Елена Тарасова, GRAVION: «Российский рынок недвижимости ждет неминуемое развитие»
Своим мнением о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, поделилась Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. «Инвестиции в недвижимость были, есть и будут оставаться одним из самых надежных и ликвидных инструментов вложения и преумножения средств», – считает эксперт.
Ситуация, складывающаяся сегодня под влиянием политических и экономических факторов, чем-то напоминает 2014 год – мы лишены европейской недвижимости, поэтому российский рынок однозначно будет развиваться, это неминуемо.
Конечно, при этом будет замещение импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, в фурнитуре, комплектующих и пр., для того чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов.
Что касается цен и ипотеки, то пока не стабилизируется ситуация со ставкой рефинансирования ЦБ (возможно ближайшие 2-3 недели), а также с курсом валют, ипотечный рынок будет стагнировать и находится в состоянии паузы. Но поскольку инвесторы в большинстве своем не прибегают к ипотечному кредитованию, то этот момент не окажет значительного влияния на инвестиционный спрос.
Более того с учетом сложившийся политической и экономической обстановки, колебаниями курсов и пр. многие потенциальные покупатели (не рассматриваем сейчас ипотечных заемщиков) предпочтут вывести свои средства с банковских счетов, вкладывая в недвижимое имущество.
В любом случае цены на недвижимость в дальнейшем будут расти. Помимо политических моментов есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства – все эти факторы не позволят ценам упасть. Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка сейчас недешевое удовольствие. Строить себе в убыток точно никто не будет. Девелопер будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все-равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал. Соответственно, можно говорить о хорошей доходности. Здесь даже не особо влияет сегмент – бизнес, элит или премиум. Если застройщик может позволить себе стартовать с заниженным прайсом, чтобы на первом этапе собрать спрос инвесторов, то доходность такого проекта может составить до 30% за весь период реализации. Ну и, естественно, все зависит от самого объекта и его ликвидности. Понятно, что неудачные проекты с плохой локацией или, например, неграмотной нарезкой будут менее востребованы.
Самые сильные колебания спроса в нестабильное экономическое время наблюдаются в сегментах дешевого и люксового жилья. Несмотря на то, что цены на рынке новостроек подскочили во всех сегментах, эти сегменты подорожали значительнее.
Мы в рамках своих проектов не наблюдаем сокращения количества лидов. При этом, конверсия звонков в сделки также высокая. Январь второй год подряд демонстрирует прирост в активности спроса на предложение в нашей локации, в противоположность ожидаемому традиционному январскому спаду. Мы ожидаем высокий спрос до 01 июля 2022 года - до этого срока действует льготная программа гос. субсидирования ипотеки. А дальше – либо программу продлят и спрос останется высоким до конца 2022 года, либо программу не продлят – тогда застройщики будут работать с банками по субсидированию ипотечных ставок. При этом будет наблюдаться кратковременное проседание спроса.
В целом нестабильность курсов валют, и растущая пугающими темпами инфляция, обесценивающая любые сбережения, и перспектива введения электронного рубля - также могут спровоцировать перевод денег в недвижимое имущество. Инвесторов будут интересовать либо недвижимость с потенциалом роста стоимости в перспективе в центральной части города, недалеко от станций метро либо, наоборот, самые дешевые варианты для обеспечения арендным жильем массового сегмента, стимулировать приток, которого в крупные города заинтересованы на уровне государственной политики.
Председатель Правления «Союзцемент» и генеральный директор «Евроцемент груп» Вячеслав Шматов прокомментировал приостановление действия абзаца третьего пункта 8.2 ГОСТ Р 56836-2016 Приказом от 28 января 2022 г. № 41-ст Росстандартом принято решение о приостановлении действия абзаца третьего пункта 8.2 ГОСТ Р 56836-2016 «Оценка соответствия. Правила сертификации цементов».
«Вопрос сохранения положений абзаца третьего пункта 8.2 стандарта является стратегически важным для всей отечественной цементной отрасли, поскольку требование об инспекционном контроле, закрепленное в абзаце третьем пункта 8.2 стандарта, направлено на проверку безопасности импортируемого цемента, в основном, из Ирана и Турции на территорию Российской Федерации.
Текущая загрузка цементных предприятий в РФ составляет 57%, а профицит мощностей 44,2 млн тонн в год. Исключение из стандарта требования об инспекционном контроле повлечет увеличение объема ввоза импортного цемента невысокого качества из третьих стран в объеме не менее 2 млн тонн ежегодно по ценам ниже себестоимости цемента российского производства. Это негативно скажется для российской цементной отрасли и может в перспективе повлечь к закрытию заводов, а значит создать социальную напряженность в регионах производства.
После отмены ГОСТа не ясно, как именно будет контролироваться качество завозимого в страну цемента. Российский рынок рискует столкнуться с волной дешевой контрафактной продукции и соответствующими последствиями для потребителя.
Отмена инспекционного контроля в отношении каждой ввозимой партии цемента приведет к насыщению российского рынка дешевым контрафактом, фальльсификатом, реализуемым под видом сертифицированной продукции, что создает угрозу жизни и здоровью населения (наличие в цементе вредных для здоровья примесей, угроза разрушения конструкций из-за ненадлежащего качества цемента), а также дестабилизирует обстановку на российском цементном рынке.
Ухудшение его конъюнктуры приведет к нарушению нормального функционирования стратегической для российской экономики цементной отрасли, неспособности отечественных производителей обеспечить объемы производства, необходимые для реализации национальных проектов и стратегий в части программ строительства.
Кроме этого, прекращение действия пункта 8.2 ГОСТ создаст возможность для иностранных изготовителей цемента, получивших российские сертификаты, осуществлять реэкспорт на территорию России под видом продукции собственного производства цемента неподтвержденного качества, ввезенного в эти страны из других государств. При этом у реэкспортера будет возможность поставлять контрафакт по демпинговым ценам. Также ситуация усугубляется тем, что в России прекращён государственный контроль за оборотом цемента.
На сегодня ввоз в РФ импортного цемента за 10 месяцев 2021 года увеличился на 17,2% к аналогичному периоду 2020 года и достиг 1,7 млн. Теперь после отмены пункта 8.2 объём импорта однозначно увеличится. По прогнозам аналитиков, он может составить до 3-4 млн. тонн. И вопрос о безопасности ввозимого цемента и соответствия его российским стандартам следует ставить в первую очередь».