Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI
У RBI много реализованных и текущих девелоперских проектов, в состав которых входят реконструированные объекты культурного наследия, здания-памятники. Конечно, если попытаться просчитать отдельно экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического объекта в новой функции – получится, что такие проекты не выходят даже «в ноль». Но так как памятник является частью общего девелоперского проекта, который включает также и жилье, проект в целом становится рентабельным. И более того, присутствие необычного исторического объекта, с его особой «аурой» и красотой, в составе жилого комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты «с изюминкой» покупатель жилья готов платить премию – в среднем порядка 10 процентов.
Исторический объект в составе девелоперского может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, дает архитекторам стимул искать интересные решения для внешнего вида комплекса. Как, например, в случае с нашим проектом «Четыре горизонта» на Свердловской набережной, где тон архитектуре задала историческая водонапорная башня. То, что проекты с необычной архитектурой потребители субъективно оценивают выше, – вполне объяснимо. И это еще один «механизм» привлекательности.
Помимо «Четырех горизонтов» могу привести в пример такие проекты, как Futurist на Барочной ул., в состав которого войдет реконструированное здание Левашовского хлебозавода с общедоступным культурно-деловым пространством; жилой комплекс Time на Заозерной ул., где мы реконструировали газгольдер XIX века под автомобильный паркинг; дом «Собрание» на Большой Посадской ул., где реконструирован под современный деловой центр исторический автомобильный гараж фирмы Крюммеля.
Сложность в том, что все эти замечательные образца промышленной архитектуры в свое время были созданы и заточены под конкретную функцию, так что «перепрофилировать» их под что-то иное – очень непростая, а иногда и невыполнимая задача. Например, вся архитектура Левашовского хлебозавода обусловлена уникальным вертикально-кольцевым циклом хлебопечения, изобретенным в 1920-30 годы, это здание просто не предназначалось ни для чего иного. Но при этом архитектурные объемы, многие конструкции, проемы окон – должны быть сохранены, они охраняются. Очень сложно как-то по-новому использовать и водонапорную башню, внутри которой, кроме лестничных пролетов и резервуара для воды, собственно, ничего и нет.
Мы в свое время немало размышляли, как можно «приспособить» газгольдер. Идеи были разные: арт-кластер, офисы, спорткомплекс, музей, лофт-пространство – но большинство из них не прошли проверку с точки зрения изучения потребностей покупателей и требований КГИОП. Ведь там нельзя делать новые оконные проемы! К счастью, идея паркинга оправдала себя, тем более в центре города проблема парковки стоит остро.
На рост стоимости монолитных работ повлияло несколько факторов. Один из них – это сложившаяся эпидемиологическая ситуация, сказавшаяся в первую очередь на дефиците рабочей силы. Количество рабочих, задействованных на монолите, существенно упало, а уровень оплаты их труда, соответственно, вырос почти в два раза.
На себестоимость монолитных конструкций влияет, естественно, и стоимость материалов, из которых она состоит. В первую очередь это арматура, которая в зависимости от коэффициента армирования может занимать больше половины стоимости. Например, начиная с этого года цена арматуры находится в постоянной динамике, но если рассматривать общую медиану, то она неуклонно растет. Так в первые месяцы 2021 года тонна стоила 40-45 тыс. руб., на пике – порядка 85 тыс. руб., в начале осени мы наблюдали небольшое снижение, а сейчас ценник снова приближается к своим максимальным значениям. Стоимость бетона с начала года также увеличилась примерно на 20%.
Сложившаяся ситуация естественно наталкивает строителей на мысль о поиске альтернатив металлической арматуре. Уже не первый год поднимается вопрос о применении композитной арматуры. Но если говорить о массовом жилищном строительстве, то полный переход на композитную арматуру не эффективен. У нас нет ни одного дома, построенного только на композите. Это возможно в каких-то отдельных конструкциях, да и скорее всего не в монолитном строительстве, а скорее в сборном железобетоне. Слишком много ограничений. Я думаю, что если бы это было возможно, то такое замещение уже давно бы было использовано.
Что касается технологий, сокращающих сроки проведения монолитных работ, то ничего нового нет – все технологии уже найдены, опробованы и успешно применяются. По большому счету, бетон – есть бетон. В данном вопросе многое зависит не от технологий, а от качества и продуманной подготовки рабочей документации. Многих проблем на стройке можно избежать, если нормально запроектировать здание.
Все вышесказанное приводит к выводу, что единственным способом удешевления бетонных конструкций может быть только переход на сборный железобетон. На самом деле, такая технология ничуть не хуже. И многие крупные девелоперы успешно реализуют ее в своих проектах. К тому же, если раньше бытовало мнение, что «монолит-кирпич – хорошо, а все остальное – плохо», то сейчас оно в корне изменилось. Рынок давно научился решать те трудности, которые мешали применению сборных конструкций и влияли на качество домов.
Однако глобального расширения применения сборного железобетона в ближайшее время прогнозировать не приходится. Если мы говорим именно о несущем каркасе, то применение монолитных конструкций в массовом строительстве Москвы занимает примерно 80%. При этом его доля в последние годы стабильна и вряд ли в ближайшие 5 лет изменится. Например, применение тех же сборных конструкций на первоначальных этапах требует определенных вложений и времени, и наладить сборное производство с нуля совсем не просто.
Уважаемый Евгений Георгиевич!
От всей души поздравляем Вас с Днем рождения!
85 лет - не каждый может похвастать таким богатством! Вы прошли через эти годы с высоко поднятой головой.
Для нас Вы - пример зрелости, мудрости, профессионального мастерства!
Ваша компания входит в число сильнейших застройщиков и пользуется заслуженным уважением партнеров и клиентов. Результаты Вашего труда радуют десятки тысяч петербургских семей. Вы - признанный профессионал строительной отрасли.
Желаем Вам еще долго жить в здравии и благополучии, быть сильным духом и наслаждаться каждым мгновением.
Пусть невзгоды обходят стороной. А родные и близкие окружают теплом и заботой.
Генеральный директор ООО «Отделстрой»