Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI
У RBI много реализованных и текущих девелоперских проектов, в состав которых входят реконструированные объекты культурного наследия, здания-памятники. Конечно, если попытаться просчитать отдельно экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического объекта в новой функции – получится, что такие проекты не выходят даже «в ноль». Но так как памятник является частью общего девелоперского проекта, который включает также и жилье, проект в целом становится рентабельным. И более того, присутствие необычного исторического объекта, с его особой «аурой» и красотой, в составе жилого комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты «с изюминкой» покупатель жилья готов платить премию – в среднем порядка 10 процентов.
Исторический объект в составе девелоперского может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, дает архитекторам стимул искать интересные решения для внешнего вида комплекса. Как, например, в случае с нашим проектом «Четыре горизонта» на Свердловской набережной, где тон архитектуре задала историческая водонапорная башня. То, что проекты с необычной архитектурой потребители субъективно оценивают выше, – вполне объяснимо. И это еще один «механизм» привлекательности.
Помимо «Четырех горизонтов» могу привести в пример такие проекты, как Futurist на Барочной ул., в состав которого войдет реконструированное здание Левашовского хлебозавода с общедоступным культурно-деловым пространством; жилой комплекс Time на Заозерной ул., где мы реконструировали газгольдер XIX века под автомобильный паркинг; дом «Собрание» на Большой Посадской ул., где реконструирован под современный деловой центр исторический автомобильный гараж фирмы Крюммеля.
Сложность в том, что все эти замечательные образца промышленной архитектуры в свое время были созданы и заточены под конкретную функцию, так что «перепрофилировать» их под что-то иное – очень непростая, а иногда и невыполнимая задача. Например, вся архитектура Левашовского хлебозавода обусловлена уникальным вертикально-кольцевым циклом хлебопечения, изобретенным в 1920-30 годы, это здание просто не предназначалось ни для чего иного. Но при этом архитектурные объемы, многие конструкции, проемы окон – должны быть сохранены, они охраняются. Очень сложно как-то по-новому использовать и водонапорную башню, внутри которой, кроме лестничных пролетов и резервуара для воды, собственно, ничего и нет.
Мы в свое время немало размышляли, как можно «приспособить» газгольдер. Идеи были разные: арт-кластер, офисы, спорткомплекс, музей, лофт-пространство – но большинство из них не прошли проверку с точки зрения изучения потребностей покупателей и требований КГИОП. Ведь там нельзя делать новые оконные проемы! К счастью, идея паркинга оправдала себя, тем более в центре города проблема парковки стоит остро.
Глава Минстрой РФ Ирек Файзуллин предложил для получения ГПЗУ согласовывать архитектурный облик проекта. Команду вице-премьера Марата Хуснуллина, его лично и главу Минстроя РФ Ирека Файзуллина считаю людьми высокопрофессиональными, и очень надеюсь, что их инициативы, если будут реализованы на местах, не приведут к обратному эффекту.
Хочу отметить, что застройщики АГО (архитектурно-градостроительный облик) всегда согласовывали и продолжают это делать. В Санкт-Петербурге данная норма была закреплена в законе города еще в 2015 году, согласование требовалось получать до выдачи градостроительного плана. Но поскольку данная норма прямо противоречила федеральному законодательству, а именно - Градостроительному Кодексу, она была успешно оспорена в суде в 2017 году. Тогда Администрация СПб поменяла текст закона и в декабре 2017, по уточненному регламенту, АГО нужно было согласовывать до выдачи разрешения на строительство. Параллельно в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) прописали условия, при выполнении которых допускается размещение жилой застройки. При этом формулировки вышеупомянутых документов позволяют потребовать от застройщика более-менее чего угодно. Таким образом, для застройщика это является очередным барьером и, мягко говоря, нисколько не упрощает процедуру согласования строительной документации, о необходимости которого совсем недавно говорил Президент РФ, а усложняет ее.
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса. К одному из основных критериев ее отнесли 65% клиентов. В начале 2019 года этот показатель составлял 58%.
Помимо архитектуры в топ-3 также вошли такие факторы, как локация новостройки и цена квадратного метра – при выборе квартиры на них ориентируются 62% и 48% клиентов соответственно.
Как отмечают наши аналитики, наибольший интерес к архитектурным решениям проявляют покупатели недвижимости в проекте бизнес-класса Golden City на намывных территориях в Василеостровском районе. Этот параметр как ключевой обозначили 72% клиентов.
Над концепцией проекта Golden City работали специалисты голландского консорциума KCAP+Orange Architects. В ее основе – принцип пульсирующих силуэтов зданий, который достигается за счет перепада высотности как в рамках каждого из кварталов, так и в масштабе всего проекта. Жилой комплекс объединил традиционные градостроительные элементы Петербурга и современные тенденции западноевропейской архитектуры. А золотые декоративные навершия и шпиль уже стали новым символом города. При этом участие в проекте иностранного архитектурного бюро увеличивает стоимость квартир примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за оригинальную архитектуру в действительно знаковых проектах.
Еще порядка 58% клиентов отдали предпочтение этому проекту благодаря видовым характеристикам – их привлекли панорамы побережья Финского залива и западной части Васильевского острова. Это место востребована как у покупателей недвижимости, кто уже живет в этой части города, так и у тех, кто хотел бы улучшить район проживания. Кроме того, за последние два года изменилось восприятие намывных территорий, проекты здесь становятся все более привлекательными по мере развития локации.
Сегодня продажи в жилых комплексах Golden City и Grand House идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду. Так, с момента начала продаж в проекте на намывных территориях Васильевского острова стоимость квадратного метра в домах первой и второй очереди увеличилась на 46-60%. Сегодня средняя цена «квадрата» в Golden City составляет более чем 200 тыс. рублей, в премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга – более чем 300 тыс. рублей, за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%.
По данным аналитиков Glorax Development, архитектурное решение проекта и раньше было важным критерием, влияющим на решение о покупке жилья в сегментах «бизнес» и «премиум». Однако сегодня этот фактор становится все более весомым и для покупателей недвижимости в комфорт-классе.