Дмитрий Мальцев, Platforma Legal, о новых поправках в Градкодекс РФ
1 июля 2021 года Президентом России подписан Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Документ комментирует партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев.
- Закон ввел ряд новых положений, которые в ближайшее время будут влиять на строительную отрасль, в том числе – типовое проектирование. Закон вступит в силу с 01 сентября за исключением ряда положений, которые включатся позже.
Одним из основных и наиболее обсуждаемых изменений является введение понятия типовой проектной документации и режима ее использования. Кстати, ранее в ГрК РФ была категория «экономически эффективной проектной документации повторного использования», который теперь упразднен, но часть механизмов перешла в положения о типовой ПД.
Важнейшим преимуществом типовой проектной документации является возможность ее повторного использования без прохождения экспертиз и процедур согласования, что должно сократить сроки строительства и затраты девелоперов. Зампред комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев отметил, что 10% от общей стоимости строительства капитальных объектов составляют расходы на проектирование.
В экспертной среде активно обсуждается, не приведет ли применение типового проектирования к возрождению «хрущевок» и массовой застройки, но нам представляется (и это совпадает с мнением многих девелоперов и архитекторов), что в современной экономике этого опасаться не стоит. Вряд ли типовая ПД будет применяться при реализации современных офисных или жилых проектов – в этой сфере необходимо не только постоянное совершенствование проектов, но и преимущества перед конкурентами, уникальные архитектурные решения и т.д.
В торговых или складских проектах типовые проекты могут найти более широкое применение. Также типовые решения могут широко применяться в масштабных инфраструктурных проектах (например, в дорожном строительстве). В апреле премьер-министр Михаил Мишустин говорил, что типовые проекты могут использоваться при строительстве не только новых школ и больниц, но и дорог. При этом он отмечал, что государственные и муниципальные заказчики смогут пользоваться такими проектами безвозмездно.
Важным практическим вопросом является перспектива применения типовой ПД в рамках проектов по комплексному развитию территорий (КРТ), так как КРТ предполагает, кроме возведения основных объектов (офисов, жилья,
торговых площадей), строительство большого объема сопутствующей инфраструктуры (от дорожных сетей до детских садов и поликлиник). Как раз для таких «стандартных» вспомогательных объектов могла бы использоваться типовая ПД.
Также новый закон внес несколько важных процедурных изменений. В частности, установлено, что именно Правительство РФ утверждает исчерпывающий перечень мероприятий и документации при реализации объектов кап. Строительства и предъявление иных требований другими органами не допускается. Новая статья 5.2 ГрК РФ содержит четкий перечень мероприятий, осуществляемых при капитальном строительстве. Введено понятие «рабочей документации», которое давно и широко используется в строительной отрасли, но на уровне Кодекса не регулировалось. Такая систематизация должна положительно сказаться на сроках и прозрачности согласовательных процедур.
Оптимизировать административные процедуры призвано и новое правило, согласно которому при постановке на кадастровый учет Росреестр и органы строительного надзора будут проверять площади нового объекта только на соответствие площадям, указанным в разрешении на строительство. Это устранит существовавшее дублирование, когда параллельно сверялись и площади в ПД. Теперь нет необходимости прикладывать к техническому плану нового объекта проектную документацию при его постановке на кадастровый учет.
Можно сказать, что это тот редкий случай, когда масштабные законодательные изменения носят позитивный характер и должны упростить деятельность участников строительной отрасли. Конечно, остаются вопросы о том, как будет обеспечиваться доступ к типовой документации и как будет проверяться ее применимость к конкретному строительному проекту, но созданная законодательная основа выглядит продуманной и системной и есть основания полагать, что процедурные вопросы будут оперативно решены в скором времени.
Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»:
– Прошедший год для проектных организаций прошел под знаком сокращения и секвестирования проектов. Прибыль проектных компаний не спешила расти, так как в условиях жесткой конкуренции цены на услуги упорно стремились к снижению. По экспертным оценкам итогов 2016 года, средняя рентабельность на проектном рынке строительной отрасли в целом составила не более 1-2%.
В связи с этим составлю собственный прогноз относительно развития рынка проектных и изыскательских работ в этом году.
Основным вопросом сегодняшней градостроительной политики в стране является выстраивание гармоничных связей между комплексной застройкой и урбанистическими проектами в рамках концепции создания комфортной городской среды. Эта рыночная ниша практически пуста. Кроме того, вопрос обеспечения жильем жителей ветшающих городских микрорайонов стоит перед градостроителями все более остро и открывает практически неограниченные перспективы для экономичных и интересных решений от архитектурно-проектных компаний.
Еще один фактор влияния на проектный рынок – это изменения в российском законодательстве – такие, как закон о реформе СРО, новая концепция совершенствования технического нормирования и т. д.
Сочетание этих обстоятельств создает давление, формирующее следующие тренды проектного рынка.
Все большее количество проектных организаций берут на вооружение BIM-технологии. Многомерное моделирование позволяет оценить все расходы и издержки уже на стадии проектирования, вносить и координировать все изменения в ходе исполнения, а также устраняет технологический разрыв между строительством и эксплуатацией объектов. По всей видимости, будут востребованы обучение специалистов, а также разработка отечественных программных продуктов BIM.
Законодательные требования к проектной и изыскательской деятельности ужесточаются, что расчищает дорогу перед крупными компаниями с государственным участием и приводит к ликвидации, укрупнению и объединению малых изыскательских и проектных компаний.
Новые технологии, а также высокая конкуренция вынуждают подходить к проблемам заказчика комплексно. Тесное взаимодействие изыскателей, проектировщиков, строителей и эксплуатирующих организаций ведет к их объединению под одной «крышей», а также способствует более интенсивному внедрению BIM-технологий. Скорее всего, пример созданного в 2015 году Национального объединения проектировщиков и изыскателей будет далеко не единственным событием подобного рода.
Координация и регулирование проектной деятельности будет расширяться за счет создания проектных офисов на уровнях организаций, подразделений и программ. Это позволит увеличить прозрачность программ для инвесторов и акционеров, что положительно скажется на росте инвестиций, а значит, будет способствовать решению проблемы финансового голода строительных организаций.
Проектировщики все более активно внедряют новые энергоэффективные и экологичные технологии. Рост тарифов, повышение экологической грамотности потребителей создают условия для продвижения идеи энергоэффективности и экологической безопасности материалов и технологий. Оценки экспертов колеблются вокруг следующих цифр: увеличение стоимости строительства энергоэффективных объектов достигает 15-20%, в то время как стоимость эксплуатации сокращается на 60-70%.
Обозначенные тренды неизбежно будут способствовать оживлению и росту рынка услуг проектирования, а также смежных сфер: изыскательской, строительной, эксплуатационной и т. д. Рынок закономерно реагирует на юридические, финансовые и технологические вызовы новыми подходами к взаимодействию различных организаций, применению технологий и подготовке кадров.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»
– Всеволожский район в последние годы активно застраивается жильем. И дорожно-транспортная сеть локации явно не справляется с постоянно увеличивающимся потоком граждан, следующих в Петербург на работу и учебу. В часы пик люди вынуждены стоять в длинных пробках. Усугубляет ситуацию наплыв дачников в летний сезон, следующих за город и обратно в город.
Для решения сложившейся ситуации Правительство Ленинградской области разрабатывает планы по развитию дорожной инфраструктуры в пригородах Петербурга. Так, согласно заявленным планам Правительства Ленинградской области, в ближайшие 3-5 лет появятся две новые дороги в районе Всеволожска.
Также в будущем году начнется проектирование северной объездной дороги вокруг Всеволожска, которая пойдет параллельно Дороге жизни от усадьбы Приютино до поселка Углово. Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин дал поручение Комитету по дорожному хозяйству Ленинградской области подготовить обоснование для включения затрат на проектирование этой трассы в проект бюджета 2017 года. Предполагается, что строить этот объект будут за средства бюджета региона. Дорога будет бесплатной. На примере проекта ЖК «Итальянский квартал», который возводится в Романовском сельском поселении компанией Navis Development Group, мы четко понимаем, что у жителей комплекса будет несколько альтернативных вариантов для поездки в город. И это здорово, что жилье в пригороде будет действительно комфортным со всех точек зрения.
Также была одобрена идея строительства двухуровневой развязки в районе Румболово и дороги в обход поселка Романовка. Дорога пройдет по территории, где планируется строительная активность, и в настоящее время готовятся проекты планировок территории.
Хочется несколько слов сказать о планах по развитию легкорельсового транспорта (ЛРТ), который должен в корне изменить дорожно-транспортную ситуацию районов активной жилой застройки: это квартал «Балтийская Жемчужина», Славянка, Шушары, Красное Село, Всеволожск. По заявлениям банка «ВТБ», в строительство ЛРТ будет инвестировано около 20 млрд рублей. В числе намеченных к осуществлению проектов – строительство двух веток легкорельсового транспорта. Первая пройдет по маршруту Станция метро «Кировский завод» – Петергоф – Конгрессно-выставочный центр «Дружба» – Жилой квартал «Балтийская Жемчужина». Вторая ветка будет проложена по маршруту Станция метро «Южная» – Шушары – Жилой район «Славянка» – Город-спутник «Южный» – Красное Село. Третья ветка ЛРТ свяжет Красногвардейский район Санкт-Петербурга и город Всеволожск.