Игорь Карцев, ГК «Максимум Лайф Девелопмент»: “Дом по цене 1-комнатной квартиры: у загородных покупателей новые запросы”
На рынке петербургской загородной недвижимости новый тренд - покупатели стали активно интересоваться участками с готовыми домами в коттеджных поселках вместо пустых наделов, которые затем надо застраивать.
На недавно прошедшей Ярмарке Недвижимости в Санкт-Петербурге каждые девять из десяти посетителей нашего стенда интересовались готовым загородным продуктом - земельным участком с расположенным на нем домом, готовым к заселению. И только редкие участники мероприятия спрашивали нас об участках без подряда.
Такие комплексные запросы стали появляться еще 2-3 года назад, но именно сейчас их объем заметно вырос, показывая девелоперам возможности развития новых направлений в своей деятельности. Например, мы уже подготовили концепции двух новых коттеджных поселков, где участков с готовыми домами в продаже будет больше, чем незастроенных земельных наделов.
Что может представлять из себя такой продукт? Это несколько улиц в коттеджном поселке, выполненные в едином архитектурном стиле. Всего может быть 4-5 видов домов с живой фасадной изгородью и въездной группой. Площадь варьируется от 70 кв.м. до 250 кв.м. Плоская эксплуатируемая кровля, на которой, в отличие от более дорогой скатной крыши, можно разместить зону отдыха, 1-2 этажа, несколько вариантов предчистовой или чистовой отделки с проведенными внутри коммуникациями, большие стеклянные окна и террасы. Это продукт комфорт-класса для тех, кто хочет в короткие сроки сменить городской образ жизни на загородный.
Важно, что по цене участок с готовым домом не сильно превосходит квартиру в Петербурге. Так, типовой дом из железобетонных панелей площадью 70-80 кв.м. с участком до 8 соток и подведенными коммуникациями с прямыми договорами с сетевыми организациями может стоить около 8 млн рублей. Эта цена вполне сопоставима с 1-комнатной квартирой на вторичном рынке, а часто и в новостройке.
Участки с домами по многим параметрам привлекают покупателей. Ниже перечислены основные:
• Сроки. От момента заключения сделки до сдачи дома заказчику проходит 1-3 месяца. Конечно, не сравнить с самостоятельным строительством жилья, где процесс может затянуться на несколько лет. Экономия времени очевидна.
• Доступность финансовых инструментов. Ипотека на загородную недвижимость становится все более привлекательной по условиям. Буквально недавно льготные программы со ставкой до 7% и первоначальным взносом до 3 млн рублей были расширены на загородные дома. Думаю, что в ближайшее время стоит ждать новых шагов по улучшению эффективности финансовых продуктов на загородном рынке.
• Многих покупателей серьезно напугала ситуация с резким повышением цен на строительные материалы, которую мы наблюдали в нынешнем году. Никто не хочет входить в проект с одной сметой, а на выходе получить ее увеличение в два раза. Лучше построить быстро и по той же стоимости, которая была зафиксирована на момент сделки.
• Такие проекты можно рассматривать как возможность быстрого входа на рынок аренды. Этот сегмент загородной недвижимости показывает впечатляющий рост, особенно из-за закрытых границ с соседними странами, когда городские жители хотят по приемлемым ценам снять загородное жилье на выходные или в целом на сезон.
• Покупатель получает не просто дом с участком, а комфортную окружающую среду для постоянного проживания. Мы, как современный девелопер, занимаемся комплексным развитием территорий – в основу концепции поселков закладываем гармонию природного и инфраструктурного окружения, тогда как единый архитектурно-ландшафтный стиль объединяет административную, жилую и обширную рекреационную зоны. В стандартах компании создание в каждом коттеджном поселке рекреационных зон с озером и каналами, живописными променадами, детскими и спортивными площадками, благоустроенной парковой зоной, размещением различных архитектурных форм (например, в поселках «Павловская жемчужина» и «Агалатово Экопарк» установлены перголы – открытые беседки). Безопасность жителей обеспечивают въездные группы со шлагбаумом, ограждение, охрана, видеонаблюдение и освещение на всей территории. Предусмотрено наличие твердого дорожного покрытия и кольцевых развязок на въезде. Все участки оснащены необходимыми коммуникациями.
• Меньшее количество строительной техники в коттеджном поселке. Когда каждый житель ведет собственное строительство, нагрузка на весь поселок оказывается значительно большей, чем деятельность девелопера по застройке территории однотипными домами. Удается избежать таких проблем, как разбитые дороги, загрязнения или многочисленный шум от строительных работ. Для девелопера это тоже значительный плюс – поселок довольно быстро принимает окончательный вид и привлекателен для потенциальных покупателей на любом этапе своего развития.
Как показал недавний опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 68% российских семей хотят жить за городом. При этом только 8% из этого числа готовы построить дом самостоятельно. Такие цифры еще раз говорят о востребованности готового продукта на загородном рынке. И реализовать мечту большинства жителей страны могут только качественные и доступные девелоперские проекты, которые отвечают современным требованиям покупателя загородной недвижимости.
Марина Дмитрович, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, действующий адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга, государственный советник Санкт-Петербурга 3-го класса:
– В Российской Федерации по-прежнему остро стоит проблема взыскания долгов с должника, особенно если таким должником является юридическое лицо, а сумма долга – значительна.
Еще до недавнего времени можно было легко избавиться от груза материальной ответственности: нет фирмы – нет долга.
Одним из способов уйти от погашения задолженности было исключение фирмы из ЕГРЮЛ по решению налогового органа. Достаточно было просто не представлять в налоговый орган в течении одного года налоговую отчетность и дождаться исключения из реестра, часто без ведома кредиторов и процедуры банкротства.
Многое изменилось с принятием в 2017 году поправок в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Поправки привели к существенному повышению гарантий кредиторов и значительно повысили риски ответственности не только директоров и учредителей, но и контролирующих лиц должников, а номинальный руководитель, принимавший ключевые решения по указанию третьего лица, не имевшего соответствующих формальных полномочий (фактического руководителя), не утрачивает статус контролирующего лица, поскольку подобное поведение не означает отсутствие возможности оказания влияния на фирму-должника и не освобождает номинального директора от осуществления обязанностей по обеспечению надлежащей работы системы управления юридическим лицом. В этом случае оба руководителя (номинальный и фактический) несут субсидиарную ответственность солидарно.
Как показывает практика судебных споров, заплатить личным имуществом по долгам фирмы рискует любое лицо, связанное с организацией-должником, – и список этот открытый, а кто в него попадет, будет решать суд.
Важным моментом является и то, что привлечь к субсидиарной ответственности можно не только в рамках процедуры банкротства, но и после ее завершения, а также после прекращения деятельности юридического лица путем его добровольной или принудительной ликвидации.Часто инициатором привлечения к субсидиарной ответственности выступают сами налоговые органы.
Нужно отметить, что судебная практика о привлечении к субсидиарной ответственности крайне противоречива, однако уже сейчас можно с уверенностью говорить, что российский бизнес находится под контролем государства – и к этому нужно быть готовым.
Сергей Васильев, руководитель Балтийской Металлургической Компании (БМК):
– Санкт-Петербург остается одним из самых перспективных городов России для строительства, его рынок имеет весьма значительный потенциал роста, так как в городе наблюдается острый дефицит жилья. Драйвером рынка металлоконструкций является общегражданское строительство, а возведение каркасов из легких стальных конструкций должно расти еще и за счет активного строительства торгово-развлекательных центров и ввода торговых площадей.
В последнее время в мире динамично развиваются различные направления строительства с использованием современных металлоконструкций из стали и алюминия. Эффективные решения по применению металлоконструкций в промышленном и гражданском строительстве повышают качество строящихся объектов, существенно сокращают сроки возведения зданий и их металлоемкость. В металлостроительной индустрии используются как классические элементы (балки, швеллеры, уголки), так и материалы нового поколения: гнутые профили из оцинкованной и полимерной стали, сэндвич-панели и другие легкие стальные конструкции (например, ЛСТК) в виде типовых элементов, готовых систем и решений для быстровозводимых зданий. Именно появление тонкостенных конструкций из стали и алюминия позволило совершить качественный скачок в индустрии, существенно расширить применение металлов в строительстве. Массовое появление на рынке строительных изделий из оцинкованной и полимерной стали, алюминиевых профилей и других алюминиевых конструкций дало возможность архитекторам и проектировщикам делать уникальные решения для промышленного и гражданского строительства. Широкий набор современных конструктивных элементов значительно снизил металлоемкость строительства, обеспечил модульность и гибкость решений. Балтийская Металлургическая Компания принимает активное участие в поставках металлопроката для возведения металлоконструкций на объекты Санкт-Петербурга и СЗФО. По данным компании, снижения металлоемкости рынка Санкт-Петербурга не произошло. Сезон только начинается. Давайте строить много и хорошо!