеть, как минимум:
- ознакомиться с предварительным отчетом, а это гигабайты информации;
- проанализировать ценообразующие факторы, повлиявшие на кадастровую стоимость недвижимости,
- найти и понять, где ГБУ могло ошибиться;
- подготовить и направить замечания к предварительному отчету в ГБУ.
При этом необходимо учитывать, что замечания и предложения государственное учреждение, ответственное за проведение ГКО, принимает не только от собственников объектов недвижимости, но и от сторонних лиц. А у ГБУ есть право пересчитать стоимость Вашего имущества на основании данных Вашего соседа.
Наиболее выгодным вариантом по проведению анализа и оценки, а также по составлению декларации с замечаниями по объекту недвижимости является обращение к профессионалам, в арсенале которых целый спектр инструментов, чтобы сделать кадастровую оценку справедливой.
Правильность кадастровой оценки в сегодняшних условиях актуальна еще и потому, что в перспективе она будет только возрастать. И в некоторых случаях это миллионы, а то и миллиарды рублей.
Давайте немного о реальных цифрах.
Всем известный в Санкт-Петербурге объект – ТРЦ «Галерея» у Московского вокзала. Кадастровая стоимость земельного участка под комплексом сегодня составляет 735 691 тыс. рублей. Согласно данным Предварительного отчета со следующего года стоимость может вырасти до 1 миллиарда 200 миллионов рублей.
Здание же может вырасти с 11,5 млрд до 13,8 млрд рублей. Разница кадастровой стоимости составит более 2 млрд рублей.
А что с офисной недвижимостью?
Что касается наиболее известного в Северной столице офисного здания – «Лахта Центр», то кадастровая стоимость земельного участка под объектом увеличится с 254 млн до 813 млн рублей, однако же сама башня, как здание, подешевеет с 125 млрд 672,5 млн рублей до 106 млрд 247,5 млн.
В завершение отметим, что в этом году в кадастровой оценке участвовало более 3 млн объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге. Это здания, строения, сооружения, квартиры, офисы и другие помещения, в том числе и коммерческого назначения, а также земельные участки. В большинстве случаев стоимость выросла, а поскольку она является основным фактором в формировании налога на недвижимость, то, следовательно, пропорционально увеличатся и суммы налога в 2021 году.
В связи с этим именно сейчас собственники должны задуматься и об оптимизации налогового бремени, что также можно сделать, используя законные механизмы, и обратившись к специалистам. Они смогут подготовить грамотно составленную декларацию, предоставить ее в установленный СПб ГУ «Кадастровая оценка» срок, одновременно сделав ГКО справедливой и снизив налоговое бремя.