Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION: Рынок премиальной недвижимости. Тенденции и перспективы
В сложившейся ситуации «турбулентности» на рынке недвижимости, когда мы практически каждый день получаем новые вводные, очень сложно делать какие-то прогнозы. Тем не менее попробуем выделить основные тенденции и оценить перспективы рынка.
Первое, что хотелось бы сказать – оставьте панику. Рынок недвижимости пережил ни один кризис и всегда оставался на плаву. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если мы говорим про высокобюджетный сегмент. Рассмотрим по пунктам основные волнующие всех моменты.
- Ипотека.
«Ипотечный шторм», бушующий сейчас на рынке недвижимости, оказывает минимальное влияние на этот сегмент. Доля покупок в ипотеку в премиум и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для «дорогих» клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет. Обычно к группе премиальных заемщиков относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым всего лишь было более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить средства из бизнеса, где доходность выше. Также использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Еще клиенты этой группы часто используют ипотеку как способ «легализации» средств.
- Предложение
Уже сейчас мы наблюдаем сокращение предложения. Так с января по апрель 2022 года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%. А с начала года на рынок вышло всего два-три проекта премиум-класса. Для сравнения: в начале прошлого года их было вдвое больше. Многие застройщики решили отложить старт своих комплексов и заняли выжидательную позицию. Это связано и с увеличением ключевой ставки, а, соответственно, ростом затратной части по выплате % по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», пересмотром ценовой политики и стратегии развития в целом.
- Спрос
Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше. Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. С начала года доля инвестиционных покупок в нашем проекте CULT увеличилась на 10% в общем объёме продаж.
- Стоимость
Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, но не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн.
- Отделка и импортозамещение
Этот вопрос сейчас волнует многих. Многие застройщики ввиду увеличения стоимости материалов, санкций и осложнившейся ситуации с поставками отделочных и строительных материалов из Европы решили отказаться от отделки (максимум white box). В структуре предложения бОльшую долю занимают квартиры и апартаменты без отделки – около 50% всего предложения. В будущем этот процент будет только расти. И лишь немногие решили продолжать реализовывать лоты с дизайнерским ремонтом. Например, в нашей компании очень активно ведется работа с поставщиками на предмет наличия материалов на складах, поиск замен на альтернативных ЕС рынках (Турция, Китай), проработка логистических решений, а также контроль себестоимости в зависимости от курса валюты. В комплексе сервисных апартаментов CULT мы решили не отказываться от отделки, поскольку самое важное для нас – сохранение премиального продукта и его качества. К тому же отделка сейчас – одно из ключевых преимуществ при выборе продукта. Мы в GRAVION используем диверсификационный подход к импортозамещению, разделяющий все материалы и оборудование на три составляющих: а) при возможности – сохранение прямой поставки, либо поставка через третьи страны; б) использование импортных материалов, но производимых в другой стране; в) полное импортозамещение. Доля импорта в CULT ранее была порядка 45%, сейчас этот показатель составляет около 37%. Но на качестве это никак не отразилось.
- Уменьшение площадей и пристальное внимание к функциональности помещений
Сейчас мы наблюдаем рост покупок лотов меньшей площадью, а, соответственно, девелоперы отвечают на это меняя нарезку площадей. Новые проекты выходят в продажу с площадями лотов на 13-15% меньше. И такая тенденция – это не сиюминутный ответ на экономические и политические факторы. Мы отмечаем ее уже в течение последних 1-1,5 лет.
Клиенты больше времени проводят дома, и квартира стала для многих основным пространством для работы, занятий спортом, учебы и досуга. Особое внимание уделяется функциональности планировочных решений и качеству инженерного оснащения. Что касается планировок, то на первое место выходит индивидуальность пространства. Большим спросом пользуются лоты с террасами как с индивидуальным выходом, так и с доступом для резидентов комплекса. К тому же покупатель все чаще хочет иметь возможность разграничить домашнее и рабочее пространство. Обязательным атрибутом многих лотов в дорогих сегментах стал кабинет.
Многие стали отдавать предпочтения в пользу сервисных апартаментов с обслуживанием ведущими отельными операторами.
Уважаемый Евгений Георгиевич!
Примите самые искренние поздравления с Вашим юбилеем!
Ваш опыт, знания, добросовестное отношение к работе, человеческие и деловые качества заслуживают глубокого уважения. Желаю с годами только крепчать и совершенствоваться!
Стабильного дохода, мира в семье, гармонии в душе и, главное, здоровья. Пусть работоспособность и деловые качества и в последующие годы Вашей деятельности помогают в реализации планов, замыслов и начинаний.
Пусть неизменно прочными остаются дружеские связи, заботу, внимание и любовь дарят родные и близкие. Чтобы Вы всегда были рады тому, что у Вас есть, но при этом никогда не переставали ставить перед собой новые жизненные цели.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга
Подводя предварительные итоги года на рынке оконных конструкций, можно уже сейчас говорить о росте. По моим оценкам, он составил на 5-7% в кв. м. Основным драйвером стал ввод новых строительных объектов, но подрос и сегмент малоэтажного строительства.
Структура спроса в данный момент крайне нестабильна, поскольку наметился устойчивый тренд ухода от качественных продуктов к более дешевым решениям. Эта тенденция относится и к дилерам, и к рознице. Частник оказался не готов платить за окно двойную цену, поэтому в рознице наблюдается небольшой спад. Однако многоэтажное и малоэтажное строительство показывают рост, особенно заметен он в комфорт-классе.
Рост стоимости продукции обоснован в первую очередь очевидным скачком цен на сырье. Если анализировать годовую динамику, то за год ПВХ смеси и армирование показали рост на 80%, стекло более чем на 100%. Сложнее всего ситуация со стеклом, поскольку наблюдается его дефицит особенно для мелких и средних производителей.
Но в стремлении снизить затраты на остекление, необходимо стараться по-возможности избегать ухудшения ключевых характеристик оконной конструкции.
Энергосбережение
Прежде всего стоит обращать внимание на коэффициент сопротивления теплопередачи, который зависит от монтажной ширины профиля и количества воздушных камер. В нашей продуктовой линейке сейчас появилась новинка, удовлетворяющая всем требованиям строительной отрасли - это система BAUTEC URBAN. Это уникальная пятикамерная профильная система шириной 71 мм. Продукт создавался с учетом актуальных требований к светопрозрачным конструкциям специально для современного городского жилья, но он будет востребован и в загородном строительстве.
Устойчивость к нагрузкам
Бесспорно важен такой показатель, как устойчивость конструкции к ветровым нагрузкам. В погоне за удешевлением квадратного метра многие застройщики не уделяет этому должное внимание. Кроме того, пытаясь экономить, застройщик зачастую устанавливает оконные системы шириной 60 мм там, где предусмотрено 70мм. Особенно этим грешат южные регионы, считая, что теплый климат позволяет идти на подобные компромиссы. Однако, стоит помнить, что кондиционирование помещения часто обходится дороже, чем отопление.
Кроме того, зачастую пытаются ставить в окна армирование толщиной 1,2 мм вместо предусмотренных 1,5 мм, а вместо 2 мм в ламинированных профилях используют 1,5 мм, что может привести к деформациям окна.
Решения «Декёнинк»
В нашем ассортименте присутствуют технические решения для панорамных и энергосберегающих оконных конструкций. Стоит отдельно отметить наши самые инновационные энергоэффективные оконные системы ФАВОРИТ СПЭЙС и ЭЛЕГАНТ от Deceuninck («Декёнинк»), а также широкий импост, который радикально увеличивает жесткость оконной конструкции и допустимые ветровые нагрузки. Кроме того, наш технический отдел оказывает ощутимую помощь проектировщикам: проектирование узлов примыкания, статические расчёты конструкций, расчёт приведенного сопротивления теплопередаче всей конструкций, дает рекомендации по выбору оптимального по цене решения. Отмечу, что наша компания предоставляет помощь штатных архитекторов, оформленный альбом технических решений для объекта и всю линейку BIM-моделей. И, конечно, мы всегда готовы рекомендовать надежного производителя окон и подключиться к переговорам для достижения оптимальных договоренностей.