Ренат Сейфетдинов: «Ипотека приходит в себя»
После сложного 2022 года рынок жилищного строительства постепенно восстанавливается. Банки и застройщики предлагают новые программы, направленные на стимулирование продаж. О трендах рынка ипотечного кредитования рассказал управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.
В начале 2023 года началось оживление ипотечного рынка, мы видим, что спрос на жилье возвращается. По итогам I квартала этого года количество выданных нашим филиалом ипотечных кредитов выросло в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно с восстановлением спроса на недвижимость происходят изменения в части самих программ ипотечного кредитования. С растущим спросом на программы господдержки и банковские программы не стоят на месте. Адаптация к условиям рынка происходит практически в режиме онлайн.
Например, у нас по программе «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» в регионах Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область суммы кредитования были увеличены с 12 млн до 15 млн руб. При этом ставки по кредиту по этим программам сохранились на уровне базовых (6% и 8% годовых соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму свыше 12 млн руб. должны были или кредитоваться под более высокую ставку, или брать кредиты по программам субсидирования ипотеки застройщиками (что зачастую сопровождалось ростом цен на недвижимость), то теперь эти клиенты стали полноправными участниками госпрограмм. Это значимый фактор, ведь стоимость квадратного метра в новостройках за последние годы существенно выросла.
Драйверами ипотечного кредитования в этом году станут программы, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить, чтобы купить квартиру здесь и сейчас. У нас запущена программа отсрочки первоначального взноса по ипотеке в новостройках. Отсрочка предоставляется на срок от девяноста дней до одного года. Ее можно сочетать и с другими программами — например, субсидирования от застройщиков. На период отсрочки клиент также получает скидку по ставке, которая составляет от 3,99% годовых. Эта программа позволяет нашим клиентам успеть купить наиболее подходящую квартиру, даже если на момент покупки не хватает средств на первоначальный взнос. Уже многие застройщики из топ-100 по России подтвердили свое участие в данной программе. Это говорит о том, что рынок активно ищет замену стандартному субсидированию, которое с каждым днем становится все более дорогим для застройщиков и менее выгодным для клиентов.
В числе трендов — растущий спрос на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой, сейчас для банков это стандартная практика. Большой популярностью пользуется эта опция у инвесторов при покупке апартаментов, которые потом отдаются в доверительное управление для получения пассивного дохода. Квартиры с меблировкой также пользуются популярностью у жителей других регионов, которые покупают квартиры для себя или детям, поступающим в вузы Петербурга, с последующим переездом. Для таких покупателей зачастую важным фактором становится возможность переехать сразу в обставленную квартиру и не тратить время на ремонт, поиски мебели и ее сборку.
В Санкт-Петербурге мы активно сотрудничаем с застройщиками, которые также реализуют программы по продаже старой квартиры покупателей (программы трейд-ин). Таким образом, клиент может не копить или искать средства на первоначальный взнос, а просто отдать застройщику свою старую квартиру на реализацию и приобрести в ипотеку новую квартиру с меблировкой. Плюс еще получить отсрочку до года оплаты первоначального взноса.
Роман Старостенко, коммерческий директор компании КубартаТМ
Немецкие аналитики совсем недавно заявили, что к 2035 году 65% строительного проектирования будет выполняться в трехмерном формате. Такое заявление нам видится очень правдоподобным. Мы считаем, что переход в это трехмерное проектирование произойдет спокойно и планомерно, с локальными рывками, в том числе - и в лазерном сканировании.
Пока услуги лазерного сканирования в России не так популярны, как хотелось бы, но востребованность их будет расти, потому что у этой технологии очень большие перспективы, она ведь является одной из составляющих BIM.
О постепенно растущем интересе к лазерному сканированию свидетельствует наш опыт взаимодействия с заказчиками. Некоторые из них готовы уже сейчас или хотели бы в ближайшем будущем его задействовать. Исходя из нашей практики применения данной технологии, можно отметить, что мобильное и воздушное сканирование используется в основном для линейных объектов, как правило - для дорог или трубопроводного транспорта. Наземное лазерное сканирование покрывает практически все остальные потребности в данной технологии, не считая, конечно, машиностроения. Там мы применяем ручное и стационарное сканирование, где точность измеряется в микронах. Фактически, за годы работы в области лазерного сканирования у нас не было ни одной повторяющейся задачи. Многие клиенты заказывают такое применение сканирования, о котором мы не могли и подумать.
В части стоимости, как для любых строительных работ, цена на лазерное сканирование зависит практически от всех особенностей внешней и внутренней среды объекта. Осложняется процесс расчета двумя факторами. Первый – это новизна технологии, незнание этой технологии заказчиком и, как следствие, некорректное техническое задание. Второй – отсутствие достаточного количества регламентирующей и методической нормативной документации по применению сканирования для разных задач и объектов.
На мой взгляд, для лазерного сканирования проблема обмена данными, о которой говорят некоторые эксперты, стоит не так остро. Для облаков точек есть и узкоспециализированные, и универсальные форматы данных. На сегодня мы можем выдавать результаты лазерного сканирования для заказчика в требуемом формате с учетом того программного обеспечения, в котором он работает. Конечно, при переформатировании данных облаков точек раньше у нас и сбои случались, и потеря данных, но это лишь вопрос опыта и понимания логики процесса переформатирования. Сейчас мы достаточно оперативно обмениваемся информацией с заказчиками, а сбои стали редкостью.
Большей проблемой, чем разница форматов данных, нам представляются техническая и аппаратная ограниченность многих заказчиков. Даже у крупных компаний количество компьютеров, которые могут обработать массив облака точек весом хотя бы 250 Гб, можно по пальцам пересчитать. Скорее всего, в будущем облака точек станут аппаратно обрабатываться на удаленных серверах, а вся работа перейдет в онлайн-режим. Осталось дождаться внедрения сетей 5G и покрытия устойчивым сигналом территории большей, чем Москва и Санкт-Петербург.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
С точностью до миллиметра. Лазерное сканирование становится неотъемлемой частью BIM-проектов
В особых условиях. Проблемы геодезических изысканий на застроенных территориях
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»
Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, которая затрагивает почти все население. К сожалению, иногда возникаете непонимание и конфликты между управляющими компаниями и собственниками жилья.
За последние десятилетия правовое регулирование резко изменилось, теперь дома нужно не только «эксплуатировать», но и управлять ими. Принятие важнейших решений легло на плечи собственников помещений в многоквартирных домах. И зачастую, интересы и желания жильцов, которые являются своего рода заказчиками и управляющей компании, являющейся исполнителем, не совпадают, из-за чего возникают конфликты. Ну и конечно же плохая активность граждан и низкая социальная ответственность.
Управляющая компания обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации, либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора. Если управляющая компания обслуживает одновременно несколько районов, в каждом из них должен быть офис, куда граждане могут обращаться по личным вопросам.
Каковы причины непонимания и конфликтов между управляющими организациями и собственниками? Попробуем разобраться... Все дело в том, что в законодательстве, регламентирующем сферу жилищно-коммунального хозяйства, отсутствует «гармония», а именно проблематика вопроса состоит в том, что у управляющих компаний имеются, как обязанности, так и скорейшая ответственность за их невыполнение, в то время, как у собственников есть только обязанности с размытыми границами. Отсюда и дисбаланс.
Следующее, что хотелось бы отметить, о чем я уже ранее говорил в другом интервью – главным источником возникающих конфликтов между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией, является факт непонимания гражданами ряда вопросов. Зачастую, граждане просто недостаточно образованы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за этого представителям управляющих компаний сложно с ними взаимодействовать, вступая в диалог. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свое разграничение зон ответственности, в соответствие с действующими законодательными актами. Обычно жителю очень тяжело разобраться кто, за что отвечает, и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса. К примеру, не все знают, что холодная и горячая вода- это два разных юр.лица, а за вывоз и утилизацию мусора, отвечает другая специализированная организация.
Я считаю, что необходимо заняться расширением области знаний граждан в этой сфере, потому что почти каждый, ежедневно сталкивается с незнанием многих функций ЖКХ, из-за чего делает поспешные и неправильные выводы, которые в будущем выливаются в конфликты.
Мы стараемся напрямую взаимодействовать с гражданами, лично встречаемся с ними и отвечаем на все возникающие у них вопросы. К слову, в такие моменты нашу работу
упрощает наличие старших по дому, которые выступают в некотором роде посредником между управляющей компанией и собственниками.
Далее, следующей причиной конфликтов может выступать невыполнение управляющей компанией своих прямых обязанностей, которые так же прописаны в договорах, которые заключаются напрямую с собственниками, и компания обязана их выполнять, поскольку в случае невыполнения ее ждет ответственность.
Чтобы минимизировать количество конфликтов, возникающих на фоне незнания и непонимания, необходимо на базе Министерства образования заняться вопросом повышения грамотности граждан в сфере ЖКХ, например, ввести хотя бы краткий курс по управлению собственностью в те же учебники обществознания, ведь это действительно то, с чем сталкиваются люди повсеместно, вне зависимости от отрасли, в которой они работают, региона, где они проживают и их социального статуса и финансового положения.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между собственниками жилых помещений и коммунальщиками, что является губительным фактором для сферы ЖКХ в целом.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Быть вместе. Как сплотить застройщика, управляющую компанию и жильцов?