Георгий Криницын: «Объем импорта в строительной отрасли сократился до 9%»
На рынке жилья комфорт-класса в Москве и Санкт-Петербурге доля поставок строительных материалов и оборудования из-за рубежа составляет порядка 7-9% в зависимости от особенностей проекта. При этом поставки из недружественных стран практически полностью прекращены. Об этом рассказал на организованной сетевым изданием «Фонтанка» онлайн-круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование» директор по закупкам ГК «А101» Георгий Криницын.
При этом, по его словам, зависимость строительной отрасли от зарубежных поставок в отдельных случаях пока еще может доходить до 30%, а средний уровень фактической локализации у девелоперов двух столиц эксперт оценил в 85%.
«Доля импортной составляющей зависит от конкретных материалов. Некоторые позиции производятся в России, но с использованием зарубежных компонентов. Например, для красок и штукатурки нужны пигменты, для ламината и дверей — смолы, клей и загустители. Раньше эти компоненты закупались в Европе, так же как керамогранит, санфаянс, оборудование для инженерных сетей. На сегодняшний день мы нашли аналоги всем компонентам, не только в России, но также в Китае, Турции и других странах. Оперативная смена поставщиков стала возможна и потому, что мы, как и другие девелоперы, уже проводили подобную работу в 2020 году, на фоне закрытия границ из-за коронавируса», — рассказал Георгий Криницын, добавив, что необходимости в поставках механизмами параллельного импорта не требуется — материалы нужного качества можно найти в дружественных странах.
Он также отметил, что искусственно созданная нехватка полупроводников, которые используются в системах контроля прохода на территорию ЖК, в лифтах и в другом оборудовании, влияет не только на стоимость, но и на наличие достаточного количества проводников на рынке.
В целом ситуация с поставками материалов и оборудования на рынке Москвы и Санкт-Петербурга абсолютно идентична в части поставок из-за рубежа и очень схожа в части внутренних поставок.
«Выбор поставщиков и товарных позиций в наличии, транспортное плечо и уровень цен пока выглядят похожими с учетом локальных особенностей. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области больше выбор поставщиков и ниже стоимость инертных материалов за счет наличия в регионе большого количества добывающих карьеров», — сказал эксперт ГК «А101».
По мнению Георгия Криницына на полное импортозамещение в строительной отрасли понадобится не меньше трех лет, причем ключевой фактор – развитие технологий и научного потенциала.
«В проектах от комфорт-класса и выше полное импортозамещение невозможно из-за отсутствия в России, в первую очередь, необходимых технологических наработок, которые обеспечивают высокое качество материалов и оборудования. Ряд зарубежных товарных позиций можно легко заменить за несколько месяцев, и это уже произошло, но некоторые позиции могут потребовать дополнительных технологий, которых пока нет в России. В то же время принятые на сегодня меры обеспечили бесперебойную работу на всех строительных площадках. На всех объектах ГК «А101» работы ведутся без отклонений от графиков», — резюмировал Георгий Криницын.
Таким мнением поделился директор по маркетингу ГК «Novoselie Development» Алексей Муравьев. Эксперт подчеркивает, что себестоимость строительства и так росла в течение всего 2021 года. И даже небольшое кратковременное снижение цен на ряд позиции, не позволило отыграть общий рост цен.
«Проектное финансирование на сегодняшний день выступает сдерживающим фактором в отношении возможности формирования гибкой ценовой политики застройщиков, как это было ранее. С учетом текущей ситуации ряд проектов потребуют дополнительного финансирования. Так на начальном этапе заранее оговариваются все нюансы проектов: закладывается средний чек, согласовывается план продаж… И дальше работает стандартная схема: план/факт. И от выполнения оговоренных обязательств зависит ставка финансирования проекта. Если же в рамках сегодняшних реалий планы продаж не выполняются, то соответственно и ставки растут. Это автоматически влечет за собой увеличение финансовой нагрузки на застройщика и неизбежному в таком случае росту себестоимости строительства, а, следовательно, и цен для конечного покупателя. Поэтому объективным условий для снижения цен на рынке нового жилья, как бы этого сейчас не требовал текущий спрос, нет», - рассказывает Алексей Муравьев.
Очевидно, что ухудшение общеэкономических условий, рост безработицы, неопределенность ситуации, повсеместная неуверенность в завтрашнем дне так же будут оказывать давление на рынок жилья. Ключевое значение будет в этих условиях иметь политика государства с точки зрения всеобъемлющей поддержки отрасли, снижения ставок и пролонгации льготной ипотеки для нивелирования объективного роста цен.
В сложившейся ситуации «турбулентности» на рынке недвижимости, когда мы практически каждый день получаем новые вводные, очень сложно делать какие-то прогнозы. Тем не менее попробуем выделить основные тенденции и оценить перспективы рынка.
Первое, что хотелось бы сказать – оставьте панику. Рынок недвижимости пережил ни один кризис и всегда оставался на плаву. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если мы говорим про высокобюджетный сегмент. Рассмотрим по пунктам основные волнующие всех моменты.
- Ипотека.
«Ипотечный шторм», бушующий сейчас на рынке недвижимости, оказывает минимальное влияние на этот сегмент. Доля покупок в ипотеку в премиум и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для «дорогих» клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет. Обычно к группе премиальных заемщиков относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым всего лишь было более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить средства из бизнеса, где доходность выше. Также использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Еще клиенты этой группы часто используют ипотеку как способ «легализации» средств.
- Предложение
Уже сейчас мы наблюдаем сокращение предложения. Так с января по апрель 2022 года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%. А с начала года на рынок вышло всего два-три проекта премиум-класса. Для сравнения: в начале прошлого года их было вдвое больше. Многие застройщики решили отложить старт своих комплексов и заняли выжидательную позицию. Это связано и с увеличением ключевой ставки, а, соответственно, ростом затратной части по выплате % по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», пересмотром ценовой политики и стратегии развития в целом.
- Спрос
Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше. Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. С начала года доля инвестиционных покупок в нашем проекте CULT увеличилась на 10% в общем объёме продаж.
- Стоимость
Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, но не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн.
- Отделка и импортозамещение
Этот вопрос сейчас волнует многих. Многие застройщики ввиду увеличения стоимости материалов, санкций и осложнившейся ситуации с поставками отделочных и строительных материалов из Европы решили отказаться от отделки (максимум white box). В структуре предложения бОльшую долю занимают квартиры и апартаменты без отделки – около 50% всего предложения. В будущем этот процент будет только расти. И лишь немногие решили продолжать реализовывать лоты с дизайнерским ремонтом. Например, в нашей компании очень активно ведется работа с поставщиками на предмет наличия материалов на складах, поиск замен на альтернативных ЕС рынках (Турция, Китай), проработка логистических решений, а также контроль себестоимости в зависимости от курса валюты. В комплексе сервисных апартаментов CULT мы решили не отказываться от отделки, поскольку самое важное для нас – сохранение премиального продукта и его качества. К тому же отделка сейчас – одно из ключевых преимуществ при выборе продукта. Мы в GRAVION используем диверсификационный подход к импортозамещению, разделяющий все материалы и оборудование на три составляющих: а) при возможности – сохранение прямой поставки, либо поставка через третьи страны; б) использование импортных материалов, но производимых в другой стране; в) полное импортозамещение. Доля импорта в CULT ранее была порядка 45%, сейчас этот показатель составляет около 37%. Но на качестве это никак не отразилось.
- Уменьшение площадей и пристальное внимание к функциональности помещений
Сейчас мы наблюдаем рост покупок лотов меньшей площадью, а, соответственно, девелоперы отвечают на это меняя нарезку площадей. Новые проекты выходят в продажу с площадями лотов на 13-15% меньше. И такая тенденция – это не сиюминутный ответ на экономические и политические факторы. Мы отмечаем ее уже в течение последних 1-1,5 лет.
Клиенты больше времени проводят дома, и квартира стала для многих основным пространством для работы, занятий спортом, учебы и досуга. Особое внимание уделяется функциональности планировочных решений и качеству инженерного оснащения. Что касается планировок, то на первое место выходит индивидуальность пространства. Большим спросом пользуются лоты с террасами как с индивидуальным выходом, так и с доступом для резидентов комплекса. К тому же покупатель все чаще хочет иметь возможность разграничить домашнее и рабочее пространство. Обязательным атрибутом многих лотов в дорогих сегментах стал кабинет.
Многие стали отдавать предпочтения в пользу сервисных апартаментов с обслуживанием ведущими отельными операторами.